TJBA 25/02/2022 - Pág. 1424 - CADERNO 2 - ENTRÂNCIA FINAL - Tribunal de Justiça da Bahia
TJBA - DIÁRIO DA JUSTIÇA ELETRÔNICO - Nº 3.048 - Disponibilização: sexta-feira, 25 de fevereiro de 2022
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Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8024157-48.2021.8.05.0001
Órgão Julgador: 15ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR
AUTOR: MISAEL POSSIDONIO DE SOUZA
Advogado(s): MABIAN FRANCA CARNEIRO (OAB:BA51730)
REU: CIPASA DESENVOLVIMENTO URBANO S.A.
Advogado(s): IAGO DO COUTO NERY (OAB:SP274076)
SENTENÇA
Tratam-se de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, opostos por LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S.A (ID 172216092), contra os termos da
sentença prolatada no ID 16992595.
Devidamente intimada, a parte embargada quedou-se inerte (ID 182279836).
É o breve relatório. Passo a decidir.
Nos aclaratórios opostos, a parte embargante aduziu a necessidade de sobrestamento do feito, em observância à decisão proferida no REsp
1894504/SP (TEMA 1.095), em 08/06/2021, a qual afetou todos os processos que versam sobre a rescisão de contrato de compra e venda de
imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia.
Observa-se, entretanto, que a demanda em questão não se almoda ao tema afetado, considerando que aqui se discute a rescisão do contrato,
em razão do inadimplemento da parte embargante/ré, enquanto que no REsp 1894504/SP a matéria versa sobre a rescisão por culpa do comprador. Outrossim, não houve o registro da alienação fiduciária ante a não entrega do bem ao embargado/autor, tratando-se, em verdade, de
mera expectativa de direito. Quanto ao tema, colhem-se julgados de razões análogas de decidir.
VENDA E COMPRA - Contrato celebrado com alienação fiduciária em garantia do pagamento do saldo do preço com empresas loteadoras - Pleito de declaração de resolução contratual por inadimplência daquelas que não entregaram o lote adquirido no prazo estabelecido em
contrato - Sentença de parcial procedência que reconheceu direito da adquirente a resolução do contrato pelo motivo alegado, com restituição
das quantias pagas a título de preço e de IPTU até o momento em que foi disponibilizada a posse do terreno - Inconformismo das vendedoras
requerendo a suspensão do pleito até o julgamento do Tema 1.095 do STJ - No mérito, pugnam pela impossibilidade de rescisão do contrato, nos termos da Lei 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária de Imóveis - Pedido subsidiário de retenção de 30% dos valores pagos
para ressarcimento de despesas administrativas - Descabimento - Tema 1.095 do STJ que diz respeito à possibilidade de rescisão por mero
desinteresse do comprador e não inadimplemento do vendedor - Hipótese ademais, em que a confusão entre a figura da alienante e da credora
fiduciária - Resolução por culpa das alienantes - Aplicação da Súmula 543 do STJ - Restituição de IPTU, necessária para retorno das partes ao
estado anterior - Apelo desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1000638-17.2021.8.26.0281; Relator (a): Galdino Toledo Júnior; Órgão Julgador: 9ª
Câmara de Direito Privado; Foro de Itatiba - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 07/10/2021; Data de Registro: 07/10/2021).
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – Alienação Fiduciária de Imóvel - Desistência – Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título
– Inteligência do art. 23 da Lei n. 9.514/1997 – Inexistência de registro caracterizando-se mero compromisso de venda e compra – Inaplicabilidade da suspensão determinada no Tema 1.095 do STJ - É relação de consumo o negócio jurídico que envolve a realização de empreendimento com a negociação de unidades imobiliárias, cabendo a resilição unilateral do contrato - Restituição de 80% dos valores pagos pelo
preço – Adequação – A porcentagem de retenção deve ser proporcionalmente inversa ao montante dos valores pagos, sobre os quais incidirão,
de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora – Juros de mora a partir do trânsito em julgado – Taxa de fruição – Devida pelos autores em
razão da privação da posse da vendedora - Condenação de 0,1% do valor atualizado do contrato de cessão, tendo em vista se cuidar de lote de
terreno não edificado pela ré – Recurso provido em parte. (TJSP; Apelação Cível 1009824-05.2020.8.26.0506; Relator (a): Alcides Leopoldo;
Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/12/2021; Data de Registro:
14/12/2021)
Dessa forma, pacífica se apresenta a aplicação do CDC ao presente caso, não sendo necessária a observância da Lei 9.514/97, visto que não
houve a formalização da alienação fiduciária, no registro do terreno.
Considerando que não houve a entrega do loteamento prometido no contrato pactuado, por culpa exclusiva da parte ré, não há que se falar
em retenção, conforme assinalado na sentença atacada:
“DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. Configurado o direito à rescisão contratual, como consectário lógico, tem, o acionante, o direito à restituição integral dos valores que despendeu, tanto no que diz respeito ao sinal, quanto em relação às parcelas pagas e seguro prestamista, conforme inteligência do art. 475, do CC.”
Igualmente, descabe a fixação de taxa de ocupação, visto que a parte embargante não demonstrou, no curso do processo, que houve a entrega
do loteamento, conforme salientado no ato guerreado:
“Da análise do instrumento contratual, observa-se a existência de disposição expressa, no sentido de o empreendimento estar submetido aos
ditames da Lei Federal nº 6766/1979, conforme Item 1.2, fl. 06 – ID 94577661. Aduziu, a empresa acionada, que dispunha do prazo de 04 anos
para promover a entrega do empreendimento, o que não ocorreu até a presente data em decorrência de fato atribuído a ente público.
Infere-se, da análise do dispositivo legal supracitado, o qual dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, especialmente, no art. 18, V, que o
projeto de loteamento deverá ser registrado em até 180 dias da sua aprovação, acompanhado, dentre outros documentos, de cópia do ato de
aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras
exigidas por legislação municipal, as quais incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos,
acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999).
Todavia, tal assertiva não autoriza, por si só, a prorrogação do prazo de entrega do imóvel, mas, tão somente, dispõe que, para o projeto de
loteamento, o cronograma a ser apresentado pode prever a duração de até 04 anos para a efetuação das obras.
A previsão legal, entretanto, não se amolda ao caso em concreto. Conforme cronograma, coligido no ID 132754737, a estimativa prevista para
a conclusão do empreendimento foi estabelecida para ocorrer em outubro de 2015. Trata-se, portanto, de compromisso assumido pela construtora, a qual, dentro da possibilidade de elaboração de cronograma de obras de até 04 anos, valeu-se de prazo inferior.
Sob essa chave interpretativa, cláusulas que prevejam prorrogação do prazo fixado ferem o equilíbrio contratual e geram responsabilidade da
construtora, quanto à reparação dos eventuais danos causados, podendo ser declaradas abusivas e, portanto, nulas.”