TJSP 07/07/2010 - Pág. 2103 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: Quarta-feira, 7 de Julho de 2010
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano III - Edição 749
2103
de preparo - código 230 Com atualização monetária - R$ 204,91 Sem atualização monetária - R$ 199,72 Despesas de porte
de remessa e retorno de autos: R$ 25,00 - ADV ELIZETE APARECIDA DE OLIVEIRA SCATIGNA OAB/SP 68723 - ADV PAULO
EDUARDO DIAS DE CARVALHO OAB/SP 12199
477.01.2010.004127-5/000000-000 - nº ordem 489/2010 - Procedimento Sumário (Cob. Condomínio) - CONDOMINIO
EDIFICIO CECILIA X JOSÉ CARLOS VICENTE DA SILVA E OUTROS - Fls. 31 - C O N C L U S Ã O No dia 07 de maio de
2010, faço estes autos conclusos ao Excelentíssimo Senhor DR. CÂNDIDO ALEXANDRE MUNHOZ PÉREZ, Meritíssimo Juiz de
Direito desta 3ª Vara Cível da Comarca de PRAIA GRANDE. NADA MAIS. Eu,____________, (Belª. Keyla dos Santos), Diretora
de Divisão, digitei e assino. Processo n.º 489/10. VISTOS. 1. Fls.29-30: HOMOLOGO o acordo reduzido a termo, JULGANDO
EXTINTO o processo, com apreciação do mérito, com fundamento no artigo 269, III, do Código de Processo Civil. 2. Solvidas
eventuais custas e despesas processuais e nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos, observadas as formalidades
legais. R.P.I.. Praia Grande, 07 de maio de 2010. CÂNDIDO ALEXANDRE MUNHÓZ PÉREZ JUIZ DE DIREITO D A T A No
dia____/____/2010, recebi os presentes autos em Cartório, com a r. sentença supra. Eu,__________________, Escrevente,
assino. - ADV EDUARDO DE MATTOS OAB/SP 47670
477.01.2010.004158-9/000000-000 - nº ordem 494/2010 - Procedimento Ordinário (em geral) - CONDOMINIO RESIDENCIAL
HIDALGO CARRILLO X CONSTRUTORA F HIDALGO LTDA E OUTROS - VISTOS. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL HIDALGO
CARRILLO ajuizou ação ordinária de obrigação de fazer, com pedido de tutela específica, em face de CONSTRUTORA F.
HIDALGO LTDA. e CONSTRUTORA HIDALGO JIMENEZ LTDA. Em resumo, afirmou ser um condomínio edificado pelas
requeridas, empresas incorporadoras, e estar em fase de regularização registral. Afirmou, contudo, haver descompasso no
que se pretende especificar e a realidade fática, notadamente no que se refere às frações ideais das unidades de cobertura.
Seguiu dizendo que isso já vem acarretando e acarretará problemas sérios ao condomínio, relativamente à cobrança dos rateios
mensais. E que, tendo obtido em ação cautelar preparatória o bloqueio da matrícula imobiliária, faz jus agora à regularização
do material a ser apresentado no CRI, conforme levantamentos efetuados por profissional habilitado. Pediu, nessas condições,
a imposição de obrigação de fazer às requeridas, para esse fim. Postulou, ainda, tutela de urgência, com ulterior confirmação e
com as conseqüências de estilo. Este é o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. O caso é de extinção sem resolução do mérito,
na medida em que, pese o esforço da ilustre advogada da parte ativa, não há condições de se ingressar na questão de fundo,
por ausência de pressupostos de constituição e desenvolvimento válidos da relação processual e por falta de interesse de agir.
Com efeito, em primeiro lugar é de se observar que a ação foi proposta por pessoa designada como Condomínio Residencial
Hidalgo Carrillo, que, contudo, não tem ainda existência formal, diante da ausência de registro da especificação condominial.
Assim é que, como se sabe, a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, em seu art. 7º, já estabelecia que o condomínio se
instituía formalmente por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no registro de imóveis, dos atos constando,
dentre outras coisas, a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o
terreno e partes comuns. E, mais recentemente, o art. 1332 do Código Civil estabeleceu situação similar, dizendo que “instituise o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar
daquele ato, além do disposto em lei especial, a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,
estremadas uma das outras e das partes comuns, a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente
ao terreno e partes comuns e o fim a que as unidades se destinam”. Mesmo quando regular, o condomínio edilício não tem
personalidade jurídica, mas mera capacidade judiciária, como sabido. Pode praticar apenas alguns atos, em juízo inclusive,
mas não pode atuar, plenamente, na vida civil. No caso concreto, porém, não houve sua instituição, não bastando, a tanto, o
registro da incorporação imobiliária, que já se verificou (fls. 23-30). Como ensina o mestre JOÃO BATISTA LOPES, “o registro da
incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, por si só, não é suficiente para a existência regular das unidades autônomas.
(...). Com o registro da instituição e especificação do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis aperfeiçoa-se a figura
jurídica do condomínio em edifícios, nascendo o direito real de cada condômino, que não pode sofrer alterações futuras sem
o seu consentimento” (Condomínio, Editora RT: 7ª edição, revista, atualizada e ampliada, 2000). Nesse sentido, a orientação
pretoriana: “Mesmo depois de registrada a incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente, ainda assim não se
pode falar em unidades autônomas, que surge com o registro da instituição e especificação do condomínio. Até então existem,
tão somente, frações ideais do terreno, vinculadas à construção das unidades e passíveis de negócio jurídico a teor do art. 32,
§2º, da Lei nº 4.591/64” (TJ-ES; AC 62060003035; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Elpídio J. Duque; j. 11/03/2008). Destarte,
havendo vício na composição do pólo ativo, não é caso de se admitir o processamento da demanda, com o “condomínio”
figurando como autor, impondo-se a extinção. Por outro lado, outra irregularidade existe a obstar o processamento da ação. É
que, no que se refere propriamente à questão de fundo, à controvérsia principal, o litígio que existe no momento se concentra
na possibilidade de as incorporadoras, ora rés, diretamente, realizarem procedimentos no Cartório de Registro de Imóveis, com
base em poderes outorgados pelos adquirentes de unidades, futuros condôminos. Os adquirentes, contratualmente, autorizaram
as incorporadoras a realizarem os procedimentos registrais. E, nesta demanda, descontentes, sob a égide da figura condomínio
edilício, voltaram-se contra essa autorização, o que revela nítido descompasso de intenções. Se os adquirentes pretendem
retirar, das incorporadoras, os poderes a elas concedidos para falarem em seus nomes no Cartório de Registro de Imóveis,
devem fazê-lo pelo mecanismo apropriado, impugnando, individualmente, as aludidas disposições contratuais. O que não se
pode admitir é que, individualmente, os futuros condôminos tenham outorgado poderes às empresas e, coletivamente, queiram
retirá-los, ou embaraçar seu exercício, de forma indireta. Por esse ângulo, portanto, a ação igualmente não se justifica. E,
por fim, um último obstáculo existe a impedir o avanço da presente ação: é o atinente à natureza da providência pretendida adequação das frações ideais reais de cada unidade no âmbito registral. Essa providência, uma vez instituído formalmente o
condomínio edilício, poderá ser realizada diretamente pelos interessados, condôminos, sem necessidade de ação judicial, por
intermédio de averbação no Registro de Imóveis, com a apresentação do material técnico atinente à mudança pretendida. A
Lei de Registros Públicos, em seu art. 212, dispõe que, “se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a
verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do
procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento
judicial”. O argumento de que as incorporadoras ou mesmo alguns condôminos poderiam, como titulares de frações ideais,
barrar essa providência, é descabido, pois não se sabe, hoje, se isso acontecerá. Ademais, a via judicial se tornará adequada
se isso vier a se verificar, de forma a se afastar tais resistências - de condôminos - e se cumprir o art. 212 acima referido, com
o registro imobiliário passando a exprimir fielmente a verdade, finalidade maior, aliás, do sistema registral. Diante de tudo isso,
sendo imprópria a presente ação no momento, ainda que se reconheça a possibilidade de o problema temido vir a ocorrer, o
desfecho de extinção é de rigor. Ante o exposto, e pelo mais que dos autos consta, JULGO EXTINTO o feito, sem resolução do
mérito, na forma do art. 267, IV e VI, do Código de Processo Civil, indeferindo a inicial nos termos do art. 295, II e III, do mesmo
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º