TJSP 01/04/2011 - Pág. 812 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: Sexta-feira, 1 de Abril de 2011
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano IV - Edição 924
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- ADV ALINE CRISTINA PANZA MAINIERI OAB/SP 153176
309.01.2009.032852-8/000000-000 - nº ordem 2024/2009 - Indenização (Ordinária) - ANDREIA SOUZA PAES X HENRIQUE
CESAR FELIPPU PINTO E OUTROS - Fls. 310 - Proc. nº 2024/09 Vistos. Cumpra o requerido Henrique, o despacho de fls. 305,
em 05 dias. Int. - ADV CELSO GONÇALVES JUNIOR OAB/SP 158281 - ADV OTAVIO PALACIOS OAB/SP 114288 - ADV ROQUE
JUNIOR GIMENES FERREIRA OAB/SP 117981 - ADV ROBERTA BIANCO OAB/SP 235168
309.01.2009.033233-1/000000-000 - nº ordem 2064/2009 - Procedimento Ordinário (em geral) - ALTUS ADMINISTRAÇÃO E
PARTICIPAÇÃO LTDA E OUTROS X GIANFRANCO MENNA ZEZZE E OUTROS - Vistos. Altus Administração e Participação
Ltda. e Vitor José Pacheco Canas propuseram ação de cobrança contra Gianfranco Menna Zezze, Vincenzo Antonio Américo
Zezze e Rosana Menna Zezze alegando que locaram o imóvel localizado na avenida Antonieta Piva Barranqueiros, nº 460,
sendo os segundos fiadores, sendo que após a desocupação do imóvel ocorrida em maio de 2009 foi verificado o estado
precário do imóvel, com diversos danos, que resultam o montante de R$ 235.712,50, consistente na reforma de piso, pintura,
muro e alambrado e instalações elétricas. Pretende receber o valor e também lucros cessantes no valor de R$ 165.418,67,
correspondente ao tempo em que o imóvel ficará desocupado para reforma, bem como de R$ 2.500,00 referentes ao laudo de
vistoria do imóvel e o valor de R$ 3.505,89 decorrentes de contas de água e coleta de esgoto. A inicial veio instruída com os
documentos de folhas 7/169. O requerido Gianfranco apresentou defesa de folhas 177/182. Alega falta de prova quanto a sua
responsabilidade pelos danos, pois haveria necessidade de ação de produção de prova antecipada, tendo impugnado os
orçamentos indicados na inicial, porquanto não foi consultado. Imputou a chuvas fortes os danos no alambrado e instalação
elétrica. No mesmo sentido a contestação dos fiadores a folhas 185/190. Réplica a folhas 201/205, que veio acompanhada
pelos documentos de folhas 206/369. Realizada audiência de instrução, debates e julgamento a folhas 392, na qual foram
ouvidas duas testemunhas. Encerrada a instrução, os debates foram convertidos na entrega de memoriais. Em alegações finais,
as partes reiteraram suas posições iniciais (folhas 404/411 e 412/414). É o relatório. Fundamento e decido. O requerido, em
contestação, nega a responsabilidade pelos danos ocorridos no imóvel, atribuindo os problemas ao clima, fortes chuvas. Tal
colocação não pode ser aceita em vista dos elementos de prova existentes nos autos. O contrato de locação foi celebrado em
junho de 2004 (folhas 18/22) e término em maio de 2009, quando houve o termo de entrega das chaves (folhas 23/24). Ficou,
desse modo, instalado no imóvel por aproximadamente cinco anos. O contrato de locação dispôs na cláusula número 6 que o
locador recebeu o “imóvel em plenas condições de ocupação e uso, comprometendo-se a manter o imóvel e suas instalações
em perfeitas condições de uso e assim restituí-lo quando do término da presente locação (folhas 20)”. O imóvel foi entregue ao
requerido locador em plenas condições de uso, sendo que se tratava de imóvel novo, pois construído no ano de 2000, quando
tinha o aspecto demonstrado nas fotografias de folhas 30/41. Após a construção, antes do requerido locatário, ocorreu apenas
uma locação entre os anos de 2001 a 2004, conforme relato da testemunha de folhas 398, primeiro locatário, que disse que o
prédio era novo e quando de sua saída foi feito pintura. Informou que utilizava o local apenas para armazenagem. Não existe
nos autos qualquer notificação ou informação do requerido locatária, quando do recebimento do imóvel, no sentido de que não
estivesse em perfeitas condições. Recebe a posse do imóvel, nos termos do contrato de locação, não tendo apontando qualquer
defeito, o que lhe cabia em vista da disposição contratual. Entregue a posse, cabe ao locatário verificar os problemas, apontandoos ao locador. Deve prevalecer, nesse contexto, os termos da cláusula contratual número 6, que estabeleceu a perfeita condição
de uso e ocupação do imóvel quando do início da locação. Estabelecido esse ponto, resta analisar, a seguir, a alegação de que
não teve responsabilidade sobre os danos, bem como sua impugnação quanto a feitura unilateral de laudo e orçamentos. A
responsabilidade decorre do contrato que estabeleceu a perfeita condição do imóvel, bem com que sua devolução, quando do
término da locação, nos mesmos termos, o que não ocorreu em vista dos termos do recibo de chaves de folhas 23/24. A vistoria
realizada na entrega das chaves apontou os defeitos encontrados nos imóvel, sendo que as fotografias de folhas 43/76
demonstram o ali constante. Pela visualização observa-se que o imóvel foi entregue sem condições de uso e em estado
“detonado”, como colocado pela testemunha de folhas 397, que esteve no local para realizar alguns serviços. Não tem sentido e
foge à boa-fé objetiva que deve nortear todo o contrato as alegações do requerido. Não querer aceitar os laudos inseridos na
inicial não parece a melhor conduta, pois bastava quando da sua saída contratar um profissional para realizar a sua vistoria,
tirando fotos, para demonstrar o contrário. Coloca-se numa posição cômoda de simples negativa, apesar do enorme prejuízo
que provocou. Os documentos trazidos com a inicial servem de início de prova documental das condições do imóvel e de suas
necessidades para recolocação no estado anterior, não podendo ser aceito o argumento simplista que foi feito de forma
unilateral. Trazido o problema ao Judiciário, abre-se ao requerido a possibilidade de produzir elementos de convicção contrários
ao trazidos pelos locadores, não bastando que se coloque numa posição inerte de simples não aceitação dos documentos. Os
laudos, fotografias e orçamentos juntados com a inicial forma produzidos à partir do termo de vistoria e entrega de chaves, que
teve a participação de um procurador do requerido locatária, sendo um detalhamento do ali constante, nada mais. O importante
foi a realização do termo de entrega de chaves onde constou as condições do imóvel no momento da devolução com o término
do contrato de locação, sendo os demais documentos são mero desdobramento com aperfeiçoamento e detalhamento dos
estragos. Descumpriu o requerido as obrigações estabelecidas no artigo 23, incisos III e V da Lei nº 8.245/91 que estabelecem:
“III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; (...)
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes,
familiares, visitantes ou prepostos”. Os documentos juntados coma réplica (folhas 206/368) comprovam os gastos para reparação
do imóvel. Tratam-se de contratos de prestação serviços, notas fiscais e recibos, cujos valores e obras realizadas estão de
acordo com os reparos necessários, sendo que são mero desdobramento do termo de vistoria quando da entrega das chaves.
Comprovam o desembolso dos autores locadores. Os documentos, em vista dos seus caracteres fiscais, demonstram o prejuízo
desembolsado pelos autores, que deve ser reembolsado pelos requeridos. A contra prova desses documentos caberia aos
requeridos. Nesse sentido: “Indenização - Acidente de trânsito - Abalroamento na parte posterior do veículo - Culpa - Orçamento
- Nota fiscal - Prova. Aquele que colide na traseira de automóvel que transitava a sua frente responde pelas conseqüências, por
não ter observado a distancia de segurança, como corolário da regra do artigo 175, III, do regulamento do CNT. A nota fiscal
expedida por oficina idônea prova o valor do prejuízo, cabendo ao réu a contraprova para elidir a pretensão inicial. No mesmo
sentido Ap. Cível nº 222195-2 4ª Câm. Civil Rel. Juíza M. Elza 02.10.96 Ap. Cível nº 228713-4 2ª Câm. Civil Rel. Juiz E. George
18.02.97 Ap. Cível nº 249649-9 1ª Câm. Civil Rel. Juiz N. Silva 10.02.98.” - (TAMG - Proc. nº 2.291.854/96 - Belo Horizonte Rel. Juiz Almeida Melo - J. 17.12.96 - v.u). “Indenização - Perdas e danos - Municipalidade locou o imóvel da autora por seis
anos e o entregou completamente destruído - O contrato de locação firmado estabelece a responsabilidade da locatária em
devolver o imóvel no estado em que o recebeu - Comprovação dos estragos e do custo para repará-los - Valores não impugnados
- Documentos, fotografias e notas fiscais demonstram o valor do dano que deve ser indenizado - Inocorrência da prescrição Recurso desprovido”. - (TJSP - 2ª. Câmara de Direito Público - Apelação nº 994.07.167882-0 (630.774.5/9), Desembargador
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º