TJSP 22/02/2013 - Pág. 27 - Caderno 1 - Administrativo - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: Sexta-feira, 22 de Fevereiro de 2013
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Administrativo
São Paulo, Ano VI - Edição 1360
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§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Ora, o compromisso de compra e venda registrado, afora a exceção contida no art. 27, parágrafo 6º, da Lei n. 6.766/79
e que não foi referida neste processo administrativo, não é título translativo da propriedade, se o fosse, não seria necessário
seu cumprimento de forma voluntária por meio da celebração do contrato de compra e venda ou por meio de sentença de
adjudicação compulsória.
Nestes termos, o promitente-vendedor permanece titular da situação jurídica de proprietário, a qual coexiste com o direito
real decorrente do registro do compromisso, podendo transferi-la.
Conforme Paulo Nader, o registro da promessa autoriza o promitente comprador a opor o seu direito contra quem adquiriu o
imóvel posteriormente, mas não impede a efetivação de venda superveniente, nem o seu registro (Curso de direito civil: direito
das coisas. Rio de Janeiro: Forense, 2010, p. 412).
Nessa ordem de ideias, o compromisso de compra e venda não resulta na transmissão da propriedade, sendo necessário
celebrar o contrato de compra e venda, a par do esvaziamento deste em virtude do fato de todos os seus efeitos, normalmente,
são antecipados pelo compromisso de compra e venda.
Havendo registro do compromisso de compra e venda surge o direito real de aquisição oponível ao promitente-vendedor ou
seu sucessor, ou seja, o titular da propriedade, porquanto, seguindo a estrutura dos direitos reais, o direito real do promitente
comprador adere à coisa, no caso o bem imóvel.
O art. 1.418 do Código Civil tem a seguinte redação:
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os
direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar;
e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Ora, os terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos são os que, após o registro do compromisso de compra e venda,
adquiriram a propriedade do bem gravada com o direito real de aquisição decorrente do registro do compromisso de compra e
venda.
Desse modo, há distinção entre os direitos reais decorrentes do compromisso de compra e venda e da propriedade.
Enfim, respeitados os entendimentos em contrário, é possível ao proprietário, mesmo com compromisso de compra e venda
registrado, alienar a propriedade – não há que se falar em nulidade da transferência da propriedade.
Assim, é viável a transmissão da propriedade, todavia, o adquirente da propriedade deverá respeitar o direito real de
aquisição do promitente comprador que tenha anterior registro do compromisso de compra e venda, ou seja, deverá transferir a
propriedade a este (titular do direito real de aquisição).
Na especificidade do caso em julgamento, a sequência de contratos de compra e venda da propriedade, realizados por meio
de instrumento público, demonstra o fato dos proprietários Celestino e Lydia venderam a propriedade a Edilene e Wanderley,
seguindo-se da venda destes para Valdir e, por fim, deste e sua esposa para Rogério.
Note-se que os proprietários venderam o imóvel para os últimos titulares dos direitos atinentes ao compromisso de compra
e venda, apesar deste último não estar registrado.
Nestes temos, respeitado o princípio da continuidade, deve ser admitido o ingresso os títulos pertinentes às três compras e
vendas por meio das quais houve a formação dos títulos para aquisição da propriedade, dependentes do modus adquirendi.
Pelo exposto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida e determinar o ingresso de todos os títulos
apresentados.
(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça e Relator
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N° 0000553-75.2011.8.26.0062, da Comarca de BARIRI,
em que é apelante BANCO DO BRASIL S/A e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E
CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao
recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores IVAN RICARDO GARISIO SARTORI, Presidente do Tribunal de Justiça,
JOSÉ GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, CARLOS AUGUSTO DE SANTI RIBEIRO,
Decano em exercício, SAMUEL ALVES DE MELO JUNIOR, ANTONIO JOSÉ SILVEIRA PAULILO e ANTONIO CARLOS
TRISTÃO RIBEIRO, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Privado e Criminal do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 13 de dezembro de 2012.
(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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