TJSP 03/07/2013 - Pág. 120 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: Quarta-feira, 3 de Julho de 2013
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I
São Paulo, Ano VI - Edição 1448
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somente a ele cumpre aferir sobre a necessidade ou não de sua realização” (TFR - 5ª Turma, Ag. 51.774-MG, Rel. Min. Geraldo
Sobral, j. 27.02.89). O Egrégio Supremo Tribunal Federal já decidiu que “a necessidade de produção de prova em audiência há
que ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique em cerceamento de defesa. Antecipação legítima se os
aspectos decisivos estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do magistrado” (RE 101.171-SP). A pretensão
procede em parte. Passemos a analisar o imbróglio em que as partes se envolveram, buscando identificar cada um dos negócios
entabulados, os reflexos recíprocos, bem como e, principalmente, identificar, à luz das teses e provas acostadas a quem deve
ser imputada a mora responsável pela resolução dos instrumentos celebrados. Malgrado inexista instrumento formal celebrado
e subscrito, restou incontroverso nos autos que as partes celebraram um negócio de compra e venda envolvendo a gleba
correspondente a 35.231m2, a ser desmembrada de uma área maior, objeto da Matrícula nº 28.058 do CRI de Amparo. Ajustouse o preço total em R$180.000,00, a ser pago nos seguintes moldes: a) R$100.000,00 por meio de dação em pagamento com a
entrega de 03 (três) terrenos no Município de Pedreira/SP, os quais foram transferidos pelo réu aos autores; b) parcela de
R$40.000,00, em dinheiro, inicialmente a ser paga à vista, mas que acabou sendo feita em duas iguais nos meses de abril e
maio de 2009, c) outra parcela (final), também de R$40.000,00, em dinheiro, a ser paga até 30.11.2009, mas não saldada. E, a
respeito da mora quanto a este último valor, o requerido alega que por razões desconhecidas os autores “recusaram o
recebimento da última parcela” (sic fls. 213), invocando mora creditória. Ora, a derradeira parcela deveria ter sido paga em
30.11.2009, ou seja, 04 (quatro) meses após a celebração do negócio (28.07.2009), mas segundo consta da contestação,
“passados 18 (dezoito) meses da aludida negociação” (sic fls. 213) ainda não havia sido saldada e, quando foi tentado o
pagamento, sobreveio recusa do credor. Ainda que seja correto concluir pela recusa dos autores em recebê-la, o que, a princípio,
à míngua de elementos idôneos e convincentes nesse sentido, não se mostra natural, competia ao demandado, mesmo
desconhecendo as razões da suposta resistência, valer-se da competente ação consignatória para se desonerar da obrigação
(art. 335, I, do CC/02). E, como visto, não pode o demandado, agora, alegar desconhecimento de como devia ter procedido,
haja vista à época estar assessorado por profissional com capacidade postulatória, que formulou pedido de instauração de
inquérito policial (fls. 31/35) e deduziu medida cautelar de exibição de documento (fls. 72/78). Nem mesmo a transferência do
imóvel localizado na Rua Santos Dumont, s/n, Pedreira, entregue a título de dação em pagamento pelo débito oriundo desta
mesma parcela em aberto (R$40.000,00), mais o valor de R$80.000,00 relativos à aquisição dos móveis e utensílios do
restaurante, foi providenciada. Outrossim, com todo respeito, não há como dar prestígio a argumentação tecida em sede de
contestação de que o demandado somente no curso da presente ação veio tomar conhecimento de que os coautores Adilson e
Eliana, usufrutuários do imóvel, reunissem poderes especiais para negociá-lo, vez que procuradores com livres poderes
outorgados pelos nus-proprietários (fls. 27). Isto porque, pelo quanto se extrai dos autos, o demandado é pessoa experiente no
ramo da comercialização e exploração de imóveis. Do contrário, não entregaria a título de dação em pagamento 03 (três)
terrenos e oferecido outro imóvel, também como forma de pagamento indireto de obrigação assumida, mostrando-se atento ao
ramo imobiliário. Ademais, até pela espécie de negociação celebrada, envolvendo a aquisição de propriedade de uma gleba, a
ser desmembrada, e o arrendamento de área para exploração do ramo gastronômico, implicador de investimentos e na formação
de clientela, não é crível que se aventurou e de forma amadora não tenha, previamente, diligenciado junto à matrícula nº 28.058
do CRI. Então, cai por terra a argumentação de ter sido “surpreendido” com a informação de que os coautores Adilson e Eliana
eram apenas usufrutuários, não detendo a propriedade plena para transferir as glebas adquirida e arrendadas, tomando
conhecimento da procuração dos nus-proprietários apenas no curso desta. Como se não bastasse, desenvolve atividade
comercial, ramo que não aceita aventureiros, sabendo das mazelas que poderia suportar caso o negócio, desfeito ou inadimplido,
não se concretizasse. Por tais razões, sacramentado um quadro de inadimplência, não tinha mesmo como o requerido exigir do
coautor Adilson a obrigação constante da Cláusula 03 do “Compromisso” firmado entre as partes, consubstanciada na “entrega
do recibo de quitação referente ao pagamento integral do preço pela aquisição da área de terras com 35.231 m2, desmembrada
da matrícula nº 28.058 do CRI de Amparo/SP” (item 01 - 52). Da mesma forma, à míngua de comprovação do pagamento da
importância de R$80.000,00, referente à aquisição de todos os móveis e utensílios do restaurante, seja em moeda corrente,
seja através de transferência do imóvel situado a Rua Santos Dumont, s/n, Pedreira, a título de dação em pagamento, também
não havia como exigir do coautor Adilson a entrega do respectivo recibo de pagamento daqueles bens que guarneciam o
estabelecimento (item 02 fls. 52). As partes também enfatizam a existência de uma condição resolutiva expressamente
convencionada na cláusula 04 do instrumento nominado “Compromisso”, por meio da qual, o não cumprimento das obrigações
nele assumidas, inviabilizaria o arrendamento da área, este celebrado em instrumento próprio, agora nominado “Instrumento
Particular de Contrato” (fls. 45/50). Pois bem. Dos termos em que redigida, se extrai da referida cláusula a existência de uma
condição resolutiva, elemento acessório do negócio jurídico (art. 121, do CC/02) por meio do qual em se concretizando evento
futuro e incerto se revolve o negócio (art. 127, do CC/02). Com efeito, ambos instrumentos: “Compromisso” (compra e venda da
gleba 35.231m2 fls. 51/53) e “Instrumento Particular de Contrato” (arrendamento da gleba 30.174m2) foram celebrados na
mesma data (28.07.2009), época em que foi entregue a posse precária do restaurante ao réu (cf. cláusula oitava fls. 48), objeto
da utilização e exploração comercial (cf. cláusula segunda fls. 46), arrendamento que perduraria 10 (dez) anos (01.08.2009 a
31.07.2019 cf. cláusula quarta fls. 46), mediante o pagamento mensal do valor equivalente a 10 (dez) salários mínimos nacionais
vigentes à época (cf. cláusula quinta fls. 46), com compromisso dos arrendantes, desde que adimplidas as parcelas mensais no
tempo e modo convencionados, a outorgarem ao arrendatário a escritura definitiva de transferência da propriedade da referida
gleba, sem o pagamento de qualquer valor a mais (cf. §5º da cláusula quinta fls. 46/47). Denota-se dos autos que o réu também
esteve inadimplente quanto às parcelas relativas aos meses de agosto a dezembro de 2010 e janeiro de 2011, mora que ele
justificou no fato de ter “descoberto” a condição de “meros” usufrutuários dos coautores Adilson e Eliana, quando, então,
eventual temor de perda do valor pago, fez com que interrompesse os depósitos, mas, que, em verdade, impunha-lhe promover
ação consignatória, ilidindo os efeitos advindos do descumprimento da sua obrigação mensal (pagamento da parcela). Então,
pelo ângulo que se observa o requerido se posiciona como inadimplente e não tem como atribuir aos autores descumprimento
da obrigação convencionada, mormente entrega de recibos de quitação. Bem verdade que o réu tenta, sem amparo contratual,
invocando razões inconvincentes, imputar aos demandantes o “não fechamento”, junto a JUCESP, da empresa “Terra do Sol
Turismo Ltda Me” referente ao restaurante Empório Tropeiro (nome fantasia), a fim de que nova fosse constituída. Contudo,
equivoca-se o demandado, pois, em nenhum momento do instrumento restou convencionado que os arrendantes providenciariam
a baixa da sociedade empresarial, pois as cláusulas décima-segunda a décima-quarta, dispõe sobre o arrendamento do fundo
de comércio da empresa, algo bem diverso. O contrato de arrendamento de fundo de comércio é regido segundo as regras
previstas no Código Civil para o “Estabelecimento Empresarial”, especialmente pelo contido artigo 1.144. Assim, nesta
modalidade negocial: “dá-se a temporária substituição da titularidade da empresa, na medida em que o titular primitivo transfere
parte de seus poderes (constituição de direitos de uso e gozo) ao novo empresário, que não é o titular do estabelecimento, mas
seu explorador. Este, mercê dos poderes derivados que recebeu do primitivo titular, assume a obrigação de continuar a
exploração do negócio, mantendo fidelidade à destinação econômica do estabelecimento, ao ramo de atividade exercido, à
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º