TJSP 17/01/2014 - Pág. 1036 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: sexta-feira, 17 de janeiro de 2014
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I
São Paulo, Ano VII - Edição 1573
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devedor pelo INCC com as requeridas, porém, não obteve sucesso. Requereu, assim, a procedência da ação para declarar a
nulidade do termo de transação/acordo firmados entre LINÁLIA EMPREENDIMENTOS S/A e os requerentes, em que o requerente
dá total quitação quanto aos danos morais e materiais sofridos em relação ao atraso da obra, para mais nada reclamarem em
juízo ou fora dele, tendo em vista o patente vício de consentimento. Requereu, ainda, que seja declarada indevida a correção do
saldo residual devedor pelo índice INCC-M /FGV a partir da data prevista e contratada para conclusão do empreendimento,
condenando as requeridas a devolverem os valores pagos a maior, decorrentes da correção ilegal, que será calculado em sede
de liquidação de sentença. Por fim, requereu a condenação solidária das requeridas ao pagamento a título de danos morais e
lucros cessantes, bem como a inexigibilidade do valor cobrado a título de comissão de corretagem, com condenação das
requeridas na devolução em dobro. Juntou documentos. Citadas (fls.162), as requeridas apresentaram contestação (fls.163/198),
alegando, preliminarmente, ilegitimidade passiva da primeira requerida, bem como inépcia da inicial. No mérito, teceram
considerações a respeito da prescrição e da impossibilidade de devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem,
do pagamento da corretagem e da responsabilidade civil, da comissão de corretagem e da atividade do corretor de imóveis, da
devolução em dobro, do prazo de entrega da obra, do prazo de tolerância de 180 dias, da não configuração da responsabilidade
civil das rés, dos lucros cessantes, da inexistência de danos morais indenizáveis e da legalidade da correção monetária das
parcelas do preço. Pugnou pela total improcedência da ação. Juntou documentos. Réplica às fls.354/384. Determinada a
especificação de provas (fls.385), as requeridas pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (fls.387) e o autor requereu a
produção de prova testemunhal (fls.390). É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento no estado em que se
encontra nos termos do artigo 330 do Código de Processo Civil, com fulcro no entendimento do STJ: “É permitido ao juiz
proceder ao julgamento antecipado da lide quando, sendo a questão de direito e de fato, não houver necessidade de produzir
provas em audiência.” (STJ, Recurso Especial 252997/SP) e “Não ocorre cerceamento de defesa na hipótese de ser alegada
matéria eminentemente de direito com o conseqüente julgamento antecipado da lide. Precedentes.” (REsp 723.790/CASTRO
MEIRA). Afasto a preliminar arguida. As requeridas fazem parte de um único grupo econômico e pela forma como a contratação
e propaganda é realizada há evidente confusão entre as pessoas de modo a não permitir que o consumidor as distinga. Destarte,
deve ser reconhecida legitimidade das rés para figurar no polo passivo da demanda. No mérito, o pedido é parcialmente
procedente. Estabelece o contrato que o prazo de entrega do imóvel era 01 de dezembro de 2010, ficando estabelecido o prazo
de 180 dias de carência, de sorte que, a data máxima para a entrega seria 01 de junho de 2011 (fls. 38). A previsão de prazo de
carência não pode ser considerada abusiva, não atentando contra as normas legais vigentes, especialmente o Código de Defesa
do Consumidor, possuindo o autor ciência de que o prazo de entrega poderia ser 01 de junho de 2011, previsão que deveria ser
levada em consideração no planejamento familiar do requerente. Todavia, escoado o prazo de 180 dias de carência, não se
pode considerar que a demora na entrega foi justificada sob o singelo argumento de caso fortuito e de força maior. As requeridas
são empresas do grupo Rossi, possuindo diversos empreendimentos nesta comarca que possuem igual problema. É oportuno
lembrar que a empresa está estabelecida há longo tempo no mercado imobiliário e, aproveitando-se do aquecimento do mercado,
lança diversos empreendimentos, vendendo-os aos consumidores, mesmo ciente de que não possui estrutura e mão de obra
suficiente para cumprir suas obrigações contratuais. Assim, não pode alegar caso fortuito se não houve qualquer fato imprevisto
ou extraordinário. Frise-se que as dificuldades enfrentadas não impediram que a requerida e seu grupo continuassem lançando
novos empreendimentos, ávidos pelo lucro e sem compromisso de cumprir o cronograma por eles mesmos estabelecidos, eis
que a todo tempo poderiam se escorar na alegação de falta de mão de obra. Portanto, deverão as requeridas arcar com as
consequências de sua previsão equivocada. Por esse fundamento, passo a reconhecer como abusiva a cláusula que permite a
correção do contrato pelo INCC até a expedição do habite-se. A mora foi exclusiva das requeridas. De sorte que, nos termos do
artigo 395 do Código Civil, quem responde pelos prejuízos da mora é o devedor em mora, não podendo ser este ônus transferido
para quem cumpriu regularmente suas obrigações contratuais. É forçoso reconhecer que o INCC aumenta sobremaneira o saldo
devedor, não constituindo mera correção monetária, impondo pesado ônus ao contratante que se vê surpreendido em suas
previsões de gastos por fato para o qual não concorreu. Assim, o índice deve ser congelado até a data de previsão para
obtenção do habite-se, considerada a carência contratual. Por outro lado, em relação ao requerimento de anulação do termo de
acordo celebrado entre as partes, melhor sorte não socorre o requerente. Com efeito, não restou demonstrado nos autos a
alegação do requerente de que foi coagido a assinar o acordo com as rés. Salienta-se que o acordo foi assinado pessoalmente
pelo autor em maio de 2011 (fls. 61), tratando-se o autor de pessoa maior e capaz, que, naquele momento, entendeu por bem
assinar o termo de transação, cujo teor é bastante claro. Se arrependimento houve, não há que ser confundido com coação.
Cabe ressaltar, ainda, que as rés se comprometeram a pagar ao autor, a título indenizatório, um crédito no valor de 0,5%
calculados sobre os valores pagos à incorporadora até 31/03/2011, pelo período que excedeu 180 dias previstos contratualmente
para expedição do habite-se até dezembro de 2011. Portanto, não se verifica nos autos os pressupostos necessários à pretendida
reparação civil. Por fim, quanto à remuneração da corretagem, razão assiste ao autor. Além da remuneração ter sido arcada de
fato pelo comprador, não há nenhuma notícia de que ele tenha contratado a intermediadora, sendo fato notório, por outro lado,
que construtoras fazem-no costumeiramente. Considerando que o fornecedor tem o dever de informar claramente o consumidor
a respeito das obrigações contratuais, mas que o contrato celebrado entre as partes nada diz sobre a remuneração da
corretagem, inferindo-se ainda que os referidos serviços foram contratados pela vendedora, como é praxe, concluo que a
remuneração da corretagem deve ser arcada pelas requeridas, que devem ressarcir o valor pago pelo autor. Nesse sentido:
“Rescisão contratual cumulada com indenizatória (...) Praxe que atribui ao vendedor a responsabilidade pelo pagamento da
intermediação Inexistência de especificação diversa Contrato de adesão, submetido aos ditames do CDC Imposição da
intermediadora Devolução da corretagem Sucumbência recíproca Recurso provido em parte”.(Apelação Cível nº 928258764.2008.8.26.0000, Des. Rel. Erickson Gavazza Marques, j. em 03.10.2012 pela 5ª Câm. De Direito Privado em v. u.). “A
contratação da corretagem do imóvel foi firmada pelo autor com os vendedores e não com os compradores. Em regra, a comissão
de corretagem é suportada pelo vendedor e não pelo comprador. Isso não significa que o comprador não possa ser compelido
ao pagamento da verba. Tal circunstância, no entanto, reclama ajuste escrito e não pode ser presumido. Na hipótese em
julgamento não houve estipulação escrita expressa acerca da assunção da responsabilidade pelo pagamento do serviço e,
inexistindo ajuste escrito, a responsabilidade pelo adimplemento da verba segue os usos e costumes, no caso, presumindo-se
que eventual comissão ficaria a cargo dos vendedores.” (Apelação Cível nº 9149511-07.2009.8.26.0000, Rel. Des. Ferraz
Felisardo, j. em 11.04.2012 pela 29ª Câm. em v. u.). Quanto aos demais argumentos expendidos pelas partes, a presente
decisão, por mais abrangente, os engloba e, implicitamente, os exclui. Além disso, o juiz não está obrigado a responder a todas
as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundar decisão, nem se obriga a ater-se aos
fundamentos indicados por elas e tampouco a responder um a um todos os seus argumentos. É entendimento assente de nossa
jurisprudência que o órgão judicial, para expressar a sua convicção, não precisa aduzir comentários sobre todos os argumentos
levantados pelas partes. Sua fundamentação pode ser sucinta, pronunciando-se acerca do motivo que, por si só, achou suficiente
para a composição do litígio. A fundamentação da sentença não exige um silogismo puro, mas apenas um silogismo prático. É a
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º