TJSP 27/05/2014 - Pág. 2007 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: terça-feira, 27 de maio de 2014
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano VII - Edição 1658
2007
PARTICIPAÇÕES S/A, com pedido de condenação da ré na obrigação de fazer de entregar o imóvel objeto de contrato entre as
partes; pagamento de multa contratual de R$ 1.600,00, por descumprimento do contrato; indenização por danos materiais de R$
500,00 por mês, entre janeiro/13 e a data da entrega do imóvel e indenização por dano moral. Em apertada síntese, a autora
alega ter contratado com a ré a aquisição de um imóvel “na planta” e que a requerida estaria em mora na entrega do imóvel,
razão pela qual pede indenização equivalente ao valor do aluguel mensal, a aplicação de multa contratual pelo descumprimento
do prazo e indenização por dano moral. Em contestação, a ré alegou, inicialmente, a perda do objeto da ação, vez que as
chaves do imóvel foram entregues em 23/10/2013, um dia antes da propositura da ação. No mérito, alegou inexistência de
atraso na entrega do apartamento, considerando que o contrato de financiamento com a CEF foi entabulado em 28/04/2011 e a
autora foi imitida na posse em 23/10/2103. Aduziu a total falta de provas acerca dos lucros cessantes e a que não há ilícito a
justificar imposição de indenização por dano moral. Julgo antecipadamente a lide porquanto as questões controvertidas
dispensam a produção de provas em audiência (art. 330, I, CPC). A autora celebrou com a ré “Contrato Particular de Promessa
de Compra e Venda” de empreendimento denominado “Parque Pedra Azul” (bloco 04, apt. 205), com previsão de entrega para o
último dia útil de outubro de 2012 (fls. 141), admitida uma tolerância de 180 dias (cláusula 5ª fls. 146). O imóvel foi entregue em
23/10/2013, um dia antes da propositura da ação, conforme comprova o documento de fls. 156, razão pela qual o pedido de
condenação em obrigação de fazer perdeu o objeto. Esta cláusula dispõe: “A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a
concluir as obras do imóvel objeto deste contrato até o último dia útil do mês mencionado no item 5 do Quadro Resumo, salvo
se outra data for estabelecida no contrato de financiamento com instituição financeira. Nesta hipótese, deverá prevalecer, para
fins de entrega das chaves, a data estabelecida no contrato de financiamento. Independentemente do prazo acima previsto, a
conclusão da obra poderá ser prorrogada por 180 (cento e oitenta) dias corridos. Na superveniência de caso fortuito ou força
maior, de acordo com o Código Civil, esta tolerância ficará prorrogada por tempo indeterminado” (verbis, fls. 146). Verifica-se
que o apartamento vendido foi objeto de financiamento junto à Caixa Econômica Federal contratado em 28/04/2011 (fls. 35), do
qual consta prazo de 25 (vinte e cinco) meses para término da construção (item B4, fls. 8). Entretanto, o compromisso de
compra e venda firmado com a ré previu expressamente a aplicação de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para conclusão
da obra. Entendo que a cláusula que prevê a possibilidade de atraso de 180 dias na entrega da obra não contém abusividade
passível de nulidade, uma vez que corresponde a prática comercial corriqueira no ramo da construção civil, que se dá, sobretudo,
em razão de entraves naturais, tais como imprevistos de ordem meteorológica, além de dificuldades próprias do porte do
empreendimento. Ademais, referida estipulação foi redigida em termos claros, expressos e de fácil compreensão até para o
consumidor leigo, não se verificando, no caso concreto, omissão desta previsão no momento da contratação ou publicidade
enganosa. Sendo válida a cláusula de tolerância, considera-se que não houve inadimplência da ré quanto à conclusão da obra,
porquanto a autora recebeu as chaves em 23/10/2013, conforme comprova o documento de fls. 156, isto é, antes do decurso do
prazo de 180 dias previsto contratualmente. Desse modo, a autora não faz jus ao recebimento de indenização por lucros
cessantes, os quais, embora se entendam presumíveis já que dizem respeito aos alugueres que o bem poderia ter rendido ,
apenas se constituem com a efetiva ocorrência de mora na entrega do imóvel, o que, como adrede afirmado, não se verificou na
hipótese. Pelos mesmos motivos, não há que se falar em multa contratual, já que não houve a inadimplência aventada. Nesse
sentido a jurisprudência recente do E. TJSP: “COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES.
OCORRÊNCIA. CLÁUSULA QUE PREVÊ A DILAÇÃO DO PRAZO POR 180 DIAS QUE É VÁLIDA E NÃO TRADUZ ABUSIVIDADE.
ENTREGA DAS CHAVES, CONTUDO, CONDICIONADA AO PAGAMENTO DO SALDO DO PREÇO. DANO MATERIAL
OBSERVADO. INDENIZAÇÃO QUE DEVE SE LIMITAR AO EQUIVALENTE A 0,5%, AO MÊS, SOBRE O VALOR ATUALIZADO
DO CONTRATO, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. MORA, PORÉM, QUE DEVE RESTAR LIMITADA, NOS
EXATOS TERMOS DO CONTRATO, AO PERÍODO COMPREENDIDO ENTRE A DATA DA REALIZAÇÃO DA 1ª VISTORIA ATÉ A
EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES, QUE ACABOU OBTIDA SOMENTE MEDIANTE A CONCESSÃO DE LIMINAR. CONTRATO,
OUTROSSIM, QUE É CLARO NO TOCANTE AO EVENTUAL PAGAMENTO DE SALDO RESIDUAL. LUCROS CESSANTES
NÃO OBSERVADOS. DESCABIMENTO, OUTROSSIM, DA APLICAÇÃO DE MULTA, À MÍNGUA DE PREVISÃO CONTRATUAL
OU LEGAL, BEM COMO DA PRETENSÃO ATINENTE À DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CUMPRIMENTO,
PELA RÉ, DO OBJETO DO CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO, COM A APROXIMAÇÃO ÚTIL DAS PARTES E CELEBRAÇÃO
DA PROMESSA DE VENDA E COMPRA. RESTITUIÇÃO INDEVIDA. DESPESAS CONDOMINIAIS EFETIVAMENTE DEVIDAS A
PARTIR DA INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO, AINDA QUE NÃO RECEBIDAS AS CHAVES. DANOS MORAIS BEM AFASTADOS,
IGUALMENTE O PEDIDO DE RESSARCIMENTO DE GASTOS COM A CONTRATAÇÃO DE ADVOGADO PARTICULAR PARA O
AJUIZAMENTO DA AÇÃO, POIS A CAUSA TEM NATUREZA CONDENATÓRIA. SENTENÇA REFORMADA. AÇÃO
PARCIALMENTE PROCEDENTE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA RECONHECIDA. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE
PROVIDO, IMPROVIDO O APELO ADESIVO” (0194191-22.2012.8.26.0100. Apelação. Rel. Vito Guglielmi. 6ª Câm. Dir. Privado.
Data do julgamento: 10/04/14. Data de registro: 12/04/2014). “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Pedido de indenização
por danos morais e materiais decorrentes do atraso na entrega de apartamento - Alegação de ocorrência de caso fortuito e força
maior em razão de embargo judicial da obra - Não caracterização - Obtenção de licenças junto à municipalidade é inerente à
atividade da incorporadora - Descumprimento dos limites do projeto aprovado pela Prefeitura, que acarretou o ajuizamento da
ação civil pública - Fato previsível, que configura ato ilícito praticado pela incorporadora, a quem cabe suportar as consequências
- Infração contratual a configurar a mora creditoris da ré - Devida a indenização pelo período de atraso na entrega do imóvel Arbitramento em 0,5 % ao mês sobre o preço contratado corrigido que mais se adequa aos valores de retorno locatício de
imóveis - Devida a partir da expiração do prazo de tolerância de 180 dias até a data da efetiva entrega do bem - Dano moral Não ocorrência - Mero dissabor que não enseja abalo emocional indenizável - Sucumbência recíproca - Recurso parcialmente
provido para excluir a condenação no pagamento de indenização por dano moral, condenar a recorrente no pagamento de
indenização pelo atraso na conclusão da obra, no valor correspondente a 0,5% ao mês do preço contratado corrigido, a partir de
abril de 2011 até a efetiva entrega das chaves, e reconhecer a sucumbência recíproca, arcando cada parte com os honorários
de seus respectivos patronos e com o pagamento das custas e despesas processuais em partes iguais” (101762133.2013.8.26.0100. Apelação. Relator(a): Mendes Pereira. 7ª Câm. Dir. Privado. Data do julgamento: 14/05/2014. Data de
registro: 20/05/2014). “Ação de revisão contratual, indenização por danos materiais e morais, cumulada com pedido de repetição
de indébito. Insurgência da ré. Compromisso de compra e venda de imóvel em construção. Pretendida restituição da comissão
de corretagem e taxa SATI. Ausência de demonstração de que a contratação era facultativa. Imóvel adquirido em “stand” de
vendas e na planta. Prática abusiva (artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor). Devolução dos valores na forma simples.
Ausência de má-fé. Juros compensatórios e despesas condominiais. Devolução na forma simples. Culpa da ré na obtenção do
financiamento pelos autores. Atraso para se efetuar a individualização do imóvel. Não demonstrada inadimplência dos autores.
Despesas que não devem incidir antes da entrega das chaves. Taxas de registro e individualização da matrícula. Verbas
cobradas de forma indevida, pois são encargo da incorporadora. Abusividade da cláusula declarada. Recurso não provido. Ação
de revisão contratual, indenização por danos materiais e morais, cumulada com pedido de repetição de indébito. Recurso
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º