TJSP 16/10/2017 - Pág. 3000 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: segunda-feira, 16 de outubro de 2017
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano XI - Edição 2450
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que prorroga o prazo de entrega por 180 dias tem validade e eficácia, configurando equilíbrio na relação negocial, ante as
peculiaridades que abrangem o ramo da construção civil” (Apelação nº 0010215-08.2012.8.26.0554, 4ª Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, rel. Natan Zelinschi de Arruda, j. 12.12.13). “Previsão contratual de tolerância para
o término das obras, de 180 dias, que não é abusiva. (...)”Há que ser reconhecida a licitude da previsão contratual de prazo de
tolerância, uma vez que a construção de imóveis depende de diversos fatores e, por vezes, encontra obstáculos no seu regular
desenvolvimento, tais como a dificuldade na aquisição de materiais, na contratação de mão-de-obra, ou na obtenção de
autorizações pelo Poder Público, como também empecilhos decorrentes de alterações climáticas que não eram previsíveis.
“Trata-se de prática usual no mercado imobiliário e que constava com clareza no instrumento assinado pela promitentecompradora. “Afasta-se, pois, a declaração de nulidade da cláusula de carência” (Apelação nº 0073646-12.2011.8.26.0114, 4ª
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, rel. Milton Carvalho, j. 12.12.13).Nesse sentido a Súmula 164
do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: “É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega
de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa,
clara e inteligível”.Vencido o prazo de tolerância, legitimamente convencionado, não prospera o argumento da ré de que o
atraso fora motivado por fato de terceiro. O risco da atividade é do empreendedor, que ao prometer a conclusão e entrega da
obra em certa data, deve honrar o combinado.Inexistente indicação de situação extraordinária, não previsível. Sobre o tema,
dada à pertinência, já decidido: “AGRAVO DE INSTRUMENTO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Atraso na entrega do
imóvel - Tutela antecipada para congelar o saldo devedor entre a data prometida para a entrega e a data em que efetivamente
foi entregue - Suposta dificuldade de contratação de mão de obra por aquecimento do mercado - Inocorrência de caso fortuito
ou força maior - Hipótese previsível e inerente ao mercado da construção, sendo que a agravante deveria ter se programado e
prometido na contratação um prazo mais dilatado para a entrega do empreendimento - Questão exclusivamente patrimonial e
reversível, se julgada improcedente a demanda, hipótese que autorizará a cobrança dos encargos moratórios - Recurso não
provido” (Agravo de Instrumento 0114810-71.2012.8.26.0000, Relator Des. Walter Barone, São José dos Campos, 7ª Câmara de
Direito Privado, data do julgamento 12/09/2012, TJSP).Não demonstrado pela ré a ocorrência de força maior. Ademais, em
empreendimento de tal porte a falta de material, mão de obra, mudanças climáticas, entraves administrativos ou crise financeira,
dentre outros, fazem parte da previsibilidade do empreendedor e não justificam o atraso. Nesse sentido a Súmula 161 do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas
em excesso, falta de mão de obra, aquecimento de mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.
Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente”.Inadmissível que o consumidor
seja onerado pelo risco exclusivo do fornecedor, na medida em que tais riscos são calculados na fixação do preço final dos
serviços. Assim, é a hipótese de reconhecer a culpa da requerida, que não cumpriu o prazo ajustado para entrega. Possível o
ressarcimento dos juros de obra pagos pelo autor, a partir da mora da ré, desde março de 2016. Tais parcelas deveriam cessar
acaso a obra fosse concluída no prazo avençado. Não é justo que o autor arque com o pagamento para a instituição financeira
em razão da mora exclusiva da requerida.A ré deve ser responsabilizada pelos lucros cessantes durante o período do atraso da
obra, ou seja, do término do prazo de carência até a efetiva entrega das chaves. Devida a reparação do valor locativo que
poderia ter auferido, correspondente a 0,5% ao mês, a título de fruição, sobre o valor venal do imóvel junto aos cadastros da
Municipalidade, acrescidos tais valores de correção monetária nos termos da Tabela Prática do TJSP a partir do ajuizamento e
juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação.A respeito, já decidido: “Lucros cessantes. Caracterização, diante da perda de
razoável expectativa de posse do imóvel e de se auferir benefício econômico com sua aquisição. Inteligência do art. 402 do CC.
Fixação em 0,5% sobre o valor venal do imóvel, incidente desde 28.08.2010 (fim do prazo de tolerância) até 10.05.2012 (entrega
do imóvel), com correção monetária pela Tabela Prática do TJSP e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação” (Apelação
nº 0005626-12.2013.8.26.0562, 5ª Câmara de Direito Privado do TJSP, rel. James Siano, j. 17.02.2014).Nesse sentido também
a Súmula 162 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo
do adquirente, independentemente da finalidade do negócio”.Ante a mora da ré, devido o pagamento da multa moratória
conforme pleiteado.Descabida a cobrança da taxa de administração de contrato, porque se trata de incumbência que claramente
incumbe a ré, não podendo ser transferida ao consumidor, pena de violação do disposto no art. 51, IV, do CDC.Já
decidido:”COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Legitimidade passiva “ad causam” Cadeia de fornecimento - Validade da
transferência da responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem Taxa Sati e Taxa de Administração do Contrato
Cobrança indevida A revisão do preço do imóvel estabelecido por mútuo consentimento antes de ser financiado, bem como da
complementação feita e do Termo de Renegociação Contratual e Confissão de Dívidas somente poderia se dar por comprovação
de vício de vontade, o que não ocorreu, e uma vez não demonstrado que se estabeleceram prestações desproporcionais e nem
que ocorreram fatos supervenientes, tornando excessivamente onerosas as cláusulas contratuais (art. 6º, V, CDC), tendo o
autor plena ciência das obrigações assumidas, não é possível qualquer alteração no valor do preço, não comportando a
suspensão de parcelas vincendas - Lucros cessantes presumidos no período da mora - Restituição de forma simples Dano
moral não caracterizado - Recurso provido em parte” (TJSP; Apelação 1010539-17.2014.8.26.0196; Relator (a):Alcides Leopoldo
e Silva Júnior; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Franca -3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/09/2017;
Data de Registro: 13/09/2017).No mesmo sentido: Apelação 1004849-33.2015.8.26.0079; Relator (a):Paulo Alcides; Órgão
Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; TJSP; Foro de Botucatu -1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/10/2017; Data de
Registro: 06/10/2017.Contudo, tais valores deverão ser devolvidos de forma simples e não em dobro, corrigidos a partir do
efetivo desembolso e com juros de mora a partir da citação. É que ao acolher a Reclamação nº 4.892/PR, relatada pelo Ministro
Raul Araújo, restou decidido pelo C. Superior Tribunal de Justiça que “... a repetição em dobro do indébito, prevista no art. 42,
parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, não prescinde da demonstração da má-fé do credor.” (J. 27/04/2011).
Outrossim, não há fundamento para imputar ao autor, antes da entrega das chaves, o pagamento das despesas do IPTU, pois
sequer titularizava a posse direta do imóvel.Nesse sentido, oportuno lembrar o que já decidiu o Tribunal de Justiça, pelo voto da
Desembargadora Marcia Regina Dalla Déa Barone, no julgamento da apelação nº 9221793-77.2008.8.26.0000, de sua relatoria:
“No que tange às despesas de condomínio, IPTU e taxa de lixo, não podem ser imputadas aos requeridos, vez que estes não
foram imitidos na posse do bem e jamais usufruíram do imóvel” (TJSP - j. 04/09/2012).Por tais razões, determino a devolução
simples dos valores pagos pelo autor a título de IPTU antes da entrega das chaves, a ser apurado em liquidação de sentença.
Indevida a reparação por danos morais, pois caracterizado apenas inadimplemento contratual. A respeito, já decidido: “CIVIL.
DANO MORAL. O inadimplemento contratual implica a obrigação de indenizar os danos patrimoniais; não, danos morais, cujo
reconhecimento implica mais do que os dissabores de um negócio frustrado. Recurso especial não conhecido” (Recurso Especial
nº 201414/PA, Terceira Turma, Superior Tribunal de Justiça, Relator Ministro Ari Pargendler, j. em 20.06.2000). “Descumprimento
contratual. Dano moral. Inocorrência em regra. I - O inadimplemento do contrato, por si só, pode acarretar danos materiais e
indenização por perdas e danos, mas, em regra, não dá margem ao dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade.
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º