TJSP 06/04/2018 - Pág. 912 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: sexta-feira, 6 de abril de 2018
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano XI - Edição 2550
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como das parcelas que se vencerem e forem pagas pela autora no andamento do processo, cobrados indevidamente a título de
“Déb. Habitacional UT” ou “Taxa de Evolução de Obra”; c) a restituição do valor de R$ 2.358,95 cobrados indevidamente pela ré,
a título de comissão de corretagem e Taxa SATI; d) a condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes na quantia de R$
977,47 ao mês de atraso, desde a data prevista para a entrega das chaves até data da efetiva entrega; e) a declaração da
abusividade da cláusula de prorrogação do prazo condicionada a terceiros; f) a condenação da ré em danos morais, no valor de
40 salários mínimos vigentes, ou seja, R$ 28.960,00, ou ainda, a ser arbitrado por esse juízo; g) que a ré seja condenada nas
perdas e danos relativos ao pagamento dos honorários advocatícios com a remuneração pró-êxito de 30% sobre o valor
efetivamente recebido, com base no contrato de honorários anexo, a se apurar em sede de liquidação de sentença; h) a
condenação da ré a pagar, em dobro, o valor que vier a cobrar a título de taxa de condomínio e IPTU, acaso embutida antes da
entrega das chaves; i) que seja concedida a inversão do ônus probatório; j) que a ré seja condenada ao pagamento dos
honorários advocatícios sucumbenciais e das custas processuais no percentual de 20%. Instruíram a inicial os documentos de
fls. 23/201. Decisão postergando o pedido de antecipação de tutela (fls. 202). Manifestação da autora (fls. 205), com documentos
(fls. 206/210). Decisão mantendo a determinação de que a tutela antecipada será apreciada após a contestação (fls. 211).
Citação da ré por AR (fls. 213). A ré, em contestação (fls. 214/231), alegou: que não tem razões para inserir o nome da autora
junto aos órgãos de proteção ao crédito, pois não constam pendências financeiras vinculadas à ré; que não é possível a entrega
do imóvel sem a aprovação da vistoria da unidade pela autora; que a intenção da autora é obter vantagem indevida, uma vez
que o imóvel adquirido por ela foi projetado e construído na forma estipulada no contrato celebrado, estando de acordo com as
regras da CPFL da região, que determina que a voltagem para as construções é 110V; que o instrumento particular não causa
desequilíbrio contratual a nenhuma das partes, tendo em vista que estabelece obrigações recíprocas; que a multa contratual
prevista na Cláusula nº 7.3.1.2, de caráter compensatório, já cobre eventuais prejuízos de ordem material sofridos pela autora
por conta do atraso na entrega das obras; que o atraso na entrega do imóvel se deu por culpa da Municipalidade, pela mora na
expedição do “habite-se”; que não há possibilidade de cumulação entre cláusula penal com lucros cessantes, sob pena de “bis
in idem”; que a cláusula de tolerância de 180 dias é válida, sendo que será devido o pagamento de indenização após expirar
mencionado prazo; que há necessidade de respeito ao Princípio “pacta sunt servanda”; que danos emergentes e lucros
cessantes não foram demonstrados nos autos; que não houve pedido expresso da aplicação da Cláusula nº 7.3.2.1 e, portanto,
é inviável sua aplicação; que a Cláusula nº 6.1 não se aplica no presente caso, levando-se em consideração que não corresponde
à execução de obra e ao suposto atraso; que a cobrança que a autora entende ser indevida, a título de juros de mora da parcela
de financiamento, na verdade corresponde a correção monetária decorrente do reajuste da moeda, por conta do inadimplemento
na data e nas condições acordadas no contrato; que a autora não faz jus a repetição do indébito dos valores pagos, ante a
ausência de má-fé da ré, sendo que, subsidiariamente, será cabível apenas a restituição na forma simples; que as despesas
condominiais são decorrentes da obrigação “propter rem”, cabendo, portanto, ao seu proprietário a responsabilidade por esses
pagamentos, havendo previsão contratual nesse sentido; que a ré não poderá restituir os valores pagos por comissão de
corretagem, pois não recebeu nenhuma quantia relativa a prestação de tais serviços; que a autora tinha, desde o início, total
ciência do pagamento de corretagem, tendo, inclusive, assinado o contrato perante a imobiliária Abyara Brokers; que transferir
o pagamento de honorários advocatícios para a ré causará enriquecimento sem causa a parte autora, configurando “bis in
idem”; que não houve prova dos danos morais, sendo estes, portanto, indevidos. Requer que a presente ação seja julgada
totalmente improcedente, nos termos do artigo 269, inciso I, do antigo CPC, com a condenação da autora nas verbas de
sucumbência; e que, alternativamente, seja fixada a condenação em observância aos termos do contrato, sob pena de colocar
em risco o princípio da obrigatoriedade contratual. Apresentou documentos (fls. 232/238). Réplica (fls. 241/252), com documentos
(fls. 253/257). Regularização processual da ré (fls. 259/273). Decisão antecipando em parte os efeitos da tutela (fls. 274/275),
desafiada por recurso de Agravo de instrumento que restou provido (fls. 281/289, fls. 291/292 e fls. 306/312).Manifestação da ré
(fls. 328/329), com documentos (fls. 330/445). Manifestação da autora acerca das fls. 316/445 (fls. 448), com documento (fls.
449). Decisão suspendendo o feito, até ser prolatada decisão no REsp nº 15.519.56/SP (fls. 450). Despacho convertendo o feito
em diligências (fls. 453). Manifestação da autora requerendo a desistência do pleito de restituição das verbas condominiais e de
IPTU (fls. 455), com documentos (fls. 456/457).É o sucinto relatório.Passo a fundamentar e decidir.Houve o julgamento do REsp
mencionado na decisão de fls. 450. Contudo, houve nova suspensão, para julgamento dos Temas de nº 960, 970 e 971, em sede
de Recursos Repetitivos, que versam, em suma e respectivamente, sobre a validade ou não da transferência ao consumidor da
obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra venda relativas ao programa “Minha Casa, Minha
Vida”; sobre a possibilidade ou não de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal; e da possibilidade
ou não de inversão, em desfavor da construtora da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor.Na hipótese
dos autos há pedido de inversão da cláusula penal em favor do consumidor (fls. 07), e lucros cessantes (fls.11 e 21). Assim, o
feito encontra-se apto apenas para julgamento antecipado parcial de mérito, nos termos do artigo 356 do NCPC, não sendo
necessária a produção de quaisquer outras provas para o julgamento dos pedidos que não tenham relação com os temas acima.
Passo, pois, a apreciar parte dos pedidos formulados.Não houve arguição de preliminares.No mérito os pedidos não suspensos
procedem parcialmente.Observo que a Turma Especial de Direito Privado I do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo julgou
em 31.08.2017 o Incidente de Resolução de Demanda Repetitiva de nº 0023203-35.2016.8.26.0000, de Relatoria do Eminente
Desembargador Francisco Loureiro, que trata justamente de temas afeitos a essa demanda.Naquele julgado, foram fixadas as
seguintes teses jurídicas vinculantes:TEMA 01: É válido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias estabelecido
no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa,
clara e inteligível. Tese jurídica proposta pelo Relator e aprovada por maioria simples de votos: É valido o prazo de tolerância,
não superior a cento e oitenta dias corridos estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em
construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível. Vencidos os Desembargadores Elcio Trujillo,
Luis Mario Galbetti, Carlos Alberto Garbi e Beretta da Silveira. TEMA 02: Admite-se que o prazo de entrega da unidade autônoma
tenha termo inicial da data de obtenção do financiamento pelo adquirente, desde que a cláusula contratual seja redigida de
modo claro e não ultrapasse seis meses da data do registro da incorporação (art. 34, Lei 4.491/64). Tese jurídica proposta pelo
Relator rejeitada, vencidos os Desembargadores Francisco Loureiro (Relator), Percival Nogueira, James Siano, Galdino Toledo,
Álvaro Passos, Luis Mario Galbetti e Mary Grun. Tese jurídica aprovada por maioria simples de votos, conforme a proposta do
Desembargador Carlos Alberto Garbi: Na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato
deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível o prazo certo para formação do grupo de adquirentes e para entrega
do imóvel. Vencidos os Desembargadores Donegá Morandini, Piva Rodrigues, James Siano e Fábio Quadros.TEMA 03: Alegação
de que a multa contratual, prevista em desfavor do promissário comprador, deve ser aplicada por reciprocidade e isonomia,
hipótese de inadimplemento da promitente vendedora. Por unanimidade, deram por prejudicado em razão da afetação do tema
pelo Superior Tribunal de Justiça (REsps 1614721/DF e 1631485/DF, Tema 971), nos termos do disposto no art. 976, parágrafo
4º, do CPC. TEMA 04: Indenização por danos morais em virtude do atraso na entrega das unidades autônomas aos promitentes
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º