TJSP 12/12/2019 - Pág. 2014 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: quinta-feira, 12 de dezembro de 2019
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano XIII - Edição 2952
2014
despesas processuais, bem como honorários advocatícios em 15% sobre o valor atualizado da condenação, de acordo com os
parâmetros fornecidos pelo art. 85, §2º do Código de Processo Civil. Firme nos argumentos acima, nos termos do artigo 300,
caput do Código de Processo Civil, DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA, para que as rés, no prazo de 05 dias, a contar da
intimação da presente decisão por seus patronos, adotem as providências necessárias para a baixa do apontamento restritivo
de fls. 233, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada, inicialmente, a 30 dias, sem prejuízo de
majoração na hipótese de descumprimento. Preteridos os demais argumentos e pedidos, posto que incompatíveis com a linha
adotada, ficam as partes advertidas de que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação
meramente infringente ensejará a imposição da multa prevista pelo artigo 1026, § 2º, NCPC. Com o trânsito em julgado,
arquivem-se estes autos com as cautelas e anotações de praxe. P. I. C. - ADV: MELKE E PRADO SOCIEDADE DE ADVOGADOS
(OAB 27592/SP), DENIS AMADORI LOLLOBRIGIDA (OAB 399738/SP)
Processo 1007419-58.2015.8.26.0348 - Procedimento Comum Cível - Adjudicação Compulsória - José Artur de Albuquerque
e outro - Vistos. José Artur de Albuquerque e Maria Jose Inacio Cavalcante de Albuquerque ajuizaram em face Juliao Dias da
Cunha, Maria Antonio de Lima Cunha e de Empreendimentos Imobiliários Moreira Ltda ação Procedimento Comum Cível Adjudicação Compulsória alegando, em resumo, que em 05/10/1984 adquiriram de Julião Dias da Cunha e de Maria Antonio de
Lima Cunha metade do imóvel inscrito na prefeitura Municipal sob nº 25.051.037 (área maior) como parte dos lotes 11 e 12 da
quadra I do loteamento Jardim Colúmbia. Acrescentam que os Réus se mudaram, o que impossibilitou a confecção da escritura
para regularização do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis, pugnam pela adjudicação do imóvel mencionado e
condenação dos Réus ao ônus da sucumbência. Instruíram com documentos a inicial (fls. 09/45). Deferida a gratuidade às fls.
46 e determinado o aditamento à inicial, com resposta às fls. 56, incluindo Empreendimentos Imobiliários Moreira Ltda no polo
passivo. Juntada da matricula dos lotes 11 e 12 às fls. 49 e 60. Às fls. 75/77 foi acostada ficha cadastral da corré Empreendimentos
Imobiliários Moreira Ltda indicado distrato social em 01/12/2000. Citação dos antecessores na posse às fls. 87 e 97. Citação da
Corré às fls. 211/212, decorrido o prazo sem contestação. É o relatório. Fundamento e DECIDO. Procedo ao julgamento do
processo no estado em que se encontra. Como é cediço, a adjudicação compulsória pode ser entendida como “a ação pessoal
que pertine ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do
domínio do imóvel (que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à
escritura definitiva) tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato
não praticado”. A ação de adjudicação compulsória, assim, exige a presença no polo passivo do titular do domínio. Pois bem, em
que pese o recebimento do aditamento à inicial de fls. 62, pelo Juízo que oficiou no feito, o pedido improcede. Ao que se infere
da matrícula do imóvel sub judice, coligida às fls. 49 (lote 11) e 60 (lote 12), a propriedade do aludido bem imóvel é de
Empreendimentos Imobiliários Moreira Ltda, não se podendo confundir a transferência da propriedade com a mera anotação da
promessa de compra e venda feita por este àqueles que constaram no polo passivo da demanda fls. 09/13 (Julião Dias da
Cunha e de Maria Antonio de Lima e Cunha). O contrato de cessão de direitos juntado pelos autores (fls. 14/16) nenhuma
relação tem com o proprietário, logo, a questão refoge ao estreito âmbito da ação de adjudicação compulsória, sendo medida
inadequada para a pretensão dos autores. A ação de adjudicação compulsória é remédio processual destinado a promover o
registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade, não é via adequada para requerer a abertura de matrícula de
imóvel, nem suprir eventuais irregularidades no registro, como no caso em que as dimensões constantes na certidão de matricula
de fls. 49 divergem do conteúdo do negócio jurídico firmado às fls. 14/16, inclusive imóvel com módulo inferior ao mínimo
previsto na legislação Municipal. Em verdade, os autores não detém título hábil à obtenção da adjudicação compulsória, não
houve negócio jurídico entre os demandantes e o titular do domínio junto ao fólio real, de modo que o pedido formulado não
vinga e se mostra juridicamente inadequado. Logo, o instrumento contratual firmado às fls. 14/16 não possibilita o acesso à
ação de adjudicação compulsória, havendo meros efeitos pessoais entre as partes, quando muito, comprobatório da transferência
de posse e não de propriedade. A promessa de compra e venda de imóvel, enquanto não registrada se constitui em mero direito
pessoal, sendo que, ao ser registrada passa a constituir um direito real, oponível erga omnes, atribuindo ao seu titular o direito
de sequela (direito real de aquisição do imóvel). Registrada ou não, mas desde que formalmente correta, a promessa autoriza a
adjudicação compulsória, pelo rito sumário (CPC, arts 275, CPC 1973) pelo disposto no artigo 16 do Decreto-lei 58/37. A
diferença entre a promessa de compra e venda registrada e não registrada reside na oponibilidade a terceiros de que dispõe
àquela e não dispõe esta, e não na possibilidade ou não de se intentar ação de adjudicação compulsória nos termos do DecretoLei 58/37, mesma conclusão que exsurge dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. Assim, quando integralizado o pagamento do
preço, o promissário comprador intimará o promitente vendedor a outorgar-lhe escritura (realizar a prestação prometida de
contratar) e, só depois de esgotado o prazo legal para fazê-lo, buscará a adjudicação compulsória por sentença, valendo como
título para registro. É certo que, conforme entendimento há muito sedimentado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, não
se exige o registro preliminar para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, entretanto, o documento firmado deve
ser hábil à transmissão do domínio. Tal entendimento cristalizou-se no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, culminando com
a edição do enunciado de n° 239 de sua Súmula, que traz o seguinte enunciado: “O direito à adjudicação compulsória não se
condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. Conforme preleciona o Min. Relator Cesar
Asfor Rocha, quando do julgamento do Recurso Especial nº 195.236/SP: “(...) Por isso mesmo é que o eminente Ministro
Eduardo Ribeiro, no mencionado precedente da Terceira Turma (REsp 30-DF), fazendo referência ao artigo de Humberto
Theodoro Jr, faz a importante distinção entre a simples execução específica da obrigação de contratar e a adjudicação
compulsória, entre a mera substituição da vontade e a transcrição do ato no registro imobiliário, somente a partir do qual se tem
assegurada a propriedade, nos seguintes termos, verbis: “Acrescento outra observação. Encontram-se, tanto na doutrina quanto
na jurisprudência, ponderáveis opiniões no sentido de que se impõe distinção entre a adjudicação compulsória e a execução
específica da obrigação de contratar. A primeira importaria transmissão da propriedade; a segunda, significaria apenas o
suprimento da omissão do devedor, em outorgar o contrato a que se obrigou. (...) Para uma seria indispensável o registro, mas
não para a outra. Não se nega que do registro resultem importantes consequências, notadamente o direito de sequela. Tratandose de imóveis, entretanto, em nosso sistema jurídico, não se me afigura que a sentença possa fazer dispensável, além da
manifestação do contratante, também o registro, para transmissão de domínio, que este só adquire com o ingresso regular do
título no Registro Imobiliário. A expressão ‘adjudicar’, quando diz respeito a imóvel, há de ser entendida em termos. Assim é que
a adjudicação de que cogita o art. 714 do C.P.C. não transmite, desde logo, a propriedade. Eventualmente, não a transmitirá
nunca, já que poderá ter havido equívoco na penhora, incidente por exemplo, sobre bem de terceiro. Considero, pois, que
tratando-se de imóvel e sendo necessário o registro, releva pouco a distinção. A sentença importa substituição da manifestação
da parte. A aquisição do domínio, entretanto, dependerá sempre do registro que, obviamente, só se fará se possível. Não
registrado o pré-contrato, poderá aquele ser inviável, o que mais dificilmente ocorrerá quando atendida a questionada
formalidade. “ Se ‘a adjudicação representa a transferência forçada do domínio’ (Mário Aguiar Moura, ‘Promessa de Compra e
Venda’, Rio, 1987, n° 102.2. 2, pág. 329), do promitente vendedor para o promissário comprador, realmente o Poder Judiciário
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