TJSP 03/12/2021 - Pág. 71 - Caderno 3 - Judicial - 1ª Instância - Capital - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: sexta-feira, 3 de dezembro de 2021
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Capital
São Paulo, Ano XV - Edição 3412
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audiência de conciliação do artigo 334, do Código de Processo Civil. Int. - ADV: OSWALDO VIANNA FILHO (OAB 34801/SP),
FELIPE DE SOUZA MENDONÇA (OAB 426021/SP)
Processo 1012478-04.2020.8.26.0008 - Procedimento Comum Cível - Propriedade - Alan Rangel - - Marcelo da Silva Marina Empreendimentos Imobiliários Ltda - - ABYARA BROKERS INTERMEDIACAO IMOBILIARIA LTDA. - - Agillitas Soluções
de Pagamentos S/A - Pagadoria - Vistos. ALAN RANGEL e MARCELO DA SILVA moveram Ação de Rescisão Contratual
cumulada com pedido de Dano Moral e Material contra MARINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ABYARA
BROKERS INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA e AGILLITAS SOLUÇÕES DE PAGAMENTOS S/A - PAGADORIA, alegando
que, em 20 de janeiro de 2019, firmaram compromisso de compra e venda da unidade nº 121, torre única, do empreendimento
denominado “Vertiz Club Home Tatuapé”, pelo preço de R$ 658.897,49, já incluídos os juros; em razão de dificuldades financeiras
solicitaram a resolução do contrato em janeiro de 2020; exigência abusiva para devolução dos valores; pagaram aproximadamente
10% do valor do imóvel; fazem jus à restituição de 90% de todas as quantias pagas; abusivo o item 3 da Cláusula Décima;
obrigados a arcarem com a comissão de corretagem para concretizar a compra; abusiva a cobrança; reportaram-se ao Código
de Defesa do Consumidor. Requereram o deferimento da tutela de urgência para suspender as cobranças desde janeiro de
2020 e ao final confirmação da tutela com declaração de abusivas as cobranças desde janeiro de 2020; rescisão do contrato;
reconhecimento da abusvidade da cláusula Décima do contrato; restituição de 90% dos valores pagos para aquisição do imóvel;
devolução integral da comissão de corretagem. Deferido parcialmente o pedido de tutela de urgência apenas para para
suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas pertinentes ao negócio celebrado entre as partes. As requeridas
Abyara Brokers Intermediação Imobiliária Ltda e Agillitas Soluções de Pagamentos S/A foram citadas e apresentaram contestação
alegando preliminar de ilegitimidade passiva da contestante Agilitas Soluções de Pagamentos S/A, pois prestou serviços de
recebimento e pagamento de valores exclusivamente aos corretores autônomos; ilegitimidade passiva da corretora contestante
Abyara Brokers Intermediação Imobiliária Ltda para responder pelo pedido de devolução de valores quanto ao compromisso de
compra venda. No mérito aduziu quanto a legalidade da transferência dos custos da comissão de corretagem aos adquirentes;
o negócio foi concretizado; não pode ser responsabilizada pela situação financeira dos autores; eventual rescisão contratual
não interfere na comissão de corretagem já quitada. A requerida Marina Empreendimentos Imobiliários Ltda, foi citada e
apresentou contestação alegando desistência dos próprios autores quanto ao negócio imobiliário; frustrada a tentativa de acordo
extrajudicial para realização do distrato; eventual montante a ser restituído deve seguir a Lei nº 13.786/2018, com devolução de
50% dos valores pagos descontada a corretagem; observância das cláusulas contratuais; impossibilidade de devolução da
comissão de corretagem; ciência dos autores quanto à cobrança; tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça; os juros de
mora são computados após o trânsito em julgado e a correção monetária após a citação; não se opõe à rescisão do contrato;
liberação da unidade para renegociação. Réplica às fls. 463/470 É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. O feito comporta
julgamento antecipado, visto que desnecessária a produção de outras provas, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de
Processo Civil. Acolho a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela requerida Agillitas Soluções de Pagamentos S/A,
pois somente figura como empresa que intermediou o recebimento dos cheques e boletos (fls.68, 130 e 136). A requerida
Agillitas firmou Contrato de Prestação de Serviços com os corretores autônomos com o objetivo de gerenciar os recebimentos e
pagamentos decorrentes dos serviços prestados pelos contratantes (fls.214/222). Desta forma, não existe qualquer
responsabilidade que possa ser atribuída à empresa ré, que apenas gerenciava os pagamentos por eventual rescisão contratual
ou devolução de valores. Ademais, não integrou a cadeia de consumo no tocante à incorporação imobiliária, inexistindo nexo
causal entre a pretensão dos autores e sua qualidade de gerenciadora de pagamentos. Por outro lado, afasto a preliminar de
ilegitimidade passiva da Abyara Brokers Intermediação Imobiliária Ltda suscitada na contestação. Os autores pleiteiam o
ressarcimento das verbas consistentes na parcela quitada do preço e comissão de corretagem diretamente das requeridas e se
fazem jus a tais requerimentos, a matéria diz respeito ao próprio mérito. No mérito, a ação é parcialmente procedente.
Primeiramente, quanto à possibilidade de rescisão do contrato, não há dúvida que, independentemente da existência de culpa
do contratante, o compromissário comprador tem o direito de rescindir o contrato e exigir a devolução das parcelas pagas,
deduzidas as despesas com a rescisão, conforme já assentado pela jurisprudência deste Tribunal, na Súmula nº 1, de seguinte
enunciado: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Oportuno ressaltar, quanto ao montante do reembolso,
que a relação contratual entre as partes se submete à legislação consumerista, que prevê a nulidade das estipulações contratuais
abusivas que, em detrimento da parte adquirente, assegura vantagens excessivas à vendedora ré (artigo 51, IV, do CDC). No
presente caso, constou do contrato no item 3 da Cláusula Décima, b, a dedução de 10% do valor total da venda para
ressarcimento dos custos administrativos e com publicidade (fls. 38). Estabelecido ainda no item “e” da referida cláusula, que
após a dedução do item “b” dos valores pagos, eventual saldo encontrado seria parcialmente restituído aos autores. No caso, a
restituição de 30% do saldo apurado em caso de pagamento de até 30% do preço da venda ou 50% de restituição do saldo em
caso de quitação superior a 30% do preço da venda (fls.39). Constou do item 3.1 da referida cláusula que a devolução ocorreria
de forma parcelada em doze vezes (fls.39). Ocorre que a perda total das quantias pagas é vedada pelo art. 53 do Código de
Defesa do Consumidor e a aplicação concomitante de todas cláusulas mencionadas poderia frustrar a restituição de qualquer
valor de uma forma enviesada. Observando que a aplicação do item “b” da referida cláusula, já frustraria qualquer devolução,
tendo em vista que 10% do valor da venda (fls. 363: R$ 43.991,45) é superior as quantias pagas pelos autores de R$ 30.241,26
(fls.407/409) No caso dos autos, firmado o compromisso de compra na vigência da Lei nº 13.786/2018 - que disciplina a
resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento
de solo urbano - e submetida ao regime de patrimônio de afetação (fls. 403: av.03). Nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei
4.591/1964: “Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F
desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados
com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo
de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindose,
nessa hipótese, que a pena referida no inciso II docaputdeste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento)
da quantia paga.(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)”. Assim, a penalidade imposta aos autores restringe-se exclusivamente à
retenção de 50% dos valores pagos, tendo em vista que a nova legislação autoriza a pena convencional até referido percentual
e é mais favorável ao consumidor, ao contrário da aplicação de todos os itens da Cláusula Décima firmada, que é abusiva. Tal
retenção será utilizada para indenizar as requeridas das despesas com a publicidade, venda e custos diversos, ressaltando que
os autores não receberam a posse do imóvel. Não se justifica a devolução parcelada dos valores desembolsados, nos termos da
Súmula 2 do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo “a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso
de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”
No tocante aos juros de mora, aplica-se o disposto no art. 397, parágrafo único, combinado com o art. 405 ambos do Código
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º