DOEPE 09/06/2015 - Pág. 36 - Poder Executivo - Diário Oficial do Estado de Pernambuco
36 - Ano XCII • NÀ 106
Diário Oficial do Estado de Pernambuco - Poder Executivo
Recife, 9 de junho de 2015
...CONTINUAÇÃO - CONEPAR S.A.
tram-se em fase pré-operacional. Determinação do valor justo. Diversas políticas e divulgações contábeis da Companhia exigem a determinação do valor justo, tanto para os ativos
e os passivos financeiros como para os não financeiros. Os valores justos têm sido apurados para propósitos de mensuração e/ou divulgação baseados nos métodos abaixo. Quando
aplicável, as informações adicionais sobre as premissas utilizadas na apuração dos valores
justos são divulgadas nas notas específicas àquele ativo ou passivo. (i) Determinação do
valor justo de propriedade para investimento. Uma empresa de avaliação, externa e independente, tendo apropriada qualificação profissional reconhecida e experiência recente
na região e no tipo de propriedade que está sendo avaliada, avalia a carteira de propriedade
para investimento da Companhia periodicamente. Os valores justos para os imóveis em
construção são mensurados com base nos valores de mercado e o valor estimado pelo qual
uma propriedade poderia ser negociada, na data da avaliação, entre partes conhecedoras
e interessadas em uma transação sob condições normais de mercado, para os imóveis com
a construção concluída são mensurados com base no método de renda através do qual o
valor do imóvel é obtido a partir da aplicação do fluxo de caixa descontado. (ii) Critérios de
avaliação das propriedades para investimento. A metodologia adotada na determinação
do valor consistiu majoritariamente no Método Evolutivo para os imóveis em construção e
pelo método de renda através do qual o valor do imóvel é obtido a partir do fluxo de caixa
descontado, para os imóveis concluídos. O valor do imóvel obtido através do método evolutivo é resultado da comparação de imóveis próximos e similares aos imóveis avaliados da
Cone, da natureza do bem avaliado e da análise das características físicas da propriedade.
Com base nas informações dos elementos comparativos e nas informações colhidas no
mercado, a empresa avaliadora procede ao tratamento científico (também denominado Inferência Estatística) e obtém os resultados que expressam a definição do valor de mercado
para venda do imóvel em referência. O valor do imóvel obtido através do método de renda
com a aplicação do fluxo de caixa descontado utiliza como premissa o horizonte de dez
anos, considerando um único contrato, e ao final dos dez anos é simulada a venda da propriedade. Para a consecução do objetivo, observou-se o que preceitua a NBR 14.653-1/2001
e a NBR 14.653-2/2004, ambas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
Estas normas contêm diversos procedimentos avaliatórios, cada qual com o objetivo de
identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, ou do custo do bem, ou mesmo para
determinar indicadores de viabilidade.
6.1. Reapresentação dos saldos de 2013. A Companhia efetuou correções nos saldos
das demonstrações financeiras do exercício findo em 31 de dezembro de 2013. A natureza
e os efeitos das mudanças estão explicados a seguir.
Balanço patrimonial consolidado
01 de janeiro de 2013
Impactos das mudanças em políticas contábeis
Anteriormente
Ajustes e
Em milhares de Reais
apresentado reclassificações Reapresentado
Total de ativos
3.891.641
3.891.641
Total de passivos
1.065.355
1.065.355
Reserva de lucros (a)
485.696
(265.729)
219.967
Ajuste de avaliação
patrimonial (a)
890.467
265.729
1.156.196
Total do patrimônio líquido
2.441.518
2.441.518
(a) Os ajustes referem-se a parte da equivalência patrimonial correspondente a reserva reflexa
de ágio sobre a participação na Cone S/A reclassificada como resultado abrangente no patrimônio líquido.
31 de dezembro de 2013 (b)
Em milhares de Reais
Caixa e equivalentes de caixa
Aplicações financeiras (a)
Estoque de terrenos (a)
Adiantamento para
futuro aumento de capital (a)
Outros créditos (b)
Propriedade para investimento (b)
Total de ativos
Impactos das mudanças em políticas contábeis
Anteriormente
Ajustes e
apresentado reclassificações Reapresentado
1.079
(21)
1.058
112.442
(7.350)
105.092
3.805
(3.805)
13.767
4.326.665
4.457.758
(13.767)
36.376
(36.376)
(24.943)
36.376
4.290.289
4.432.815
Empréstimos e Financiamentos (a)
39.164
(5.648)
33.516
Fornecedores (a)
10.824
(2.823)
8.001
Empréstimos a pessoas ligadas (a)
4.555
(4.555)
Total de passivos
54.543
(13.026)
41.517
Capital social
538.244
(9)
538.234
Reserva de lucro (c)
81.593
(81.593)
Ajuste de avaliação patrimonial (d)
890.467
82.554
973.021
Total do patrimônio líquido
1.510.304
952
1.511.254
Legenda: a) Retirada do saldo da Convida Suape Ltda. pela consolidação indevida em 2013;
b) Reclassificação de propriedade para investimento para outros créditos devido mudança
de critério; c) Recálculo de equivalência patrimonial feito anteriormente pelo total do patrimônio líquido incluindo outros resultados abrangentes ao invés de refletir apenas o resultado da investida Cone S/A. e aumento de capital com saldo de reserva de lucro; d) Baixa
de ajuste de avaliação devido transferência de propriedades para investimento para ativos
mantidos para venda na investida Cone S/A, não refletida na Companhia e aumento de capital.
Demonstração de resultados consolidada
Exercício findo em
31 de dezembro de 2013
Impactos das mudanças em políticas contábeis
Anteriormente
Em milhares de Reais
apresentado
Ajustes Reapresentado
Resultado de equivalência
patrimonial (a)
80.897
28.427
109.324
Lucro líquido
80.897
28.427
109.324
(a) Recálculo de equivalência patrimonial feito anteriormente pelo total do patrimônio líquido
incluindo outros resultados abrangentes ao invés de refletir apenas o resultado da investida
Cone S/A.
Demonstração de resultados abrangentes consolidada
Exercício findo em
31 de dezembro de 2013
Impactos das mudanças em políticas contábeis
Anteriormente
Anteriormente
Em milhares de Reais
apresentado
Ajustes Reapresentado
Lucro líquido (a)
279.985
10
279.995
Reversão de ajuste de
avaliação de propriedades
para investimento (b)
(27.460)
(27.460)
Total de outros resultados
abrangentes líquido de impostos
279.985
(27.450)
252.535
(a) Retirada do saldo da Convida Suape Ltda. pela consolidação indevida em 2013;
(b) Baixa de ajuste de avaliação devido transferência de propriedades para ativos mantidos
para venda na investida Cone S/A não refletida na Companhia.
Demonstração dos fluxos de caixa consolidada
Exercício findo em
31 de dezembro de 2013
Impactos das mudanças em políticas contábeis
Anteriormente
Ajustes e
Em milhares de Reais
apresentado reclassificações Reapresentado
Caixa líquido das atividades
operacionais (a)
80.897
28.421
109.317
Resultado de equivalência
patrimonial (a)
(80.903)
(28.421)
(109.324)
Redução líquida no caixa e
equivalentes de caixa
(6)
(6)
(a) Recálculo de equivalência patrimonial feito anteriormente pelo total do patrimônio líquido
incluindo outros resultados abrangentes ao invés de refletir apenas o resultado da investida
Cone S/A..
7. Caixa e equivalentes de caixa. 7.1. Caixa e equivalentes de caixa
Controladora
Consolidado
2014
2013
2014
2013
2013
(reapresentado)
Caixa
43
18
39
Bancos conta
movimento
131
3.061
1.040
1.040
Total
131
7.2. Aplicação financeira
Controladora
2014
Aplicações
financeiras
Total
-
3.104
1.058
1.079
2013
2014
Consolidado
2013
(reapresentado)
2013
-
43.540
43.540
105.092
105.092
112.442
112.442
-
Composto principalmente por aplicações em renda fixa (CBD) e fundos de investimento,
cujo objetivo é atingir a remuneração de até 100% do CDI.
8. Contas a receber e outros créditos
Controladora
Consolidado
2014
2013
2014
2013
Mútuo - partes relacionadas(a)
15.494
25
15.494
25
Nota promissória
798
7.871
Contas a receber de clientes
37.080
Outras contas a receber
1.224
Total
15.494
25
54.596
7.896
(a) Refere-se a mútuo com encargos financeiros à taxa de CDI + 0,5% a.m com liquidação
para o vencimento em 03/12/2015.
9. Impostos a recuperar
Consolidado
2014
2013
IRRF a compensar
32
17
INSS a compensar
252
244
PIS/COFINS/CSLL a compensar
12
1
CSLL a compensar
6
IRPJ a compensar
1.069
3.060
ISS a compensar
264
16
COFINS a compensar
1.578
29
PIS a compensar
211
6
COFINS crédito fiscal (a)
13.297
PIS a compensar crédito fiscal (a)
3.016
IRRF sobre aplicações financeiras
470
646
Total
20.207
4.019
(a) O saldo de impostos a recuperar de COFINS (R$ 13.297) e PIS ( R$ 3.016), integralmente disponível para utilização é de R$ 16.313.
10. Ativos mantidos para venda
2014
826
20.908
22.982
654
5.622
50.992
Casas Vila Esperança
Terrenos Express Way (a)
Área institucional 1 (b)
Área institucional 2 (b)
Em construção
Remanescente denominado via pública
Consolidado
2013
4.242
1.237
5.479
Transferidos da conta de Propriedades para investimento terrenos destinados a venda
(a) A Matrícula nº 10.231 em 2014 teve um remembramento para a matrícula junto com as
Matrículas nºs 10.232 e 12.464 onde no mês momento houve um desmembramento para
uma única Matrícula nº 12.465 com a diminuição das áreas ficando no valor de R$ 826 (em
2013, as obras da Express Way, de Matrículas nºs 11.517, 10.231 e 10.233, nos valores ao
custo de aquisição de R$274, R$ 669 e R$ 294, respectivamente, no total de R$ 1.237). (b)
Após o loteamento das áreas de ZPE as Matrículas nºs 64.028, 64.029 e 64.030 considerados como área institucional 1 e 2 poderão ser transferidos para a prefeitura de Jaboatão
dos Guararapes/PE.
11. Participação permanente em outras sociedades
Em milhares de
Reais
2013
Cone S.A.
Data de
fechamento
31/dez
2014
Cone S.A.
Convida Suape Ltda.
TOTAIS:
31/dez
31/dez
22.919
181.450
109.324
39,75%
60,25%
22.919
181.450
109.324
39,75%
7,99%
60,25%
92,01%
34.192
34.192
(14.262)
(8.888)
(23.150)
(8.593)
(8.178)
(16.771)
-
(8.593)
(8.178)
(16.771)
Passivos
circulantes
Passivos não
circulantes
Total de
passivos
Ativo
líquido total
60,25%
74.352
2.139.230
2.213.583
27.851
674.497
702.348
1.511.235
-
74.352
2.139.230
2.213.583
27.851
674.497
702.348
1.511.235
90.975
34
91.009
2.360.420
11.855
2.372.274
2.451.395
11.889
2.463.283
65.697
8.871
74.568
885.486
885.486
951.183
8.871
960.054
1.500.211
3.018
1.503.229
12. Propriedades para investimento. a. Reconciliação do valor contábil
60,25%
39,75%
Participação
Total de
ativos
60,25%
92,01%
Participação
do grupo
nos lucros/
prejuízos
Participação
dos
controladores
Ativos não
circulantes
TOTAIS
Receita
Lucro ou
prejuízo
Provisão
Participação
para perda de
dos não
Investimento controladores
Ativos
circulantes
c. Mensuração dos valores justos. (i) Hierarquia do valor justo. A mensuração dos vaConsolidado lores justos das terras e galpões é de R$ 4.763.979(2013:R$ 4.290.289), e as informações
2014
2013
2013 (inputs) foram classificadas como Nível 3 nas técnicas de avaliação utilizadas ver quadro
(reapresentado) (reapresentado) acima.
(ii) Valores justos nível 3. O quadro abaixo demonstra a reconciliação entre os saldos de
Terrenos - Valor de custo
por subscrição
121.996
113.395
113.395 abertura e de fechamento para os valores justos Nível 3.
Consolidado
Adições - Valor de custo
85.877
130.525
130.525 Em milhares de Reais
Propriedade p/ investimento em construção
439.902
423.715
423.715
Terras
Galpão
Total
Propriedade p/ investimento construída
329.992
109.306
109.306 Saldo em 1º de janeiro de 2014
3.478.438
24.347
3.502.785
Sinal pagamentos compra entrega futura (a)
20.299
10.666
10.666 Adições (baixas) ao método de custo
58.857
(48.076)
10.781
Custo financeiros dos projetos em construção 33.281
- Baixas e transferências para ativo
(-) Crédito de PIS depreciação edificação
(1.437)
(18)
(18) disponível para venda
(9.488)
(9.488)
(-) Crédito de COFINS depreciação edificação (6.639)
(85)
(85) Ganho incluído em outras receitas
247.315
247.315
(-) Crédito de PIS deprec. Energia/Aluguel
(1.906)
- Saldo em 31 de dezembro de 2014
3.784.610
(33.217)
3.751.393
(-) Crédito de COFINS depreciação
Técnicas de avaliação e dados (inputs) significativos não observáveis. O quadro a seguir deEnergia/Aluguel
(8.779)
- monstra as técnicas de avaliação utilizadas na mensuração dos valores justos, bem como
Ajuste de avaliação ao valor justo (b)
3.751.393
3.502.785
3.502.785 os dados (inputs) significativos não observáveis utilizados.
Outros investimentos permanentes
36.376
Técnica de avaliação
Total
4.763.979
4.290.289
4.326.665
As avaliações foram suportadas pelos laudos da empresa Coillers Internacional
(a) No ano de 2014, foram efetivados sinais de pagamentos de obrigações de compras para A determinação dos valores dos laudos foi realizada por meio da estimativa do valor de merentrega futura de materiais com saldo de R$ 20.299(no ano de 2013, R$ 10.666).
cado e da liquidação forçada do imóvel. O valor de mercado estimado teve como base o Méb. Movimentação do ajuste de avaliação ao valor justo
todo da renda, onde o valor do imóvel está atrelado a geração de renda, pelo Fluxo de caixa
Consolidado descontado. Também foi utilizado a estimativa do valor de mercado para venda, que foi rea2014
2013 lizado pelos Métodos Comparativo Direto combinado com a reprodução do custo A metoSaldo em 1º de janeiro
3.502.785
3.172.558 dologia adotada pela empresa Colliers para avaliação dessas propriedades para
Adições ao resultado
247.315
399.283 investimento a valor justo é a preceituada pela NBR-14653 - Norma Brasileira para AvaliaBaixa ao resultado
10.781
- ção de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT, em todas as suas parReclassificação para imobilizado
(9.488)
(69.056) tes, além dos padrões de conduta e ética profissional estabelecidos no Red Book em sua
Total
3.751.393
3.502.785 edição 2014 editada pelo Royal Institutionof CharteredSurveyors ("RICS") e nas normas
As propriedades para investimento são reconhecidas pelo valor justo. As avaliações foram do International Valuation Standards Council ("IVSC"), nos seus pronunciamentos 101 - Scofeitas por especialistas externos utilizando modelo próprio por meio do “Método Compara- peofWork, 102 - Implementation e 103 - Reporting..
tivo Direto de Dados de Mercado”, com a utilização da estatística descritiva, para os imóveis
Dados (inputs) significativos não observáveis
em construção; e para os imóveis com construção concluída, foi utilizado o método do fluxo
Fluxo de Caixa
de caixa descontado. Para as propriedades para investimento com construções concluídas,
• o horizonte do fluxo de caixa utilizado é de 10 anos;
o valor do imóvel foi obtido através do método de renda com a aplicação do fluxo de caixa
• ao final do fluxo de caixa foi simulada a venda da propriedade
descontado e utilizado como premissa o horizonte de 10 anos, considerando um único con• por meio da aplicação do princípio da perpetuidade;
trato, e ao final dos dez anos é simulada a venda da propriedade. No exercício de 2014,
• o desinvestimento foi calculado pela aplicação do terminal cap rate de 9.0% a.a.
após o reconhecimento inicial, as propriedades para investimento mensuradas a valor justo
• períodos vagos (2014 e 2013: média de 3 meses de absorção e 6 meses após o término
foram avaliadas novamente e seus efeitos foram registrados no resultado do exercício, nos
de cada contrato de arrendamento).
termos do CPC 28 e do ICPC 10.
• taxas de desconto ajustadas ao risco de 10,50%.
Relacionamento entre dados (inputs) significativos não observáveis e mensuração
do valor justo
O valor justo estimado aumentaria (reduziria) se:
• o crescimento esperado dos preços dos arrendamentos no mercado for superior (inferiores)
• os períodos vagos forem mais curtos (longos)
• a taxa de ocupação for maior (menor)
• os períodos sem recebimento do arrendamento forem mais curtos (longos) ou
• a taxa de desconto ajustada ao risco for menor (maior).
d. Estratégia de gerenciamento de risco relacionada às atividades. O Grupo está exposto aos seguintes riscos relacionados às suas operações com propriedades para investimentos: (i) Riscos regulatórios e ambientais. Todos os empreendimentos da Cone são
desenvolvidos dentro do conceito ecossustentabilidade, atendendo as exigências ambientais e sociais da região. A valorização do transporte coletivo e do uso de bicicletas através
da criação de ciclovias, a preocupação com a eficiente utilização dos recursos naturais, o
tratamento adequado dos resíduos, o total respeito à legislação ambiental e à responsabilidade social são questões fundamentais da concepção do empreendimento. Todos os empreendimentos são, naturalmente, submetidos e aprovados pelos órgãos públicos
ambientais competentes, a exemplo do CPRH (Companhia Pernambucana de Meio Ambiente), órgão estadual responsável pelos licenciamentos ambientais.
Destacamos também algumas ações ligadas ao tema ambiental/sustentabilidade, já em utilização em nossos empreendimentos: • Atendimento às leis ambientais. • Preservação e recuperação de matas ciliares, restabelecendo o ecossistema. • Gerenciamento dos resíduos
da obra. • Terraplenagem consciente fazendo uso da compensação dos volumes de corte e
aterro. • Utilização de pavimentação semipermeável nas calçadas. • Especificação de materiais de baixo impacto ambiental na construção dos edifícios: telhas, pinturas, pisos etc. • Criação de espaços arborizados trazendo sombreamento, conforto térmico e visual melhorando
a qualidade do ar. • Ventilação natural do prédio com a combinação de sistemas mecânicos.
• Iluminação natural com uso de telhas translúcidas. • Uso de fechamento em telha de alumínio na cor branca: material local totalmente passível de reciclagem após sua utilização. • Brita
feita in loco (baixo impacto em transporte e aproveitamento de material local). (ii) Risco de
oferta e demanda. Gestão de Riscos. Cada uma das Companhias, com suas particularidades, respeitam a visão modular do risco nas dimensões de mercado, execução, funding e governança corporativa, entendidos como: • Mercado - Definição de percentuais mínimos de
contratação, mitigando o risco das receitas tornando confortável o atendimento aos índices de
cobertura da dívida. Dentre as ações relevantes estão o monitoramento da demanda, a diversificação geográfica, de segmentos e produtos. • Execução - Gestão da construção visando minimizar riscos de desvio de custos com construtoras, subcontratos ou terceirizados,
que assumem os riscos de execução, além da contratação de seguros de riscos em geral.
CONTINUA...