TJDFT 12/06/2017 - Pág. 2022 - Caderno único - Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios
Edição nº 108/2017
Brasília - DF, disponibilização segunda-feira, 12 de junho de 2017
de promessa de compra e venda de imóvel firmado pelas partes, sob o fundamento de não ter mais condições de continuar a pagar o valor do
imóvel. Nesta perspectiva, a questão cinge-se somente à análise da cláusula contratual que estipula retenção integral de valores no caso de
resolução contratual, a qual afirma o autor ser abusiva. A princípio, cumpre registrar que não há qualquer ilegalidade na previsão de cláusula
penal para a hipótese de inexecução do contrato, já que decorre de autorização do art. 408 do Código Civil (incorre de pleno direito o devedor na
cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora). A incidência da cláusula penal, assim como a
própria rescisão do contrato, dependem da demonstração de conduta culposa de um dos contratantes, que restou configurada nos autos como
sendo do comprador, que não tem mais interesse na continuidade do acordo. Tal incidência, no entanto, pode ser revista para averiguação de
eventual abuso ou excesso. Na esteira da jurisprudência consolidada no Superior Tribunal de Justiça, é admitida a possibilidade de resilição
do compromisso de compra e venda por iniciativa do adquirente, se não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das
prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel. Neste caso, em que o inadimplemento é imputado ao promitente comprador, é ilegal,
por infringência aos artigos 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, a retenção integral do valor pago, sendo legítimo, entretanto, a
retenção de parte desse valor, que a jurisprudência limita em até 25% (vinte e cinco por cento) e desde que não supere o limite contratualmente
previsto, percentual que deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, sendo legítimo ao Juiz afastar o percentual contratualmente previsto
quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor. Desta feita, a toda evidência, a Cláusula Quinta do contrato realizado entre as partes,
que prevê a retenção integral dos valores, se mostra abusiva e nula nos termos do artigo 51, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor. Há
de se ter como parâmetro os valores efetivamente pagos, a que título for, excluídos os valores indenizatórios (multa e juros de mora). Explico.
Os valores pagos a título de multa e juros moratórios foram devidamente cobrados pela ré em razão de atraso nos pagamentos das prestações,
tratam-se de verbas indenizatórias, não havendo qualquer motivo para devolução ao autor, devendo estes valores serem totalmente retidos pela
requerida. Há ainda de se ressaltar o fato de que, com a rescisão, a promitente vendedora recupera o imóvel, podendo renegociá-los livremente
no mercado, razão pela qual o desfazimento do negócio não lhe causa prejuízos maiores que a retenção em menor valor não lhe possa indenizar.
Desse modo, rescindida a promessa de compra e venda antes da entrega do imóvel negociado e não tendo a requerida experimentado outros
prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, a multa rescisória
avençada no percentual de 15% (QUINZE POR CENTO) incidente sobre as parcelas integrantes do preço já pagas, se mostra razoável. Já no
que diz respeito a forma de devolução, o enunciado da súmula n. 543 do e. Superior Tribunal de Justiça, dispõe que, na hipótese de resolução
de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Ante o exposto, julgo PROCEDENTES os pedidos do autor para: (a) declarar a
rescisão do contrato entabulado entre as partes; (b) declarar a nulidade da Cláusula Quinta do instrumento, no que tange ao valor de retenção
pela rescisão do contrato, devendo a restituição ser de 85% de todo o montante quitado, excluídos os valores pagos a título de multa e juros de
mora, e (c) condenar a ré a devolução dos valores pagos pelo imóvel, com a retenção de 15% de acordo com a cláusula penal ora revisada,
excetuando-se desta conta aqueles pagos a título de multa e juros moratórios, que serão completamente perdidos em favor da ré. Sobre estes
valores deve haver correção monetária a partir do desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Em consequência,
resolvo o mérito, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Sem custas processuais e honorários advocatícios, nos
termos do artigo 55 da Lei 9.099/95. Em virtude do dispositivo legal, a análise acerca da eventual concessão do benefício da gratuidade de justiça
fica postergada para o caso de interposição de recurso pela parte interessada. Fica a parte sucumbente, desde já, intimada com a publicação da
presente sentença, a dar cumprimento ao julgado, no prazo de 15 (quinze) dias a contar do trânsito em julgado, sob pena de acréscimo de multa
de 10% (dez por cento) sobre o montante do débito, conforme preceitos do artigo 523 e seguintes do Código de Processo Civil c/c artigo 52, IV, da
Lei nº 9.099/95. Oportunamente, não havendo requerimentos da parte interessada, dê-se baixa e arquivem-se os autos com as cautelas de estilo.
Sentença registrada eletronicamente nesta data. Publique-se. Intimem-se. BRASÍLIA, DF, 5 de junho de 2017 15:29:12. THERESA KARINA DE
FIGUEIREDO GAUDENCIO BARBOSA Juíza de Direito
N. 0700601-77.2016.8.07.0019 - PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL - A: JAIRON DAS NEVES DE JESUS. Adv(s).:
DF17256 - MAURO JUNIOR PIRES DO NASCIMENTO. R: OURO VERDE CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA. Adv(s).: DF12330
- MARCELO LUIZ AVILA DE BESSA. Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS
JECIVCRIRE Juizado Especial Cível e Criminal do Recanto das Emas Número do processo: 0700601-77.2016.8.07.0019 Classe judicial:
PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) AUTOR: JAIRON DAS NEVES DE JESUS RÉU: OURO VERDE CONSTRUCOES
E INCORPORACOES LTDA S E N T E N Ç A Cuida-se de ação de conhecimento sob o rito da Lei nº 9.099/95 que envolve as partes acima
identificadas. Dispensado o relatório, nos termos do artigo 38, caput, da Lei nº 9.099/95. Aduz a parte autora que firmou com a parte requerida
contrato de promessa de compra e venda de imóvel e, em virtude de sua inadimplência, solicitou a cancelamento do negócio com a restituição
dos valores pagos, o que não foi atendido pela ré. Assim, requerer a rescisão do contrato, a declaração de nulidade de cláusula abusiva e a
devolução da quantia retendo-se 10% a título de multa. Em contestação, a ré alega que a retenção integral dos valores adimplidos é legitima,
porquanto há no instrumento de contrato previsão expressa neste sentido. Por fim, requer a improcedência da pretensão do da parte demandante
e, alternativamente, a restituição da quantia com retenção de 25% do total. A questão jurídica versada, mesmo de direito e de fato, achase suficientemente plasmada na documentação trazida pelas partes, não havendo, a toda evidência, a necessidade da realização de provas
outras, além daquelas já encartadas nos autos. Assim, presentes os pressupostos processuais e condições da ação, bem como firmada a
competência deste Juizado em razão da singeleza da causa e do valor de alçada, passo ao imediato julgamento do mérito da presente demanda
(art. 355 do Código de Processo Civil). Inicialmente, observo que a presente demanda deve ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico
autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), uma vez que a relação jurídica estabelecida entre as partes deriva
do fornecimento de produtos e serviços, enquadrando-se a parte requerente e a demanda, respectivamente, aos conceitos de consumidor e
fornecedor estabelecidos pelos artigos 2º e 3º do referido Codex. Da análise da prova documental apresentada pelo autor, bem como observada
sua hipossuficiência como consumidor, entendo necessária a inversão do ônus da prova. Desta feita, reconheço a verossimilhança de suas
alegações, porquanto caberia à ré demonstrar que os fatos se deram de forma diversa, o que de plano não ocorreu. Incontroverso nos autos
que a rescisão se dá por culpa do demandante, porquanto não pretende dar continuidade ao pagamento das prestações avençadas no contrato
de promessa de compra e venda de imóvel firmado pelas partes, sob o fundamento de não ter mais condições de continuar a pagar o valor do
imóvel. Nesta perspectiva, a questão cinge-se somente à análise da cláusula contratual que estipula retenção integral de valores no caso de
resolução contratual, a qual afirma o autor ser abusiva. A princípio, cumpre registrar que não há qualquer ilegalidade na previsão de cláusula
penal para a hipótese de inexecução do contrato, já que decorre de autorização do art. 408 do Código Civil (incorre de pleno direito o devedor na
cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora). A incidência da cláusula penal, assim como a
própria rescisão do contrato, dependem da demonstração de conduta culposa de um dos contratantes, que restou configurada nos autos como
sendo do comprador, que não tem mais interesse na continuidade do acordo. Tal incidência, no entanto, pode ser revista para averiguação de
eventual abuso ou excesso. Na esteira da jurisprudência consolidada no Superior Tribunal de Justiça, é admitida a possibilidade de resilição
do compromisso de compra e venda por iniciativa do adquirente, se não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das
prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel. Neste caso, em que o inadimplemento é imputado ao promitente comprador, é ilegal,
por infringência aos artigos 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, a retenção integral do valor pago, sendo legítimo, entretanto, a
retenção de parte desse valor, que a jurisprudência limita em até 25% (vinte e cinco por cento) e desde que não supere o limite contratualmente
previsto, percentual que deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, sendo legítimo ao Juiz afastar o percentual contratualmente previsto
quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor. Desta feita, a toda evidência, a Cláusula Quinta do contrato realizado entre as partes,
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