TJDFT 08/03/2018 - Pág. 2023 - Caderno único - Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios
Edição nº 45/2018
Brasília - DF, disponibilização quinta-feira, 8 de março de 2018
da requerente nas verbas sucumbenciais. A parte ré juntou procurações (ID 7434571, ID 7434681 e ID 7434694, p. 6-13), substabelecimentos (ID
7434584, ID 7434634 e ID 7434694, p. 1-5), atos constitutivos e documentos. A parte autora manifestou-se em réplica (ID 7944612), refutando
os fatos e argumentos expostos na contestação, reiterando o pedido inicial. Em decisão saneadora (ID 8045553), afastaram-se as questões
preliminares alegadas e constatou-se a desnecessidade de produção de novas provas, determinando-se a conclusão dos autos para julgamento.
A autora (ID 8122314) e as rés (ID 8211973) apresentaram manifestações acerca da decisão referida. O juízo converteu o julgamento em
diligência (ID 9560833) determinando juntada de extrato financeiro e contrato. A parte autora se manifestou (ID 9985993) juntando documentos.
Foi determinada a intimação da requerida para juntada de demonstrativo dos valores pagos (ID 10457422). As requeridas peticionaram (ID
10759656) juntando documentos. A requerente peticionou (ID 11776924) formulando novo pedido e juntando novos documentos. Houve nova
conversão em diligência (ID 13041682) para juntada do contrato celebrado entre as partes. A requerente peticionou (ID 13114634) juntando
quadro resumo do contrato e, em sequência, peticionou novamente (ID 13567848) juntando as cláusulas contratuais. Os autos vieram conclusos
para sentença. É O RELATÓRIO. DECIDO. 2 ? Julgamento antecipado: Versando a presente ação sobre matéria de direito e de fato e revelandose a prova como exclusivamente documental, toma assento o julgamento antecipado da lide (art. 355, I, CPC/2015). 3 ? Preliminares: ilegitimidade
passiva da primeira ré: A segunda requerida alega sua ilegitimidade passiva, sustentando não ter participado do contrato celebrado entre as
partes ou contraído qualquer obrigação. Contudo, não lhe assiste razão. A segunda ré é controladora da sociedade de propósito específico
contratante (primeira ré). Ademais, a confusão da atividade de ambas fica patente pelos próprios extratos de ?posição financeira?, aonde consta
o nome da primeira requerida, e não da sociedade de propósito específico contratante (ID 10759667, p. 1-2), bem como no extrato por ela mesma
apresentada, na qual é utilizado o logotipo e nome ?Brookfield Incorporações? junto com o da segunda requerida. Assim, imperativa a aplicação
da teoria da aparência para constatar a legitimidade passiva da primeira requerida. Ante o exposto, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva
argüida pela terceira requerida. No mais, não identifico qualquer vício que obste a transposição para o mérito, estando presentes os pressupostos
processuais de existência e validade do presente feito. Passo, assim, à análise do mérito. 4 ? Mérito: ponto controvertido e aplicabilidade do
CDC: O ponto controvertido diz respeito: (i) à existência de mora dos autores; (ii) à existência de mora da requerida, seu termo final, e suas
consequências jurídicas. A questão em discussão é fática e jurídica, sendo que a prova documental acostada é suficiente para análise do feito,
razão pela qual não há relevância na produção de prova oral. Inicialmente, cumpre ressaltar que, na forma dos artigos 2º e 3º, § 2º, CDC, há
relação de consumo entre as partes, decorrentes do contrato de compra e venda por elas celebrado. A requerida, incorporadora imobiliária, que
explora atividade de venda de unidades imobiliárias, está abarcada pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor como fornecedora
de produtos / serviços. A parte autora, uma vez que não restou provado que seja especuladora, deve ser considerada como consumidora ?
destinatária final ? do bem adquirido, especialmente diante da comprovada vulnerabilidade na relação discutida, especialmente quanto ao aspecto
técnico e capacidade financeira. Verifico que, na inicial, foi formulado pedido subsidiário de rescisão contratual. Contudo, ao longo do feito, a
autora pareceu desejar a rescisão contratual, nos termos de sua última petição. Assim, o referido pedido será analisado em conjunto com os
demais. Após análise dos fatos e argumentos expostos pelas partes, verifico assistir parcial à parte autora. 5 ? Rescisão, prazo de entrega
e mora da construtora: Inicialmente, há que se discutir qual será o termo final para entrega do imóvel. A requerente alega que a data a ser
considerada deve ser a prevista pelo contrato de compra e venda, acrescida da cláusula de tolerância. Há cláusula do contrato assinado pelas
partes estabelecendo período de graça de 180 (cento e oitenta dias) para conclusão das obras (cláusula 7.3.1.1 ? ID 13567856, p. 22). Não
existe, nesta cláusula, qualquer ilegalidade a ser sanada, ou mesmo abusividade, já que foi fixado prazo razoável para entrega da obrigação
avençada. A previsão contratual de prazo de tolerância para entrega não viola à legislação, uma vez que a prestação pactuada diz respeito
à construção de um imóvel, atividade sujeita a oscilações de prazo decorrentes da complexidade e do tempo necessário para executá-la. O
prazo não deve ser, contudo, excessivamente extenso ou aberto, sob pena de violação ao artigo 51, I, do CDC. É importante salientar que a
referida cláusula não condiciona o referido prazo à comprovação de caso fortuito ou força maior, informando apenas que a superveniência de tais
eventos importaria a prorrogação por prazo indeterminado. Apenas esta última hipótese deveria ser considerada abusiva, já que consistiria em
vantagem excessiva para a construtora, que estaria se exonerando de sua responsabilidade, em confronto com o art. 51, I, do CDC. Contudo, o
contrato apenas prevê a prorrogação indefinida em caso de caso fortuito ou força maior. Assim, não há que se falar em nulidade da cláusula que
estabelece tolerância no prazo de entrega. Não se verifica qualquer hipótese de caso fortuito, força maior, ou fato do príncipe, que importe em
uma segunda prorrogação do prazo inicial. De fato, não é irrazoável a previsão de prorrogação do prazo em razão de superveniência de caso
fortuito ou força maior. Ocorre que tal alegação não pode lhe aproveitar no caso sob exame. Os eventuais imprevistos relacionados à atividade de
construção, como chuvas, greves de empresas de transporte coletivo, dificuldades de obtenção de material no mercado, exigências burocráticas
e outros fatos não estão diretamente relacionados, a princípio, com o atraso. Competiria à requerida a prova das dificuldades que teriam advindo
especificamente de tais fatos, juntando aos autos documentos e provas que corroborem o impacto direto nas obras relacionadas. Caso não
se exija prova específica de tais fatos, haverá caso fortuito ou força maior em qualquer contrato a ser celebrado, já que eventos deste gênero
são acontecimentos frequentes em praticamente todos os anos da história brasileira. É oportuno observar que as condições climáticas, graves
e outros incidentes semelhantes, de duração limitada, bem como o atendimento de exigências legais de órgãos públicos, devem até mesmo
ser considerado fortuito interno da atividade da requerida. A construtora estabelece um cronograma que usualmente ultrapassa três ou quatro
anos, tendo pleno conhecimento de que tais acontecimentos são cíclicos e corriqueiros na realidade nacional. É absolutamente inconcebível
que, em um cronograma semelhante, não haja a previsão de períodos de chuvas excessivas, greves de transporte público e outros infortúnios
para os quais, anualmente, cada cidadão se prepara diante da certeza de sua frequência em praticamente todo ano. Outra seria a situação
de uma catástrofe, ou de um dilúvio de proporções bíblicas, com duração ou potencial destrutivo de muitos meses ou anos, que efetivamente
poderiam ser reconhecidos como força maior para os fins delineados. Da mesma forma, não é admissível que, diante da legalidade estrita que
informa a atividade administrativa, não atue de forma diligente para atender desde o início às exigências do poder público, das quais possui amplo
conhecimento. A desídia no atendimento de tais obrigações decorre de fato interno à atividade desenvolvida, não podendo ser considerado como
fato do príncipe para eximir-se de responsabilidade pela mora. Os eventos descritos, ao contrário, não podem ser considerados como fortuito
ou força maior, mas autêntica falha decorrente da atividade exercida, ou seja, eventos previsíveis, decorrentes do próprio risco assumido pela
parte requerida em sua finalidade econômica. O atendimento de exigências burocráticas, especialmente, é facilmente previsível e inerente à
atividade constante das incorporadoras, especialmente porque as exigências de segurança impostas na construção de edificações são previstas
em regulamento administrativo. Ademais, quem exerce tal atividade com organização empresarial, conhece a morosidade dos órgãos públicos,
que jamais poderia ser considerada como imprevista. Neste sentido caminha a jurisprudência, exemplificada pelo seguinte aresto do E. TJDFT:
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO - ATRASO NA ENTREGA - SOLIDADARIEDADE NÃO OCORRÊNCIA - CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR - NÃO CONFIGURAÇÃO - LUCROS CESSANTES - ALUGUEL DO IMÓVEL CABIMENTO - SENTENÇA MANTIDA. 1) - A natureza da relação jurídica é contratual, obrigando apenas às partes contratantes, cumprindo ainda
esclarecer que a responsabilidade solidária pelo adimplemento da obrigação contratada, a teor do artigo 265 do Código Civil, não se presume. 2)
- Válida a cláusula que prevê 180(cento e oitenta) dias úteis de tolerância em caso de atraso na entrega do imóvel, quando livremente pactuada.
3) - A alegação de demora da Administração para conceder o habite-se não pode ser caracterizada como caso fortuito, uma vez que caso fortuito
configura acidente que razoavelmente não poderia ser evitado ou previsto, decorrente de forças naturais ou ininteligíveis, o que não é o caso em
tela, não se podendo perder de vista que a construtora assume os riscos do empreendimento. 4) - Ausente caso fortuito ou força maior, não há
como isentar o devedor pela responsabilidade quanto ao cumprimento da obrigação. 5) - Demonstrado o atraso na entrega do imóvel, deve haver
o ressarcimento dos valores despendidos a título de aluguéis que o proprietário teria recebido durante o período do atraso da obra. 6) - Recursos
conhecidos e desprovidos.(Acórdão n.744556, 20120111120560APC, Relator: LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS, Revisor: SEBASTIÃO
COELHO, 5ª Turma Cível, Data de Julgamento: 16/12/2013, Publicado no DJE: 07/01/2014. Pág.: 257) Não há que se falar em culpa concorrente
da autora, pois a própria ficha de evolução financeira do contrato juntada pela ré (ID 10759667, p. 1-2) descreve que os ?compromissos vencidos?
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