TJDFT 23/04/2019 - Pág. 3348 - Caderno único - Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios
Edição nº 75/2019
Brasília - DF, disponibilização terça-feira, 23 de abril de 2019
EMPREENDIMENTOS S.A, ALTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, PLACIDO LEITE FERREIRA, JEAN GABRIEL FREITAS DA
SILVA, BANCO BRADESCO SA SENTENÇA Cuida-se de Ação Ordinária ajuizada por ANTONIO DE OLIVEIRA ROCHA e KEILA CRIS SILVA
DE MORAIS OLIVEIRA ROCHA em face de SANTA TEODATA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., CINARA EMPREENDIMENTOS
S.A., ALTA CONSULTORIA DE IMÓVEIS, PLÁCIDO LEITE FERREIRA, JEAN GABRIEL FREITAS SILVA e BANCO BRADESCO S.A., partes
já qualificadas no processo. Os demandantes relataram a celebração de contrato de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária
com os réus, para entrega do imóvel em 28/10/2017, mediante pagamento de preço de R$ 161.893,98 e de comissão de corretagem de R
$ 11.985,54. Apesar disso, o bem somente foi efetivamente entregue em 1/8/2018 e, mesmo assim, os demandantes foram obrigados ao
pagamento de tributos e taxas condominiais que recaíram sobre o bem antes do efetivo recebimento, nos valores de R$ 278,59 e R$ 13.507,11
respectivamente. Defenderam os autores a existência de obrigação dos demandados de pagamento de multa contratual no importe de R$
46.727,56 e de devolução da comissão de corretagem. Também sustentaram que o atraso na disponibilização do imóvel lhes gerou prejuízo
material na forma de lucros cessantes referentes ao valor médio de locação do imóvel, ocasionando dano de R$ 18.626,46. Os requerentes
acrescentaram que a indevida atribuição de responsabilidade pelo pagamento de tributos ocasionou a anotação dos dados do autor na dívida
ativa. Além disso, a demandante estava gestante na época da mora, fatos que lhes geraram danos morais os quais pretendem sejam indenizados
no importe total de R$ 15.000,00. Diante dessa narrativa, os demandantes pleitearam a condenação dos réus ao pagamento de multa contratual
por mora (Parágrafo Terceiro, da Cláusula Sétima, alínea ?d? e ?e?) e de indenização por lucros cessantes e danos morais, a devolução da
comissão de corretagem. Vindicaram, também, a condenação dos demandados a promoverem a quitação dos débitos perante a Secretaria de
Fazenda do Distrito Federal e o Condomínio, vencidos até a data da entrega do imóvel. A petição inicial veio acompanhada de documentos.
Determinada a emenda da petição inicial, nova peça foi apresentada, na qual os autores esclareceram que o polo passivo é composto por
SANTA TEODATA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., CINARA EMPREENDIMENTOS S.A., ALTA CONSULTORIA DE IMÓVEIS,
PLÁCIDO LEITE FERREIRA, JEAN GABRIEL FREITAS SILVA e BANCO BRADESCO S.A., sendo as duas pessoas físicas os recebedores da
taxa de corretagem. Na emenda, os demandantes reformularam os pedidos, passando a pleitear: a) a condenação da proprietária do imóvel
à quitação dos valores devidos à Secretaria de Fazenda do DF e ao Condomínio até a data da entrega do bem; b) a condenação de SANTA
TEODATA EMPREEENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., CINARA EMPREENDIMENTOS S.A e do BANCO BRADESCO S.A. ao pagamento
de indenização por lucros cessantes e por danos morais; c) a condenação de ALTA CONSULTORIA DE IMÓVEIS, PLÁCIDO LEITE FERREIRA e
JEAN GABRIEL FREITAS SILVA ao pagamento de indenização por danos morais. No recebimento da petição inicial, indeferiu-se pedido de tutela
de urgência destinado a obrigar CINARA EMPREENDIMENTOS S.A. ao pagamento imediato de taxas de condomínio e IPTU. Em contestação,
BANCO BRADESCO S.A. suscitou, em preliminar, a falta de interesse processual. No mérito, alegou ter cumprido suas obrigações em tempo
razoável, sendo que a demora alegada pelos requerentes decorreu do tempo tomado pelos autores e pela vendedora para reunir a documentação
e para registrar a compra e venda na matrícula do imóvel, condições para a liberação do dinheiro à alienante. Além disso, alega que o contrato
foi emitido antes do termo final para disponibilização do imóvel. Quanto aos valores que teriam sido indevidamente descontados da conta dos
requerentes, alegou inexistir sua individualização na petição inicial. Negou a configuração de dano moral indenizável. ALTA CONSULTORIA
DE IMÓVEIS, PLÁCIDO LEITE FERREIRA e JEAN GABRIEL FREITAS SILVA apresentaram contestação conjunta, na qual esclareceram que
o serviço de corretagem efetivamente foi prestado. Com base nisso, sustentaram ser devido o pagamento da respectiva comissão. SANTA
TEODATA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CINARA EMPREENDIMENTOS S.A. formularam defesa em contestação, em que
pleitearam a suspensão do processo por força de decisão prolatada pelo Superior Tribunal de Justiça nos Recursos Especiais 1614721 e
1631485. Em preliminar, aduziram sua ilegitimidade para parte dos pedidos. Insurgiram-se contra o pedido de indenização por lucros cessantes,
alegando inexistir previsão contratual nesse sentido e prova do dano. Impugnaram a configuração do dano moral indenizável e a possibilidade
de aplicação de cláusula penal em seu desfavor, pois não contratada. Quanto aos tributos incidentes sobre o imóvel, esclareceram ter sido
firmado Termo de Acordo com os autores. Defenderam a legalidade da comissão de corretagem, pois expressamente contratada. Os autores
se manifestaram em réplica. Ao sanear o processo, rejeitaram-se as preliminares, indeferiu-se o benefício de gratuidade de justiça vindicado
por ALTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, JEAN GABRIEL FREITAS SILVA e PLACIDO LEITE FERREIRA, bem como o pleito de
suspensão do processo. No mesmo ato, dispensou-se a produção de novas provas. Ao final, o processo veio concluso para julgamento. É o
relatório. DECIDO. Promovo o julgamento imediato da lide, pois a matéria controvertida é unicamente de direito, o que atrai a normatividade do
art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. No mais, o juiz é o destinatário da prova, incumbindo-lhe indeferir as provas inúteis ou protelatórias.
Além disso, nos casos em que o julgamento antecipado se apresenta isto é um dever de oficio do juiz e não mera faculdade que lhe seja conferida
por lei. Presentes as condições da ação e os pressupostos processuais e inexistentes nulidades e irregularidades no processo, passo à análise
do mérito, em observância ao artigo 93, IX, da Constituição Federal. Assiste parcial razão aos requerentes. Inicialmente, verifico que a solução da
presente contenda deve ter como premissa a configuração de relação de consumo entre as partes litigantes, na medida em que se enquadram
nos conceitos relacionais de consumidor e fornecedor, previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. De fato, tratando-se os
autores de destinatários finais do imóvel negociado e dos serviços prestados pelas rés no mercado de forma profissionalizada a destinada ao lucro,
identifico a relação de consumo subjacente ao processo em epígrafe. Sob tal premissa, observo que a questão central controvertida diz respeito
aos efeitos da entrega do imóvel referido na petição inicial em prazo diverso daquele negociado em promessa de compra e venda celebrada
entre os demandantes e SANTA TEODATA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CINARA EMPREENDIMENTOS S.A. (incorporadora
e vendedora) (ID 21407132). Nos moldes do documento ID 21407150, o prazo contratado para entrega do imóvel foi 28/10/2017, o que não
é controvertido no processo. A despeito disso, o efetivo recebimento pelos consumidores apenas ocorreu em 01/08/2018 (ID 21407620). Urge
averiguar, portanto, quem deu causa à demora de quase 9 meses para o recebimento do bem pelos alienantes, sendo certo que recai sobre as
alienantes o ônus da prova da existência de eventual causa de exclusão de sua responsabilidade pela demora na entrega do bem, nos moldes do
artigo 14, §3º, do CDC. Na contestação de SANTA TEODATA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CINARA EMPREENDIMENTOS
S.A., as alienantes não justificam a demora na disponibilização do imóvel, diante do que concluo ter decorrido de efetivo vício do produto. Como
consequência da mora, os autores pleitearam a condenação ao pagamento de indenização por lucros cessantes referentes ao valor médio de
locação do imóvel. A despeito de, no contrato, não ter sido estipulada penalidade para a situação de mora das alienantes, o prejuízo material
na forma de lucros cessantes, nesse caso, é presumido, pois advém da própria indisponibilidade do imóvel. Com efeito, embora não tenha
sido pactuada cláusula penal moratória em desfavor das fornecedoras, inexiste impedimento à reparação pelo valor correspondente aos lucros
cessantes sofridos pelo demandante, tendo em vista que tal pleito encontra-se albergado, de todo modo, na previsão legal geral de indenização
por perdas e danos contida nos artigos 389 e 402 do Código Civil. Isso porque a indisponibilidade do imóvel impediu tanto a utilização direta
do bem pelos autores quanto sua exploração para geração de frutos, diante do que identifico a perda patrimonial. Ademais, no que tange
ao valor exato da indenização, é cediço que o montante do prejuízo a ser imputado às requeridas deve corresponder ao valor econômico da
indisponibilidade do imóvel transacionado entre as partes. Assim, seja pela indisponibilidade dos bens para própria utilização pelos requerentes,
seja pela impossibilidade de locação do imóvel como fonte de renda, o prejuízo a ser reparado deve corresponder ao valor econômico do aluguel
do bem objeto do contrato celebrado entre as partes. Quanto ao valor mensal devido, os demandantes apontam ser de R$ 1.400,00 o custo
médio mensal de locação de imóvel similar na região, ao passo que as rés defendem ser de 0,5% sobre o valor do imóvel, sendo que o preço do
bem, incluído na compra e venda, foi de R$ 180.000,00 (ID 21407583). A despeito da argumentação defensiva, apenas os autores apresentaram
documentação capaz de corroborar o valor sugerido, consoante documentos ID 21407974 e 21407985, razão pela qual se mostra razoável e
proporcional o parâmetro de R$ 1.400,00 mensais. Por fim, registro que a condenação ao pagamento da indenização acima reconhecida deve
recair tão somente sobre as rés SANTA TEODATA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CINARA EMPREENDIMENTOS S.A., efetivas
fornecedoras do imóvel e causadoras do prejuízo conjuntamente nos moldes do artigo 7º do Código de Defesa do Consumidor. Com efeito,
os réus corretores, isto é, ALTA CONSULTORIA DE IMÓVEIS, PLÁCIDO LEITE FERREIRA e JEAN GABRIEL FREITAS SILVA cumpriram sua
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