TJSP 24/02/2012 - Pág. 1617 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: Sexta-feira, 24 de Fevereiro de 2012
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano V - Edição 1130
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(fls. 07). De outro canto, não vinga as alegações de prescrição e decadência, eis que apoiadas na tese do autor da compra e
venda ter sido celebrada ad mensuram, o que, como será abaixo explanado, não ocorreu, tratando-se de compra e venda ad
corpus. Assim, o feito encontra-se em ordem, concorrendo condições da ação e pressupostos processuais necessários para
exame do mérito, não havendo outras matérias preliminares e/ou prejudiciais, assim como nulidades a serem apreciadas e
reconhecidas. Cabível o julgamento antecipado nos termos dos artigos 330, I, segunda parte, do Código de Processo Civil, em
razão das provas documentais acostadas aos fólios se mostrarem suficientes para a formação da convicção do julgador e
resolução meritória do litígio. As partes são maiores e capazes e o direito litigado é de natureza estritamente patrimonial. De
outra parte, despicienda a produção de prova oral ou pericial - dirigidas ao órgão sentenciante - diante dos elementos préconstituídos documentais sedimentados nos autos, aptos a formarem a convicção do julgador. Como é cediço, somente as
provas apropriadas, úteis e hábeis a comprovarem os fatos alegados deverão ser deferidas. O Egrégio Supremo Tribunal Federal
já decidiu que “a necessidade de produção de prova em audiência há que ficar evidenciada para que o julgamento antecipado
da lide implique em cerceamento de defesa. Antecipação legítima se os aspectos decisivos estão suficientemente líquidos para
embasar o convencimento do magistrado” (RE 101.171-SP). Adotou o Código de Processo Civil, em seu artigo 131, o princípio
do livre convencimento do juiz. Como corolário desse princípio, “sendo ao juiz dado o poder de formar livre convencimento dos
fatos e circunstâncias constantes dos autos, sem a ter-se a normas rígidas que estabeleçam o valor das provas, à evidência que
ficou autorizado a basear-se num único testemunho, mesmo rejeitando outros, quando esse testemunho se revista de condições
que o convençam, que reproduz a verdade dos fatos” (Moacyr Amaral Santos, Prova Judiciária no Cível e Comercial, Max
Limonad, III, vol., p. 575). Trata-se de ação indenizatória por meio da qual o autor pretende o recebimento de determinada
importância, sob o fundamento de ter adquirido um imóvel em metragem menor do que aquela constante no instrumento,
irregularidade que lhe causou prejuízos financeiros. Sem dúvida, do antagonismo extraído das peças postulatórias (inicial e
contestação), observa-se que o cerne do embate repousa na natureza da venda realizada, se ad mensuram ou ad corpus, cujo
reconhecimento de uma ou de outra condição especial implicará em consequências jurídicas distintas. Tratando-se de venda ad
mensuram o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel, determinando-se o preço de cada unidade (alqueire,
hectare, metro quadrado). Na venda ad corpus, por sua vez, há aquisição de uma gleba determinada de terra, com limites e
confrontações conhecidos por ambos os contratantes e colocados na descrição do título. Neste tipo de operação as partes não
estão interessadas em medidas, mas no todo que compõe a gleba. Segundo FÁBIO ULHOA COELHO “a questão da exata
correspondência entre a coisa entregue e a contratada sujeita-se a disciplina particular na hipótese de compra e venda de
imóvel. Esse negócio pode realizar-se em duas condições diferentes: ad corpus ou ad mensuram. No primeiro caso, o imóvel é
descrito pela designação por que é conhecido (fazenda “Veredas”, sítio “Antares”, etc.) ou outro elemento diverso das medidas,
como as confrontações por exemplo. Aqui, qualquer menção no contrato à área a que corresponde é feita de forma meramente
enunciativa, e não vinculativa. O vendedor está liberado da obrigação se entregar o imóvel indicado no contrato, ainda que as
reais dimensões dele não correspondam às enunciadas. Já na venda ad mensuram, o objeto do contrato é uma determinada
extensão de terra. Nesse caso, se entre as dimensões referidas no instrumento e as entregues houver discrepância em prejuízo
do comprador, ele pode exigir a complementação da área, se for isso possível ao vendedor. Trata-se de ação ex empto, cujo
exercício dever ser feito no prazo decadencial de um ano a contar do registro (CC, art. 501). Não dispondo o vendedor de terras
contíguas suficientes a dar o complemento, o comprador poderá optar entre a resolução do contrato e o abatimento proporcional
do preço (art. 500)” . E, para se concluir se a venda adotou a forma ad mensuram ou ad corpus ganha relevo a análise dos
termos instrumento do compromisso de compra e venda e da escritura. Com efeito, a cláusula primeira do instrumento particular
firmado, dispõe expressamente que o objeto do negócio é uma CASA (destaque do original), seguindo das suas descrições
físicas (tijolos, telhas, identificação de cômodos, menção ao acabamento) e da sua localização geográfica neste Município.
Depois, passa a descrever suas metragens frontal e lateral, identificando, ainda, divisas e a metragem total (fls. 07 - cláusula
01). A escritura lavrada caminha no mesmo sentido destacando-se a compra e venda da “CASA”, com suas medições e
confrontações (fls. 74/vº). Ora, não há dúvidas de que o autor, com razoável conhecimento dimensionais, devido ao ramo
profissional que atua, se interessou pelo imóvel em si, ou seja, pela residência, com suas benfeitorias, pelo estado de
conservação e pela localização, não pelas metragem total. Segundo o magistério de CARLOS ROBERTO GONÇALVES, “Na
venda ad corpus, compreensiva de corpo certo e individuado, presume-se que o comprador teve uma visão geral do imóvel e a
intenção de adquirir precisamente o que se continha dentro de suas divisas. A referência à metragem ou à extensão é meramente
acidental. O preço é global, pago pelo todo vistoriado” . É o que se verifica, com facilidade, dos termos em que foi redigido o
instrumento, sem qualquer alusão que o preço certo e ajustado (R$ 18.000,00) foi convencionado pelo tamanho da área (terreno
ou construída) do imóvel (fls. 07 - cláusula 02). Outrossim, acerca de simples referências das metragens do imóvel no
compromisso, já se manifestou o E. TJSP: “Opera-se a alienação “ad corpus” quando o imóvel é vendido como coisa certa e
discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência as suas dimensões, mesmo não constando de modo expresso essa
condição” (Apel. Cível nº 994.04.012038-4, rel. Egídio Giacóia, j. 27/04/2010). Como visto, o preço fixado não estava ligado
necessariamente à extensão de uma área de terras, ou seja, o imóvel claramente foi transferido como coisa certa e determinada,
com preço não atrelado às suas medidas. Nesse sentido, ainda: Ação de indenização compromisso de venda e compra venda
“ad corpus” ou “ad mensuram” - Sentença de improcedência mantida. A descrição das dimensões do imóvel, por si só, não
afasta a caracterização do contrato como venda “ad corpus”. (TJSP - 3ª Câm. Dir. Privado - Apelação nº 007779613.2008.8.26.0576 Comarca: São José do Rio Preto, j. 18.01.11, Rel. Des. João Pazine Neto, Voto nº 0012). Por fim, nos moldes
em que projetada a dinâmica da aquisição do bem de raiz, por ostentar natureza juris tantum (relativa), não prevalece a
presunção prevista no art. 500, §1º, do CC/02 - diferença da metragem superior ao previsto em lei - diante da intenção das
partes extraída da simples leitura do contrato (arts. 112 e 113 do CC/02). Assim, “Na venda ad corpus, que é aquela em que o
imóvel é transferido como coisa certa e discriminada, ou o terreno bem delimitado, o comprador nada pode reclamar porque não
foi uma área o objeto do contrato, porém uma gleba de caracterizada por suas confrontações, caracteres de individuação,
tapumes, etc, não importando para o contrato se em maior ou menor número de hectares (Código Civil, art. 500, §3º)” . Falece
ao autor, por conta disso, em sua pretensão indenizatória deduzida, não apoiada em vício redibitório da coisa ou em um dos
vícios de consentimento, incidentes quando da celebração do negócio. Diante de todo o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o
pedido indenizatório formulado, reconhecendo a venda celebrada entre as partes como sendo ad corpus, pelas razões acima
alvitradas. Sucumbente, arcará o autor com as custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, que ora fixo
em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, ressalvados os benefícios da justiça gratuita (fls. 21). P.R.I. Monte Alto, 19 de
dezembro de 2011. FERNANDO LEONARDI CAMPANELLA JUIZ DE DIREITO - ADV ADILSON ALEXANDRE MIANI OAB/SP
126973 - ADV ANDRÉ GUSTAVO VEDOVELLI DA SILVA OAB/SP 216838
368.01.2010.003634-0/000001-000 - nº ordem 613/2010 - Indenização (Ordinária) - Impugnação ao Pedido de Assistência
Judiciária - MARIA ELIZABETE MADEU GARBIM E OUTROS X CLAUDIO APARECIDO DAFLITA - Fls. 32/34 - Indenizatória
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º