TJSP 17/09/2013 - Pág. 1195 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte III - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: Terça-feira, 17 de Setembro de 2013
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte III
São Paulo, Ano VI - Edição 1500
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que na fase de impugnação ao cumprimento de sentença, não é cabível rediscussão da lide, que é acobertada pelo manto da
coisa julgada. 3. Pelo exposto, REJEITO a impugnação ao cumprimento da sentença apresentada por BANCO DO BRASIL S/A
em relação a AMELIO SICHIERI, ARNALDO CECONI, BILLIE DOS MILAGRES POCCIA, DIVINO DOMICIANO DA SILVA, MARIO
MAKIO, MIRIAM CARMEN DOS REIS, NAHYDA FALLEIROS JAESCH, representada por THAIS JAENSCH MAZER, e WANTUIR
JOSÉ VICENTE, e, de consequência, a vista do depósito existente nos autos, JULGO EXTINTA a ação, na forma do preconizado
no art. 794, I, do Código de Processo Civil. Outrossim, INDEFIRO a exceção de pré-executividade deduzida à fls. 219 e
seguintes. Requeiram os autores o que de direito, no prazo de cinco dias. P.R.I.C. Valor do preparo R$ 4604,53 , mais porte de
remessa e retorno R$ 29,50 por volume, total de volume, consta(m) 02 volume(s) - ADV: DANI RICARDO BATISTA MATEUS
(OAB 194378/SP), APARECIDO DONIZETI RUIZ (OAB 95846/SP), MARINA EMÍLIA BARUFFI VALENTE BAGGIO (OAB 109631/
SP), LUIZ CARLOS DI DONATO (OAB 150525/SP), JOSÉ MARCELO SANTANA (OAB 160830/SP), JULIMAR GARCIA DE LIMA
(OAB 188855/SP), MARCELO LUCAS MACIEL BERNARDES (OAB 190716/SP)
Processo 0007062-61.2013.8.26.0576 (057.62.0130.007062) - Procedimento Ordinário - Promessa de Compra e Venda Gustavo Decrescenzo Sturzenegger - Mrv Engenharia e Participações Sa e outro - Vistos. 1. GUSTAVO DECRESCENZO
STURZENEGGER, qualificado nos autos, ajuizou a presente Ação Revisional de Contrato Particular de Promessa de Compra e
Venda de Bem Imóvel c.c. Repetição de Indébito contra MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A E MRV PRIME XI
INCORPORAÇÕES SPE LTDA, empresas com igual qualificação nos autos, alegando em síntese que em 05 de abril de 2011,
mediante instrumento particular, adquiriu da ré o apartamento de n° 301, do Bloco 03, do edifício Parque Rio Bandeira, situado
na Rua Gladstone de Abreu Cardoso, nº 381, nesta cidade, pela importância de R$ 90.393,00 (noventa mil, trezentos e noventa
e três reais). Ocorre que, prossegue, o contrato de aquisição do imóvel ao qual aderiu, prevê e impõe ao adquirente das unidades
habitacionais, o pagamento de “assessoria imobiliária”, o que seria espécie de comissão de intermediação pela realização do
negócio, da ordem de R$ 2.796,02 (dois mil, setecentos e noventa e seis reais e dois centavos). Dizendo que entabulou o
negócio com funcionário das requeridas em “stand” de vendas por elas montada no próprio local do imóvel, o que descaracteriza
o contrato de corretagem já que não houve a atuação de intermediária, e bem assim pedindo as providências processuais
atinentes à espécie, requereu fosse a ação julgada procedente, com a condenação das rés a restituição em dobro do quanto
indevidamente cobrado, além dos demais consectários de estilo. À causa, atribuiu o valor de R$ 6.049,24 (seis mil e quarenta e
nove reais e vinte e quatro centavos). Com a inicial (fls. 02/12), trouxe aos autos os documentos de fls. 13/67. Citadas (fls. 73 e
74), contestaram as rés a ação, aventando matéria prejudicial de mérito e pedindo, no mais, fosse a mesma julgada improcedente,
ao argumento de que o contrato de corretagem não se encontra descaracterizado, no caso, além de expressamente vir previsto
no contrato de compra e venda, sem que represente venda casada, pois propicia ao consumidor adquirente do imóvel pleno
conhecimento de seu conteúdo (fls. 75/87 e 128/151, que se fez acompanhar dos documentos de fls. 88/123 e 152/174). Réplica
a fls. 175/190 e 192/206. Vieram-me conclusos. Relatados. Passo a decidir. 2. Conheço diretamente do pedido, na forma do art.
330, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria ventilada nos autos não demanda dilação probatória. Cuida-se
de Ação Revisional de Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel c.c. Repetição de Indébito que
GUSTAVO DECRESCENZO STURZENEGGER move contra MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A E MRV PRIME XI
INCORPORAÇÕES SPE LTDA., em função de pagamento realizado a título de comissão de corretagem e outras despesas com
assessoria, quando da realização do contrato de compra e venda que firmaram em 05 de abril de 2011. Enquanto o autor
sustenta que a cláusula do contrato que impõe ao adquirente de unidade habitacional tal despesa, constitui ofensa à legislação
consumerista e descaracteriza o contrato de corretagem, as construtoras requeridas se dizem partes ilegítimas a figurar no polo
passivo da demanda e defendem sua regularidade, por não ofender ao Código de Defesa do Consumidor. Anotado que a matéria
prejudicial de mérito agitada em contestação pelas requeridas, por se confundir com o fundo de litígio com ele merecerá exame,
e bem assim que a citação se mostra regular, tem-se que esta a merecer acolhida o pleito deduzido pelo autor, ainda que em
termos. Com efeito, a controvérsia instalada nos autos surgiu em razão do quanto estabelecido na cláusula 8 Da Transferência
do Imóvel em Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda que as partes firmaram em 05 de abril de 2011, que dispõe:
“Correrão por conta exclusiva do(a) PROMITENTE COMPRADOR(A) todos os impostos, tributos e quaisquer despesas
decorrentes da transferência do imóvel, tais como: escritura, ITBI, registro, despachante, cadastro, despesas com Alienação
Fiduciária em Garantia e outras.” (fls. 35) Claramente a cláusula contratual em apreço remete à definição de contrato de
corretagem, já que esta é sua natureza jurídica, dispondo o Código Civil em seu art. 722 que: “Art. 722. Pelo contrato de
corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de
dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.” Pois bem! A comissão
de intermediação cobrada pelo negócio de compra e venda do imóvel, assim como para cobertura de despesas com assessoria
relativas ao negócio, correspondem à remuneração de serviços de terceiros, em função da intermediação, que aproxima as
partes para a realização do negócio. Se assim o é, tem-se que o pagamento da comissão de corretagem é de responsabilidade
de quem tenha contratado, se não houver estipulação no sentido contrário (Cláudio Luiz Bueno de Godoy, Código Civil
Comentado, coordenador o Min. Cezar Peluso, ed. Manole Barueri, pág. 584). No caso dos autos, quem contratou os serviços
de corretagem foi a própria MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e a MRV PRIME XI INCORPORAÇÕES SPE LTDA. O
Código de Defesa do Consumidor, aplicável à espécie ante os ditames de seus artigos 2° e 3°, dispõe que o consumidor não
pode ser obrigado a contratar serviços que não tenha interesse e vontade, sem sua manifestação específica. Na situação
retratada nos autos, o autor não tinha a opção de não contratar os serviços que questiona, o que caracteriza abusividade por
parte da ré e viola os incisos II e III, do art. 6°, do Código de Defesa do Consumidor. Outrossim, como bem se vê de fls. 35, a
cláusula em questão não foi redigida com destaque ou de modo que não dificultasse a compreensão de seu sentido e alcance.
De sorte a que, ante a abusividade da cláusula contratual em voga, o autor faz jus à restituição da totalidade do valor que pagou
a título de corretagem e despesas com assessoria de imobiliária, já que a responsabilidade pelo seu custeio era das empresas
construtoras (art. 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor). Nada obstante, a restituição deve ser de forma simples e
não em dobro como reclamada, já que não incide na hipótese a disposição do art. 42, do Código de Defesa do Consumidor,
porquanto a cobrança de corretagem e despesas com assessoria não é prática vedada em nosso ordenamento jurídico, tendo
ocorrido a irregularidade pela falta de esclarecimentos ao consumidor, que não teve oportunidade de optar pela contratação ou
não do serviço. Como, aliás, orienta jurisprudência emanada do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado: “Apelação Cobrança
indevida Verbas de corretagem Empresa Real Consultoria Imobiliária que foi contratada pela apelante para realizar a venda das
unidades em “stand” próprio Descabida a cobrança das verbas de corretagem dos apelados - Serviço de assistência técnicoimobiliária Consumidor que não pode ser obrigado a contratar serviço que não tem interesse e vontade Retirar dos apelados da
opção de não contratar o aludido serviço constitui manobra abusiva pela apelante, em clara violação ao art. 39, inciso I, do
Código de Defesa do Consumidor Recurso, nesta parte, improvido Apelação Repetição de indébito Irregularidade da cobrança,
contudo, se deu em razão de falha quanto ao esclarecimento aos apelados do conteúdo do serviço, sua forma de prestação e
seu valor Inaplicabilidade do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor Recurso, nesta parte, provido.” (Apelação n° 0001787Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º