TJSP 03/04/2014 - Pág. 1323 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: quinta-feira, 3 de abril de 2014
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano VII - Edição 1625
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constitui-se, portanto, em lei privada entre as partes, com força vinculante equivalente ao preceito legislativo. Dispõe de sanção
consubstanciada na possibilidade legalmente amparada de execução patrimonial do devedor. No caso em comento, o autor teve
pleno conhecimento dos termos do contrato e optou livre e conscientemente em celebrá-lo. É sabido que o inciso IV do artigo 51
do Código de Defesa do Consumidor considera a nulidade de pleno direito das cláusulas que estabelecem obrigações
consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa fé
ou a equidade. O mencionado dispositivo reflete o princípio da boa fé que sempre foi reconhecido como aplicável aos contratos
em geral, até mesmo àqueles não alcançados pelo Código de Defesa do Consumidor. Deflui de imposição ética inerente ao
direito contratual, que veda às partes o emprego de astúcia e deslealdade, tanto na manifestação de vontade quanto na
interpretação e execução do contrato. Sucede que a intervenção judicial para considerar abusiva determinada cláusula demanda
interpretação cautelosa que não descaracterize por completo o contrato formulado nem gere insegurança jurídica aos sujeitos
do negócio jurídico, consoante lição de Orlando Gomes, para quem “negar força obrigatória às cláusulas impressas é, de todo
em todo, condenável até porque não deve o juiz esquecer que certas cláusulas rigorosas são necessárias à consecução dos fins
perseguidos pelos contratos de adesão em série”. O contrato firmado pelo autor, especialmente a cláusula 10ª, dispõe que o
índice de correção é o INCC-M e que, enquanto não for celebrado financiamento com a Caixa, o valor objeto do quadro resumo
sofrerá reajuste. Desta forma, o autor foi claramente informado quanto à possibilidade de cobrança relativa à variação monetária,
especialmente porque o contrato firmado vigora por prazo razoável, não podendo ser fixada parcela fixa. A atualização monetária
da parcela trata-se de mera recomposição do valor da moeda. Quanto à evolução de eventual valor residual em aberto, deverá
incidir normalmente a correção monetária conforme o contrato. A correção monetária cobrada não pode ser excluída em razão
da mora daquele, eis que não se trata de penalidade e sim de recomposição do poder de compra da moeda. Em outros termos,
a correção monetária visa à manutenção do valor aquisitivo da moeda, na qual o seu não pagamento culmina em enriquecimento
sem causa à parte. Neste sentido: “EMENTA: Agravo de instrumento. Contrato de compra e venda de bem imóvel. Atraso na
entrega da obra pela construtora. Indeferimento de pedido de suspensão da correção do saldo devedor pelo INCC/FGV, após
decurso de 180 dias previstos na cláusula da 16ª, parágrafo 1º do contrato. Reforma da decisão que se impõe. Atualização
devida que não configura um “plus’, mas apenas a reposição do valor nominal da moeda. Aplicação do artigo 273, “caput”, inciso
I, do CPC. Recurso provido”. Da mesma forma, nos casos em que há financiamento do saldo devedor perante a Caixa Econômica
Federal, devidamente incidente é a correção monetária de repasse, justamente porque tal modalidade de encargo encontra-se
prevista no contrato celebrado pelo consumidor junto à construtora. Em sentido similar, já decidiu o E. Tribunal de Justiça de
São Paulo: “REVISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO - Pactuação
de atualização monetária pelo IGP-DI, depois substituído pelo IPCA-IBGE, e incidência de juros sobre o saldo devedor Sentença parcialmente procedente - Inconformismo da ré - Preliminares suscitadas pela ré - Afastamento da inépcia da inicial Legalidade do índice, da forma da atualização monetária e incidência de juros - Cláusulas redigidas de forma clara e que não
provocam desequilíbrio contratual, além de habitualmente aceitas e utilizadas em contratos dessa natureza - Recurso provido,
com rejeição das questões prefaciais”.(Apelação n° 9187421-05.2008.8.26.0000 Relator(a): Sebastião Carlos Garcia Comarca:
Campinas Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 16/09/2010 Data de registro: 23/09/2010 Outros
números: 0586782.4/7-00, 994.08.022500-0) Assim, a aplicação do INCC é compatível com a natureza do contrato e não
consubstancia desvantagem exagerada ao autor. No que toca à cláusula décima terceira (fls. 36), dispõe sobre o prazo para
conclusão da obra. No caso, o prazo para a conclusão das obras foi estipulado em 14 meses após a contratação do financiamento
(06.05.2011 - fls. 152/181), consoante quadro resumo acostado às fls. 26/31, item “7”. Observe-se que foi ajustada no contrato
uma tolerância de 180 dias, a contar de respectiva data, razão pela qual, já considerado o prazo de tolerância, a conclusão da
obra deveria ser feita até janeiro de 2013. Assim sendo, a unidade do autor deveria ser efetivamente entregue a este em janeiro
de 2013. Verifica-se que houve comunicação ao autor acerca da conclusão do empreendimento pela ré, em 24.09.2012 (fls.
148). Outrossim, o certificado de conclusão de obra foi expedido em novembro de 2012 (fls. 182). Logo, como a obra foi entregue
dentro do prazo previsto contratualmente e a própria vistoria do imóvel realizada antes da expiração do prazo de tolerância, não
há que se falar em descumprimento do contrato ou de qualquer sanção ou indenização. Desta forma, não devem prosperar as
alegações do autor acerca do atraso na entrega do imóvel (entrega de chaves se deu em março de 2013 - fls. 184), visto que tal
se deu por culpa deste (que demorou a efetuar o pagamento da parcela). No que tange às exigências atinentes à taxa de
corretagem, não constitui obrigação abusiva ou de onerosidade excessiva e foram expressamente aceitas pelo autor. Com
efeito, se em todos os contratos bilaterais qualquer desproporção entre as prestações correspectivas fosse considerada um
vício, a maior parte de tais contratos, para não dizer todos, seria inválida, o que perturbaria gravemente a segurança necessária
ao bom desenvolvimento dos negócios jurídicos. Há uma certa margem de tolerância para a desproporção entre as prestações,
na qual ingressa o lucro, pois é incontestável a licitude e por certo também a moralidade da elaboração ou aquisição de
mercadorias para lucrar sobre a diferença entre o preço de custo da produção ou da compra e o preço da venda ou revenda.
Quando se fala em equivalência de prestações, não se deve ver a justiça unicamente na igualdade. A equivalência de prestações,
que é ideal nos contratos bilaterais, dificilmente será absoluta, uma troca de valores iguais, exatamente equivalentes: trata-se
de uma equivalência relativa, que admite ser julgada com o critério da razoabilidade em consideração às circunstâncias do
caso, das pessoas, do lugar e da época. Não houve no curso do cumprimento do contrato qualquer evento anormal que alterasse
a proporção de direitos e obrigações assumidos pelas partes. Isto porque o preço do bem é formado por todos os custos que
antecedem o contrato celebrado entre as partes, compreendendo desde a mão de obra e materiais até despesas tributárias,
administrativas e publicitárias desembolsadas pelo empreendedor até a entrega do bem ao comprador. O atendimento de
profissional destacado para explicação de questões imobiliárias e jurídicas atinentes à relação jurídica, na mesma linha,
representa custo apto a ser repassado ao consumidor, o qual poderia ter recusado a despesa e, por conseguinte, não celebrado
o contrato. Nesse sentido: “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Comissões de corretagens e de assessoria técnico
imobiliária jurídica Pagamento pelos compradores que tiveram conhecimento prévio do encargo e anuíram tacitamente - Atraso
na entrega da obra Prazo de Prorrogação Previsão contratual - Admissibilidade - Lucros Cessantes Cabimento - São devidos
lucros cessantes independentemente da valorização que sofreu o imóvel pronto, ou da intenção do comprador em destiná-lo a
sua habitação e não à locação ou à venda, pela privação da coisa no período da mora - Dano moral - Inexistência - Inadimplemento
contratual que, por si só, não gera dano moral indenizável - Multa Indevida - Falta de previsão contratual - Recurso dos autores
e da ré parcialmente providos” (TJSP Apelação nº 0158360-44.2011.8.26.0100 Rel. Des. Alcides Leopoldo e Silva Junior DJ:
25.09.2013). “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Corretagem Despesas que incumbem aos adquirentes, que se valeram
dos serviços dos corretores de imóveis que concretizaram o negócio jurídico, ainda que colocados à disposição deles pelas
alienantes” (TJSP Apelação nº 0019506-42.2011.8.26.0562 Rel. Des. João Batista Vilhena DJ: 26.02.2013). Quanto às demais
cláusulas em questão (15ª, §, 16ª, 19ª, “b” e 21ª, § 4º), não se vislumbra qualquer onerosidade excessiva e ilegalidade. O autor
sabe ler e escrever, devendo ter consciência da disponibilidade de sua pecúnia. Por outro lado, o contrato em questão não se
revela como única opção do autor na aquisição de bens ou prestação de serviço, havendo multiplicidade de ofertas de imóveis
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º