TJSP 26/01/2015 - Pág. 2008 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: segunda-feira, 26 de janeiro de 2015
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano VIII - Edição 1813
2008
30.12.2011 e a entrega das chaves para o dia 29.02.2012, sendo que se considerarmos a previsão contratual que possibilita a
prorrogação da data de entrega das obras por 180 dias, o prazo findar-se-ia em 29.08.2012, e considerando que a instalação do
condomínio se deu em 24.04.2013, tem se que eventual prorrogação se deu até esta data, ocasião em que as chaves foram
disponibilizados aos adquirentes que estavam em dia com as parcelas contratuais. No ato da aquisição do imóvel, o autor tinha
total conhecimento do estado em que a unidade se encontrava, bem como quanto às condições contratuais estabelecidas para
realização da construção do empreendimento, qual seja, a realização do financiamento, cuja garantia era a hipoteca das
unidades. Mediante a quitação do preço e após o cancelamento da hipoteca prevista no instrumento de compra e venda, será
outorgada ao autor a escritura definitiva, com a consequente imissão na posse do imóvel. Nesse passo, ao dar entrada no
pedido de baixa da hipoteca perante o Cartório de Registro de Imóveis, a Prefeitura de Osasco emitiu boletos para pagamento
do imposto ITBI em valor inferior ao que de fato era devido, e assim, foi negada sua baixa. Somente após a emissão de novo
boleto com os valores complementares é que conseguiram quitar referido imposto, e então, dar entrada no pedido de baixa.
Posteriormente, alheios à vontade das ora rés, foi averbada restrição sobre o imóvel objeto desta ação em decorrência de uma
ação ajuizada pelos herdeiros dos sócios da empresa KRHTEL Group, em face da cisão parcial da empresa Millo’s, vendedora
do empreendimento, que teve todos os bens bloqueados, mas já promoveram acordo junto aos herdeiros dos sócios. Em
27.02.2014, já protocolou junto ao 1º Oficial de Registro de Imóvel de Osasco, ofício judicial que determina o levantamento do
bloqueio existente no imóvel. Não se pode admitir que o autor compute como prazo para entrega do empreendimento a data de
29.02.2012 tendo em vista a possibilidade de prorrogação da data de entrega por 180 dias, nem ao menos requerer indenização
por danos materiais ou morais. Foge à razoabilidade esperar que não possa haver qualquer contratempo num empreendimento
como o presente, e que envolve tantas questões complexas. Há muito constitui praxe do mercado imobiliário o ajuste contratual
prevendo prorrogação da entrega do imóvel por 180 dias. Salientaram que a cláusula que prevê a prorrogação está prevista de
forma clara, com os destaques determinados em lei, pelo que não se verifica qualquer abusividade. Os danos materiais, ainda
que pleiteados na forma de lucros cessantes e sob a equivocada deturpação da cláusula 12ª do contrato, devem ser comprovados.
Assim, caberia ao autor comprovar que o imóvel estava destinado à locação, e, ainda que auferiria determinado valor, prova
esta que inexiste. E, ainda que se entenda que alguma indenização seja devida, deveria ser de apenas 0,5% do valor do imóvel
por ser esta a praxe do mercado. Também não merece prosperar o pedido do autor de incidência de multa de 2% sobre o valor
do imóvel, pois não há previsão contratual neste sentido. Tal pedido configura verdadeiro bis in idem tendo em vista que o autor
tenta receber indenização com aplicação de multa inexistente e indenização por dano patrimonial. Na verdade tal pleito se funda
indevidamente na cláusula 12ª, caput, “b” do contrato de compromisso de compra e venda, a qual é destinada à inadimplência
do comprador, em nada se relacionando com a conduta da construtora. A entrega do empreendimento estava prevista para
29.02.2012, e poderia ser prorrogada desde logo por 180 dias, isto é, até 29.08.2012. Ademais, em ocorrendo caso fortuito ou
força maior, esta data poderia ser prorrogada pelo período em que perdurasse tal situação de anormalidade. No presente caso,
ante a escassez de mão de obra e materiais de construção, e ainda, períodos ininterruptos de chuva, obrigaram-no a alterar o
cronograma da obra, valendo-se, assim, da prerrogativa constante da cláusula décima sexta, parágrafo primeiro. É flagrante a
tentativa de enriquecimento ilícito do autor ao pleitear valor total de R$108.001,19: lucros cessantes de 0,8% ao mês
R$77.983,70; multa de 2% mensais R$10.017,49; danos morais R$20.00,00. Pugnou pela improcedência (fls. 70/99). Juntou
documentos (fls. 100/145). Réplica a fls. 148/150. As partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (fls. 154/155 e
156/157). Documentos juntados pelas rés (fls. 158/358). É o relatório. DECIDO. Conheço diretamente do pedido, com base no
art. 330, I, do Código de Processo Civil, pois basta a prova documental já produzida para o deslinde da causa. Inafastável o
acolhimento da preliminar arguida de ilegitimidade ad causam da corré IPOMOEA Empreendimentos S/A . Com efeito, conforme
documento de fls. 17, a corré IPOMOEA Empreendimentos S/A figura como promitente vendedora do terreno onde serão
construídas as unidades autônomas, entre as quais, a unidade compromissada à venda ao autor. Assim, a corré IPOMOEA não
tem pertinência subjetiva à lide para responder ao pedido de indenização por descumprimento contratual e reparação por danos
morais e materiais. Não há que se falar em inépcia da inicial, pois: “O pedido não deve ser extraído apenas do capítulo da
petição especificamente reservado aos requerimentos, mas da interpretação lógico-sistemática das questões apresentadas pela
parte ao longo da petição” (STJ-2ª T., Resp 967.375, Min. Eliana Calmon, j. 2.9.10, DJ 20.10.10). No mesmo sentido: STJ 3ª T.,
Resp. 1.097.955, Min. Nancy Andrighi, j. 27.9.11, DJ 3.10.11”. Também não há que se falar em contestação intempestiva. O
aviso de recebimento (AR) de ambas as rés foram juntados aos autos em 07.03.2014. Teriam as rés, portanto, como prazo final
para o protocolo da contestação o dia 24.03.2014, mas conforme tela de fls. 71, as rés ficaram impossibilitados de fazê-lo neste
último dia em razão do erro no sistema do TJ: “Ocorreu uma falha ao processar a assinatura do documento “. Portanto, tempestiva
a contestação ofertada pelas rés no dia 25.03.2014, primeiro dia útil subsequente ao erro do sistema. No mérito, inafastável em
parte a procedência do pedido inicial. A ré admite o atraso na conclusão da obra e entrega da unidade compromissada à venda
ao autor, alegando a ocorrência de caso fortuito ou força maior, no caso, o excesso de chuvas, a escassez de mão de obra e
falta de materiais de construção. No entanto, não há como se acolher estas justificativas no atraso da entrega do imóvel além do
prazo de tolerância de 180 dias previsto em contrato (cláusula décima sexta parágrafo primeiro fls. 32), pois a construtora
deveria ter previsto os eventos que poderiam incidir no atraso da obra. Para isso já existe o prazo de tolerância. Por outro lado,
a cláusula que prevê o prazo de tolerância na entrega do imóvel de 180 dias não é abusiva, pois período razoável para “cobrir”
eventuais fatores extras que poderiam demandar maior tempo para construção do empreendimento, e foi livremente pactuado.
Dessa forma, havendo previsão no contrato de que a data de entrega do imóvel seria em 29.02.2012 (fls. 25), e mesmo
considerando o prazo de tolerância de 180 dias (29.08.2012), o “habite-se” somente foi expedido em 27.03.2013 (fls. 255), e a
entrega das chaves com a instalação de condomínio em 24.04.2013 (fls. 145). Assim, dada a mora na entrega do bem, são
devidos os lucros cessantes pela impossibilidade de fruição do bem, a partir do prazo final previsto contratualmente para a
entrega, contada a prorrogação (29.08.2012), até a entrega das chaves (24.04.2013), à base de 0,5% ao mês (índice
habitualmente aplicado pelo Tribunal e pelo mercado imobiliário) sobre o valor de mercado do imóvel à época do respectivo
ressarcimento, e não 0,8% sobre o preço de venda constante no contrato (cláusula décima segunda, parágrafo quarto, “a” fls.
29) como pretende o autor. Por outro lado, não merece acolhimento a fixação de multa moratória equivalente àquela estabelecida
para o caso de inadimplemento no pagamento de parcelas (2% sobre o valor do imóvel), pois para essa penalidade já existe o
pedido de lucros cessantes. O descumprimento contratual pela inexecução da obra no prazo contratado não configura dano
moral por caracterizar dissabor normal do cotidiano. Trata-se, na verdade, de mais uma das intercorrências da dinâmica do
cotidiano, rico em fatos que nem sempre ocorrem conforme a nossa vontade, mas que necessariamente não são por culpa de
outrem ou indenizáveis. Ante o exposto: a) DECLARO O AUTOR CARECEDOR DA AÇÃO com relação à corré IPOMOEA
Empreendimentos S/A e, em consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO, sem apreciação do mérito, com fundamento no
artigo 267, VI, do Código de Processo Civil. Condeno os autores ao pagamento das custas e despesas processuais, além de
honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa. b) Julgo procedente em parte o pedido inicial com relação à
corré Tulipa Incorporadora S/A e, em consequência, condeno-a ao pagamento de lucros cessantes a partir do prazo final previsto
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º