TJSP 25/05/2017 - Pág. 2914 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: quinta-feira, 25 de maio de 2017
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano X - Edição 2354
2914
Processo 1005894-23.2015.8.26.0451 - Procedimento Comum - Indenização por Dano Material - Danilo Henrique de Godoy
Roncato - Parque Piazza Navona Incorporações Spe Ltda - - M.R.V. Engenharia e Participações S/A - Vistos.Danilo Henrique de
Godoy Roncato, qualificado nos autos, ajuizou a presente ação de indenização por danos materiais e morais contra Parque
Piazza Navona Incorporações SPE LTDA e MRV Engenharia e Participações S/A, igualmente identificadas, alegando, em
síntese, que adquiriu das rés uma unidade do empreendimento imobiliário denominado Parque Piazza Navona, sendo o
compromisso de venda e compra celebrado em 05/12/2011. Afirma que a entrega das chaves deveria ocorrer vinte meses após
o registro em cartório do contrato de financiamento para a construção do imóvel, ou seja, até junho de 2014, contudo, a entrega
se deu somente em outubro de 2014, razão pela qual suportou despesas com o pagamento de aluguel, além do dano moral
ocasionado. Ainda, argumenta que, por ocasião da celebração do contrato, foi obrigado a efetuar o pagamento de despesas de
corretagem e serviços de assessoria e intermediação, cobrados de maneira ilegal. Desse modo, requer a a condenação das rés
ao pagamento dos danos materiais e morais ocasionados, bem como à restituição dos valores pagos indevidamente a título de
corretagem e serviços de assessoria e intermediação. Ao final, pugna pela procedência do pedido.A inicial de fls. 01/11 veio
instruída com procuração e documentos de fls. 12/58.Citadas a fls. 74/75, as ré ofereceram contestação a fls. 76/94, arguindo,
preliminarmente, a ilegitimidade passiva. Como prejudicial de mérito, sustentam a ocorrência da prescrição no tocante à
comissão de corretagem. No mérito propriamente dito, alegam que a entrega do imóvel observou a data prevista em contrato,
qual seja, fevereiro de 2015, computado o prazo de tolerância de cento e oitenta dias, não havendo motivo para pagamento de
danos materiais ou morais. Ainda, argumenta que os pagamentos efetuados a título comissão de corretagem e assessoria são
legais, não havendo que se falar em devolução. Ao final, pugnam pela improcedência do pedido.Réplica a fls. 164/175.O feito foi
suspenso em razão do incidente de Recurso Repetitivo sobre a comissão de corretagem e taxa SATI em andamento no Superior
Tribunal de Justiça (fls. 180).Em seguida, o autor requereu o julgamento parcial de mérito (fls. 182).É o relatório.Fundamento e
decido.Inicialmente, observo que o incidente de Recurso Repetitivo que deu causa à suspensão do feito já foi julgado,
remanescendo apenas a apreciação do Tema 960, no qual: “Discute-se a validade da transferência ao consumidor da obrigação
de pagar acomissãodecorretagemnas promessas de compra e venda celebradas no âmbito do programa ‘Minha Casa, Minha
Vida’” (REsp 1601149/RS, 2ª Seção, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino). Entretanto, não é caso de julgamento parcial de
mérito, podendo a lide ser apreciada em sua integralidade pelo reconhecimento da prescrição, como adiante se verá. Portanto,
passo à análise das questões preliminares. A preliminar de ilegitimidade passiva não comporta acolhimento, pois é de
conhecimento público que a MRV é sócia e representante legal da empresa Parque Piazza Navona Incorporações SPE LTDA,
além de construtora do empreendimento, como se infere dos documentos juntados aos autos.Outrossim, é cediço que tal
negócio é firmado nos estandes de vendas montados nas dependências do futuro empreendimento, com ampla divulgação da
marca MRV, não sendo viável exigir-se da autora que tivesse ciência de que estava contratando com pessoa jurídica distinta.
Ainda, aplica-se ao caso o disposto no artigo 34 do Código de Defesa do Consumidor, de modo que as requeridas respondem
solidariamente por eventuais danos causados à parte autora, já que ambas estão vinculadas à venda e compra do imóvel
descrito na inicial.No que tange à prescrição, o Superior Tribunal de Justiça assentou, no julgamento de incidente de Recurso
Repetitivo, que a pretensão de restituição do que foi pago de comissão de corretagem e taxa SATI está sujeita à prescrição
trienal do artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil, segundo o qual prescreve em três anos a pretensão de ressarcimento de
enriquecimento sem causa. Segundo o julgado, o prazo é computado desde a data da celebração do contrato.In casu, o contrato
foi celebrado em dezembro de 2011 e a presente ação somente foi ajuizada em 2015, ou seja, quando já transcorrido o prazo
prescricional de três anos. Assim, prescrita a pretensão relativa ao ressarcimento da comissão de corretagem e da taxa SATI.
Resta a análise dos pedidos remanescentes.Reputo abusiva e ilegal a cláusula contratual que prevê a entrega do imóvel no
prazo de 20 meses contados da data de assinatura do contrato de financiamento, já que trata-se de prazo fixado por terceiro,
impedindo que o consumidor tenha ciência da data em que poderá ter seu imóvel (artigo 51, incisos III e IV, do Código de Defesa
do Consumidor). Nesse sentido é o entendimento jurisprudencial sobre a matéria:”Compromisso de venda e compra imóvel.
Entrega futura. Inadimplemento atribuído à construtora. Descumprimento do prazo de entrega. Ação de obrigação de fazer
cumulada com indenização por danos materiais e morais. Sentença de procedência parcial. Apelo das partes. Prazo contratual
de entrega de imóvel descumprido. Cláusula que estabelece para entrega das chaves o prazo de 25 meses após a celebração
de financiamento bancário ou o prazo que este estipular. Abusividade. Artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor. Danos
materiais caracterizados. Alegação não comprovada de ter o comprador dado causa ao atraso na obtenção do financiamento e,
consequentemente, da entrega das chaves. Imposição do pagamento da comissão de corretagem ao adquirente. Invalidade.
Taxa de evolução de obra ou assessoria técnico bancária. Abusividade. Restituição devida. Aborrecimento do comprador que
não caracterizam moral indenizável. Recursos parcialmente providos” (TJSP, Apelação n. 1061181-25.2013.8.26.0100, 4ª
Câmara de Direito Privado, Rel. Carlos Henrique Miguel Trevisan, j. 21/08/2014).Ademais, não foi observado o disposto no
artigo 54, § 4º, do do Código de Defesa do Consumidor, já que a cláusula menos favorável ao autor não foi redigida em destaque,
tampouco de forma a facilitar a compreensão de seu conteúdo.Assim, o prazo de 20 meses para conclusão das obras deve ser
considerado a partir da assinatura do contrato particular de promessa de compra e venda (05/12/2011 - fls 15), conforme
entendimento fixado pelo E. TJSP: “Apelação. Compra e venda. Imóvel (...)Previsão de entrega das chaves no prazo de 24
meses a contar da assinatura do contrato de financiamento. Abusividade. Vedação ao fornecedor de deixar de estipular prazo
certo para o cumprimento de sua obrigação. Artigo 39, II, da Lei nº 8078/90. Lesão ao direito de informação. Razoável
compreender que o termo inicial do prazo de vinte e quatro meses para a conclusão do empreendimento deve ser contado a
partir da data da assinatura do contrato. Atraso inequívoco. Mora da incorporadora imobiliária. (...) Recurso não conhecido em
parte e, na parte conhecida, impróvido” (Apelação 1015191-63.2013.8.26.0309, SP , 9ª Câmara de Direito Privado,Relator:
Mauro Conti Machado, Data de Julgamento: 22/09/2015).Entretanto, a cláusula de tolerância é plenamente válida desde que
prevista em cláusula contratual expressa, clara e intelegível, conforme estabelece a Súmula 164 do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo. Tal é o caso dos autos, consoante cláusula quinta de fls. 22.Desse modo, o prazo de 20 meses de entrega
após assinatura do compromisso de compra e venda seria em agosto de 2013, que com o acréscimo da prorrogação de 180 dias
se estende para o mês de fevereiro de 2014. Configurado, portanto, o atraso, já que a entrega do apartamento ocorreu apenas
em outubro de 2014.Desse modo, cabível a condenação da ré ao pagamento dos valores despendidos a título de aluguel no
período, ainda que o contrato tenha sido celebrado no âmbito do programa “Minha Casa, Minha Vida”, conforme previsto na
Súmula 162 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de compra e venda, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo
do adquirente, independentemente da finalidade do negócio”.No que tange à quantificação dos lucros cessantes, condeno a ré
a pagar o valor mensal correspondente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, no período correspondente à mora da ré,
isto é, do termo final do prazo de tolerância até a data da entrega das chaves.Sobre o tema, pertinente trazer à colação a
jurisprudência do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA
ENTREGA DO IMÓVEL - LUCROS CESSANTES - TAXA DE 0,5% DO VALOR DO CONTRATO. Sobrevindo atraso culposo por
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º