TJSP 08/04/2020 - Pág. 2006 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: quarta-feira, 8 de abril de 2020
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I
São Paulo, Ano XIII - Edição 3022
2006
pretensão da parte autora era decenal e que a presente ação foi ajuizada em 08.10.2019, para pedido relativo ao descumprimento
contratual ocorrido em outubro de 2011, não há que se falar em prescrição. Superada a prejudicial, passo à análise do mérito. A
relação jurídica existente entre as partes é de consumo, pois a ré é fornecedora de imóveis prontos ou em construção e,
portanto, incide no caso em tela o sistema de proteção previsto no Código de Defesa do Consumidor. Nos termos do art. 51, IV,
do mencionado diploma legal, são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas
iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.
O art. 1º, III, desse dispositivo esclarece que se presume exagerada a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o
consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao
caso. Há muito tenho decidido que tendo a incorporadora ou construtora prometido a venda de um imóvel em construção, não
há nenhuma razão lógico-jurídica para estipular que o prazo de entrega dependeria da data de assinatura do contrato de
financiamento com a Caixa Econômica Federal ou outro agente financeiro. Se assim fosse, para cada comprador dos vários
apartamentos ou casas do empreendimento que a ré prometeu realizar haveria uma data diferente para a entrega da unidade, o
que não faz sentido, pois o empreendimento é um só e deve estar inteiramente concluído para que a construtora obtenha da
municipalidade o “habite-se” e possa fazer a entrega aos compradores. A invalidade dessa cláusula potestativa foi reconhecida
pelo Superior Tribunal de Justiça em recente julgamento de recurso especial repetitivo (Tema 996), que fixou a seguinte tese
vinculante relativa a contratos de compra e venda de imóvel na planta no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida: “Na
aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara expressa e inteligível, o prazo
certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio
jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância” (2ª Seção, REsp nº 1.729.593, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j.
11/09/2019). Por ser abusiva em parte, portanto, a cláusula 5 do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda firmado
entre as partes, que vincula o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento a ser celebrado pelo comprador com
o agente financeiro, prevalece o prazo expressamente estipulado no quadro resumo do pacto em questão: outubro de 2011 (p.
14). É certo que tem sido admitida a validade da cláusula com prazo de tolerância de cento e oitenta dias que costuma integrar
os contratos semelhantes. Mas, neste caso específico, nem a cláusula quinta mencionada na contestação nem qualquer outra
do instrumento contratual prevê tal prazo de tolerância (pp. 13/15), de modo que não pode ser considerado por falta de previsão
expressa. Restou incontroverso que o apartamento em questão foi entregue apenas em 22.11.2012. Tendo em vista que deveria
ter sido entregue até 31.10.2011, houve atraso de doze meses e vinte e dois dias. De acordo com o art. 389 do Código Civil, não
tendo a ré cumprido a obrigação de entregar o apartamento no prazo previsto no contrato, responde por perdas e danos. É
pacífico o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo acerca da existência de lucros cessantes em casos de
atraso na entrega de imóvel: Súmula 162 - Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e
compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente,
independentemente da finalidade do negócio. Esse entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo foi reiterado em recente
julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas nº 0023203-35.2016.8.26.0000 - Tese jurídica aprovada
referente ao tema 05: O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da
alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela medida de um
aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de receber,
ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente
da unidade autônoma já regularizada. Também foi confirmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do já citado
recurso especial repetitivo (Tema 996), que também fixou a tese de que, mesmo nos contratos de compra e venda de imóvel na
planta no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, a demora na entrega sujeita a incorporadora ou construtora ao pagamento
de indenização: “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do
comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de
aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta
ao adquirente da unidade autônoma” (2ª Seção, REsp nº 1.729.593, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 11/09/2019). Em regra,
os lucros cessantes tem sido fixados pelo Tribunal de Justiça de São Paulo em percentual do valor atualizado do contrato
(Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas nº 0023203-35.2016.8.26.0000), prevalecendo o montante de 0,5% ao mês
sobre esse valor durante o período da mora da incorporadora ou construtora. Por fim, o autor faz jus à reparação do dano moral.
Não se desconhece a jurisprudência dominante que entende não gerar dano extrapatrimonial, em regra, a frustração de um
negócio jurídico ou o cumprimento imperfeito de obrigação contratual. No caso em julgamento, porém, a entrega do imóvel
ocorreu mais de um ano após o prazo estipulado. Esse atraso gerou, sem dúvida, elevada angústia e sofrimento ao autor. Em
outras palavras, superou-se no caso em análise a mera frustração que poderia advir do descumprimento contratual, ingressandose no campo do dano extrapatrimonial, pois a ré impôs ao autor espera muito superior ao razoável para entrar na posse de
imóvel pelo qual já vinha pagando há mais de um ano. A reparação deve ser fixada de maneira equitativa e moderada, observando
as peculiaridades do caso, para que não se transforme o sofrimento em instrumento de captação de vantagem. Deve ainda
proporcionar ao ofendido uma compensação pelo dano sofrido e ao ofensor uma advertência, para que a ofensa não se repita.
Considerados estes parâmetros, a gravidade do dano, as circunstâncias e consequências do fato e demais elementos dos autos
arbitro a reparação pelos danos morais em R$ 6.000,00. Em casos semelhantes, assim já se decidiu: Recurso inominado.
Compromisso de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega da obra de construção. Inadimplemento contratual. Alegação de
caso fortuito não comprovado nos autos. Chuvas e problemas com mão de obra que são fatores previsíveis. Risco da atividade.
Multa contratual. Indenização por danos morais. Decisão fundamentada. Valor fixado a título de danos morais de forma razoável
diante das circunstâncias do caso e da capacidade econômica das partes Arbítrio judicial Mantida a decisão nos moldes do
artigo 46 da Lei nº. 9.099/95 Recurso não provido. (Relator(a): Alexandre Pereira da Silva; Comarca: Franco da Rocha; Órgão
julgador: Terceira Turma Civel e Criminal; Data do julgamento: 03/02/2017; Data de registro: 03/02/2017) COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA. DEVOLUÇÃO DE VALORES CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. (...) Atraso na entrega de obra. Atraso
configurado. Validade da cláusula de tolerância de 180 dias. Súm. 164, 160 e 161, TJSP. Lucros Cessantes. Lucros cessantes
de 1% fixados na sentença sob a denominação de “juros moratórios”. Súm. 162, TJSP. Cabimento de lucros cessantes de 0,5%
ao mês, desde o término do período de tolerância até a data da efetiva entrega das chaves. Redução da percentagem fixada em
sentença para 0,5% ao mês. Danos morais configurados. Atraso superior a seis meses. (...) Sentença parcialmente reformada.
Sucumbência recíproca mantida. Recursos parcialmente providos. (Relator(a): Fernanda Gomes Camacho; Comarca: Jundiaí;
Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 26/04/2017; Data de registro: 27/04/2017) Posto isso, extingo
o processo com resolução do mérito (CPC, art. 487, I) e JULGO PROCEDENTE os pedidos para: a) reconhecer a nulidade
parcial da cláusula 5 do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, nos termos do art. 51, IV, § 1º, III, da Lei n.
8.078/90; b) condenar a ré no pagamento de 0,5% ao mês do valor do imóvel previsto no contrato (R$89.902,00 p. 13), atualizado
pela tabela prática do Tribunal de Justiça, durante o período da mora da requerida, que se estendeu de 01.11.2018 até
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º