TJSP 08/06/2020 - Pág. 584 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: segunda-feira, 8 de junho de 2020
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano XIII - Edição 3057
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ANDREAZZA BERTAGNOLI (OAB 306950/SP)
Processo 0007475-32.2017.8.26.0286 (processo principal 1002341-75.2015.8.26.0286) - Cumprimento Provisório de
Sentença - Inexequibilidade do Título / Inexigibilidade da Obrigação - Queiroz Guido Consultoria Ltda - Multicobra Cobrança
Ltda. - Certifique a Serventia se a executada está representada. Apresentado o valor atualizado da dívida (pgs.127), nos termos
do decido às pgs.105/106, intime-se para ciência da conta e pagamento no prazo legal. - ADV: PAULA SARMENTO PENNA (OAB
121071/SP), LILIANE GAZZOLA FAUS (OAB 87289/SP), MARCELO FRANCO PEREIRA (OAB 307754/SP), JOSE MARTINS
(OAB 84314/SP)
Processo 1000064-13.2020.8.26.0286 - Procedimento Comum Cível - Interpretação / Revisão de Contrato - Sebastiao Silva
- Banco do Brasil S.a - Vistos. Oportunizo às partes a indicação dos pontos controvertidos e a especificação das provas que
pretendem produzir, no prazo 05 (cinco) dias, sob pena de preclusão. Após, tornem conclusos. Int., - ADV: JOSE ARNALDO
JANSSEN NOGUEIRA (OAB 353135/SP), TOMAS HENRIQUE MACHADO (OAB 308634/SP), SERVIO TULIO DE BARCELOS
(OAB 295139/SP), FREDERICO ANTONIO DO NASCIMENTO (OAB 172794/SP)
Processo 1000190-63.2020.8.26.0286 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Conjunto Habitacional
governador Mário Covas Quadra c/lote 1 - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo CDHU - - José Carlos de Oliveira Diniz - Vistos. Como cediço, a “exceção de pré-executividade” constitui figura processual que
muito embora não esteja expressamente prevista no Código de Processo Civil, tem sido admitida pela jurisprudência, com
amplo apoio doutrinário, como meio adequado para arguição de nulidade da execução, decorrente de matéria de ordem pública,
abrangidas as matérias cognoscíveis de ofício. Nesse passo, ela deve estar atrelada apenas a nulidades ou irregularidades
ostensivas, perceptíveis de plano, relacionadas a aspectos formais do título executivo ou a matéria de ordem pública, que como
tais dispensam maiores reflexões e devem ser reconhecidas “ex oficio”. Na hipótese vertente, a arguição de ilegitimidade inserese nesse âmbito, notadamente porque seu acolhimento fulmina de inexequibilidade o título em face da parte cuja ilegitimidade
vier a ser reconhecida. No caso presente, o titular do domínio afirma não ser parte legítima uma vez que firmou contrato de
promessa de compra e venda do imóvel sobre o qual recai a cobrança de dívida de condomínio, situação a respeito da qual
estava ciente o autor, tanto é que incluiu no polo passivo o comprador. É fato constituir o pagamento de despesa condominial
obrigação propter rem. Considerando que esta modalidade de obrigação provém da existência de um direito real sobre
determinada coisa, a ela aderindo, impõe-se ao seu titular, a princípio, a responsabilidade pelos encargos condominiais. A
questão da legitimidade do promitente vendedor para responder pelos débitos condominiais após a imissão do comprador na
posse do imóvel é controversa e vem sendo objeto de intenso debate no E. Tribunal de Justiça de São Paulo, assim como nas
Cortes Superiores. Inicialmente, a respeito do tema, o C. Superior Tribunal de Justiça decidiu no Recurso Especial n. 1.345.331/
RS, sob o regime do art. 543-C do CPC, in verbis: “PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO
COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do
art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada
pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo
compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto
sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c)
Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da
transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a
período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido.” (REsp
1.345.331/RS, Min. Luis Felipe Salomão, j. 08/04/2015). Contudo, em recente posicionamento exarado em sede do julgamento
do REsp 1442840/PR, de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, ao interpretar o aludido Recurso Especial Repetitivo
1.345.331/RS, aplicando a teoria da dualidade do vínculo obrigacional, entendeu pela legitimidade concorrente do promitente
vendedor para responder pelo débito condominial, dada a natureza propter rem da obrigação e o interesse da coletividade,
ainda que tenha o condomínio ciência da alienação: “RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITOS CONDOMINIAIS POSTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE
DO VENDEDOR E DO COMPRADOR. IMPUTAÇÃO DO DÉBITO AO COMPRADOR. CARÁTER ‘PROPTER REM’ DA
OBRIGAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DO RESP 1.345.331/RS, JULGADO PELO ART. 543- C DO CPC. 1. Controvérsia acerca da
responsabilidade do promitente vendedor (proprietário) pelo pagamento de despesas condominiais geradas após a imissão do
promitente comprador na posse do imóvel. 2. Caráter ‘propter rem’ da obrigação de pagar cotas condominiais. 3. Distinção entre
débito e responsabilidade à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional. 4. Responsabilidade do proprietário (promitente
vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que posteriores à imissão do promitente comprador na posse do
imóvel. 5. Imputação ao promitente comprador dos débitos gerados após a sua imissão na posse. 6. Legitimidade passiva
concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à
imissão na posse. 7. Preservação da garantia do condomínio. 8. Interpretação das teses firmadas no REsp 1.345.331/RS,
julgado pelo rito do art. 543- C do CPC. 9. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO”. (REsp 1442840/PR, Rel. Ministro PAULO DE
TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/08/2015, DJe 21/08/2015). E, pelo que se extrai do julgado acima,
a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio é do proprietário ou do compromissário comprador, ainda que
não registrado o compromisso, e que o condomínio tenha efetivo conhecimento da existência do negócio, bem como da imissão
na posse dos novos adquirentes. Assim, o proprietário titular da matrícula da unidade detém legitimidade concorrente para
figurar no polo passivo da execução do débito de condomínio, dada a natureza propter rem da dívida condominial, nos termos
dos julgados acima mencionados. Nesse sentido, oportuno trazer à colação julgado do E. Tribunal de Justiça de São Paulo:
“Despesas condominiais. Ação de cobrança. Unidade condominial com débitos em aberto. Condomínio que busca receber
daquela que é apontada como titular de domínio em registro imobiliário. Sentença que reconhece a ilegitimidade passiva da
promitente vendedora (CDHU). Parte que, todavia, ainda que demonstrada a imissão na posse da promissária compradora e a
ciência do condomínio acerca da transação, tem responsabilidade concorrente e, por consequência, legitimidade para compor o
polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse. Natureza propter rem da obrigação
que sobreleva, conforme entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, o qual restou consagrado no julgamento do
REsp nº 1.442.840/PR, no qual houve a interpretação do exarado no REsp n. 1.345.331/RS, submetido ao regime do artigo
543-C do CPC/1973. Extinção do processo afastada. Inadimplemento que restou incontroverso. Ausência de impugnação aos
valores cobrados. Desnecessidade de notificação premonitória para a constituição da devedora em mora. Procedência do
pedido. Recurso provido.” (Apelação 1001032-80.2018.8.26.0361; Relator (a): Des. Ruy Coppola; Órgão Julgador: 32ª Câmara
de Direito Privado; Foro de Mogi das Cruzes - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 03/07/2018; Data de Registro: 03/07/2018);
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º