TJSP 11/02/2022 - Pág. 2079 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: sexta-feira, 11 de fevereiro de 2022
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano XV - Edição 3446
2079
Liquidação / Cumprimento / Execução-Obrigação de Fazer / Não Fazer - Vicente Cardoso Empreendimentos Imobiliários Eireli
- - Fabrício Augusto Vicente Cardoso - Jose Antonio Bovolenta - Vistos. Partes acima identificadas. Trata-se de ação de obrigação
de fazer de outorga de escritura pública de transferência de imóvel c.c. cobrança de multa contratual. Alega a autora, em
síntese, que celebrou com o requerido contrato de parceria de construção de um edifício com seis unidades de apartamento de
moradia. O requerido, de seu lado, cedeu um terreno de sua propriedade (matrícula nº 33.818 do CRI de Mogi Guaçu/SP), local
da construção e, a autora, na condição de incorporadora imobiliária, ficou responsável pela obra e mais a entrega de um
apartamento da referida construção, previamente escolhido, definido e acabado, pronto para morar, com habite-se e matrícula
individual ao requerido (como pagamento principal). E, ainda a título de pagamento complementar, 25% do valor da venda de
uma outra unidade de apartamento ou no mínimo R$ 50.000,00. Que, contudo, em que pese a obra ter sido concluída, ter o
requerido recebido as chaves do apartamento e lá já estar residindo, não cumpriu com o avençado na cláusula 6ª (passar a
escritura definitiva do terreno no qual foi edificado o edifício). Requer a procedência para que seja o requerido compelido a
outorgar a escritura pública definitiva do imóvel objeto da matrícula nº 33.818 do CRI local e a condenação do réu ao pagamento
da multa constante na cláusula 10º do contrato. Atribuiu à causa o valor de R$ 40.000,00. Citado, o requerido contestou,
sustentando, em suma, que a autora não cumpriu integralmente a sua parte no avençado; que as vendas das demais unidades
encerraram-se no mês de fevereiro de 2.018 e até a presente data o requerente não formalizou o pagamento dos 25% na data
acordada; não comprovou o valor das demais unidades de apartamentos construídas, pois o valor que teria que pagar não é o
fixo de R$ 50.000,00, mas o valor de venda comercial dos apartamentos do prédio que seria de R$ 300.000,00, portanto, o
percentual de 25% seria de R$ 75.000,00. Com relação a entrega do apartamento, como forma de pagamento, seria entregue
com assentamento de pisos e revestimentos, instalação de pias na cozinha e nos banheiros, portas nos dois quartos e nos dois
banheiros, com fechaduras e dobradiças e ainda porta de entrada também com fechaduras e dobradiças. parte elétrica, enfim,
concluído, mas, a autora não custeou todos estes itens, foram comprados pelo requerido. Réplica às p. 65/68. A autora se
manifestou não se opondo à realização da audiência de conciliação. Contudo, instado o requerido a se manifestar no interesse
na tentativa de composição, quedou-se silente (p. 99/101). É o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO. A hipótese comporta o
julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, I, do CPC, porque a matéria controversa é de direito e de fato, sendo
que esta última já se encontra suficientemente comprovada. Nesse sentido: Constantes dos autos elementos de prova
documental suficientes para formar o convencimento do julgador, inocorre cerceamento de defesa ser julgada antecipadamente
a controvérsia (STJ 4ª Turma Agravo número 14.952-DF, Relator Ministro Sálvio de Figueiredo). Ao julgador é facultado o
julgamento antecipado do pedido, caso entenda que o feito se encontra apto à solução do mérito, porque a ele cabe, como
destinatário das provas, a análise do conteúdo probatório. E, no caso em pauta, cabe, de início, ressaltar que a matéria está
suficientemente esclarecida pelos documentos que acompanham a inicial e defesa, bem como os argumentos das partes. Nesse
sentido, trecho de Acórdão proferido nos autos nº 1006764-10.2016.8.26.0362: ...A ordem normativa pátria adota o sistema do
livre convencimento motivado, no qual o órgão jurisdicional é o destinatário final das provas produzidas. O artigo 371 do atual
CPC consagra o princípio da persuasão racional, habilitando o magistrado a valer-se de seu convencimento, à luz dos fatos,
provas, jurisprudência, aspectos pertinentes ao tema e da legislação que entender aplicável ao caso concreto, constantes dos
autos. Nada obstante, compete-lhe rejeitar diligências que delonguem desnecessariamente o julgamento, a fim de garantir a
observância do princípio da celeridade processual... (TJSP; Apelação Cível 1006764-10.2016.8.26.0362; Relator (a):José
Rubens Queiroz Gomes; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi Guaçu -2ª vara Cível; Data do Julgamento:
28/10/2019; Data de Registro: 29/10/2019). Outrossim, a despeito do que prevê o art. 434 do CPC, o momento processual
próprio para a produção da prova documental é na inicial e na resposta. Não se olvida do que dispõe o art. 435 do mesmo
diploma, de que “é lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de
fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos”, contudo, não é este o caso do
presente feito. Dispensável, pois, a dilação probatória. Sem preliminares, passo ao exame do mérito. A ação é improcedente. A
presente demanda trata-se na realidade de adjudicaçãocompulsória objetivando aoutorgadeescriturapública definitiva conforme
contrato de parceria de empreendimento imobiliário pactuado entre as partes doimóveldescrito na inicial, por parte do réu. O
contrato tem por objeto a construção de um prédio residencial, contendo seis apartamentos a ser construído em lote de terreno
de propriedade do requerido (contratante) com registro no Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca Matrícula nº 33.818,
por ele cedido. Reza o contrato que, em troca dessa cessão, o requerido, ao término das obras, receberá um apartamento da
referida construção, previamente escolhido, definido e acabado, pronto para morar, com habite-se e matrícula individual e mais
o pagamento de 25% do valor de venda de uma outra unidade de apartamento ou no mínimo R$ 50.000,00, a ser pago no final
da venda das unidades pertencentes ao autor. Restou incontroverso que as partes celebraram o Contrato de Pareceria de
Construção de Unidades de Apartamentos copiado às p. 23/26, bem como os seus termos. Também incontroverso que o
requerido já se encontra na posse do apartamento por ele escolhido. As questões controvertidas delimitam-se (i) no pagamento
complementar ao requerido, se no valor fixo de R$ 50.000,00 ou 25% do valor da venda comercial dos apartamentos em R$
300.000,00, que seria, no caso, R$ 75.000,00; (ii) nas condições de entrega do apartamento pactuadas e (iii) também os motivos
alegados pelo requerido como razão de não cumprir o avençado na cláusula 6ª (passar a escritura definitiva do terreno no qual
foi edificado o empreendimento). Pois bem. Estabelece a cláusula 2.1 do contrato que em troca pela cessão do imóvel o
requerido-contratante receberá o apartamento acabado e totalmente pronto para morar, mais pagamento complementar de 25%
do valor de venda de uma outra unidade de apartamento ou no no mínimo R$ 50.000,00. Ainda no que diz respeito a esse
pagamento (complementar), tem-se no parágrafo segundo da cláusula 4 que, na eventual instalação de um elevador multifamiliar,
seria descontado do pagamento complementar o valor correspondente à fração de 1/6 de responsabilidade do requerido nesta
aquisição. O contrato revela características consensual, bilateral/comutativo ou sinalagmático, oneroso, de execução diferida no
futuro. Traz cláusulas que estabelecem obrigações a termo e condicionais que subordinam o efeito do negocio jurídico entabulado
pelas partes. Assim sendo, a autora somente poderia exigir aoutorgadaescritura pública definitiva após integral cumprimento de
suas obrigações estipuladas no contrato, o que não ficou demonstrado nos autos. Esta exigência não somente é contratual
como legal. No contratobilateralas obrigações são comutativas, de forma que a parte que exige a prestação da outra sem ter
cumprido a sua desnatura o caráter da obrigação da qual reclama o cumprimento, pois entende como se fossem incomunicáveis,
não considerando a obrigação mútua. A propósito, leciona Maria Helena Diniz: Nos contratos sinalagmáticos, como apontamos
alhures, nenhum dos contratantes poderá, antes de cumprir a sua obrigação, exigir a do outro (CC, art. 476, caput). Isto é assim
porque nesses contratos há uma dependência recíproca das prestações que, por serem simultâneas, são exigíveis no mesmo
momento; p. ex: na compra e venda à vista, o dever de pagar o preço e o de entregar a coisa estão ligados, funcionalmente,
numa relação de interdependência, pois o preço será pago com a entrega do bem e esta efetuada ante o pagamento do preço
estipulado; logo, cada contraente poderá recusar-se a cumprir sua obrigação, opondo a ‘exceptio non adimpleti contractus’, mas
se não cumpriu o dever contraído, lícito não lhe será exigir que o outro cumpra o seu (Curso de Direito Civil Brasileiro, E.
Saraiva, 2013, p. 137). Na hipótese, não se encontra nos autos documento idôneo que comprove o cumprimento, pela autora,
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