TJSP 08/08/2022 - Pág. 16 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: segunda-feira, 8 de agosto de 2022
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano XV - Edição 3564
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sem cumprimento, manifeste-se, a parte exequente, requerendo o que entender necessário em termos de prosseguimento.
Intimem-se. - ADV: MARCO ANTONIO CRESPO BARBOSA (OAB 115665/SP)
Processo 1001710-43.2022.8.26.0236 - Procedimento Comum Cível - Práticas Abusivas - L.F.B.G. - D.M.A. - Vistos. LÚCIO
FABIO BELTRAME GRANDE move a presente em face de DANIELA MACARI ALEM, pretendendo, em síntese, a condenação da
ré ao cumprimento de obrigação de fazer consistente na conclusão do processo de retificação, unificação e desdobro dos
imóveis descritos na matrículas 17.702 e 20.484, do CRI de Ibitinga, e consequente outorga, em favor do autor, da escritura dos
imóveis adquiridos, e a condenação da ré ao pagamento de multa contratual e lucros cessantes, além dos ônus de sucumbência.
Sustenta para tanto que em 05/05/2021 as partes firmaram contrato de compromisso de permuta de imóveis e outras avenças,
referente a dois lotes contíguos, com área de 403m² cada, provenientes do projeto de retificação de área, unificação e desdobro
de dois imóveis de propriedade de DANIELA, acertando, para tanto, o preço (um milhão e duzentos mil reais), que seriam pagos
através da entrega, pelo autor, de um imóvel residencial no valor de R$ 800 mil (matrícula 43.873, do CRI de Ibitinga) e o
remanescente, R$ 400 mil, em dinheiro, sendo R$ 100 mil em 06/05/2021, e 30 parcelas de R$ 10 mil, iniciando em 22/05/2021.
Foi estipulado, ainda, que DANIELA teria até 15/11/2021 para promover a regularização e abertura das matrículas, quando iria
imitir o autor na posse do imóvel. Em 10/11/2021 o autor notificou extrajudicialmente a ré, que recebeu o documento em
25/11/2021, mas recusou-se a assinar o respectivo comprovante para, segundo o autor, evitar que fosse constituída em mora.
DANIELA contranotificou o autor, atribuindo a ele o descumprimento contratual e, ainda, atribuindo à Prefeitura e ao CRI a
responsabilidade pelo atraso. Contudo, a ré somente deu andamento aos supostos entraves em 09/11/2021 e 16/11/2021, e
alegou que o autor poderia usufruir da área respectiva desde o início, de modo que LÚCIO alugou parte do imóvel a uma
farmácia, pelo prazo de 10 anos, ficando sob a responsabilidade do locador a edificação de um prédio comercial e, para isso, o
autor assumiu a responsabilidade pela regularização do lote. Quando o engenheiro responsável entregou a documentação à
Prefeitura, descobriu-se que houve somente a aprovação da unificação pela Prefeitura, sem o andamento do restante, sendo
que somente DANIELA, proprietária tabular, poderia dar início ao procedimento junto ao CRI. Diante disso, o autor aponta que o
descumprimento do contrato pela ré impõe que também descumpra o contrato de locação, e mais, que deixe de auferir os
alugueres estipulados pelo período em que não houver regularização da construção. Com a inicial, vieram documentos. O
pedido de tutela foi indeferido (fls. 148). A ré foi citada e contestou (fls. 171/183). Em preliminar, impugnou o valor da causa,
aduzindo que deveria se referir ao valor controverso, apenas. No mérito, pugna pela improcedência dos pedidos iniciais. Afirma
que foi ludibriada pelo autor e não tinha conhecimento sobre negócios imobiliários. Não ficou claro que o autor poderia alugar o
imóvel. Pediu esclarecimentos ao autor, que reduziu-se a dar respostas evasivas, a realizar ameaças, omitir e mentir sobre os
fatos, principalmente sobre o aluguel da área. A ré tinha direito, legal ou contratual, a saber qual era a destinação do imóvel. Foi
pressionada pelo autor a pagar a comissão de pessoa que não era corretora de imóveis, bem como a proceder o célere
desmembramento, sendo que havia tomado as medidas que lhe cabiam, tanto que em 21/09/2021 havia contratado o agrimensor.
O autor tinha conhecimento de que o atraso devia-se ao Poder Público, não à conduta da ré. O negócio jurídico deveria ter sido
entabulado por meio de escritura pública. Impugna a data do contrato. Não há dano indenizável visto que foi o autor quem deu
causa à contenda. Requer, ao final, a rescisão do contrato firmado entre as partes, condenando o autor ao pagamento de multa
contratual e indenização por danos morais e materiais em seu favor. Juntou documentos. Houve réplica (fls. 222/241). É o
sumário do essencial para o momento. Fundamento e decido. Antes de sanear o processo, tendo em vista o pedido deduzido ao
final da contestação, esclareça a ré se pretende seu processamento e, se o caso, deverá promover a correta distribuição da
reconvenção, atribuindo valor à causa e recolhendo as custas. Esclareço, desde já, que não se trata de pedido contraposto,
visto que a ré pugna pela rescisão do contrato e o autor, pelo cumprimento. Com a formação do contraditório, observa-se que
uma parte atribui a outra o descumprimento contratual, com motivos diversos. Fato é que havia previsão contratual clara no
sentido de que a ré iria regularizar a unificação e posterior divisão dos lotes, e o prazo limite também era certo, em 15/11/2021
(fls. 38, cláusula 3.7), sendo que a partir da mesma data, o autor seria imediatamente imitido na posse dos lotes e poderia
executar nele as obras e benfeitorias que quisesse (fls. 39, cláusula 4.1), contudo, pelo menos até 04/07/2022 (contestação),
não há notícias de que a ré tenha cumprido sua obrigação. Ora, se o autor seria imediatamente imitido na posse do imóvel,
poderia alugá-lo a terceiro, sendo que o terceiro que agiu de boa-fé tem sido o mais prejudicado pela ré. Nesse cenário, sem
adentrar na análise do mérito, de rigor acolher parcialmente o pedido de antecipação dos efeitos da tutela. Vejamos. Embora o
contrato preveja obrigações mútuas, o descumprimento noticiado pela ré refere-se aos deveres anexos, especialmente
relacionados com a boa-fé objetiva, contudo, não trouxe, até então, elementos aptos a confirmar, ainda que indiciariamente,
suas alegações. Por outro lado, não houve descumprimento por parte do autor, que pagou o acertado nas datas previstas, tem
depositado as parcelas mensais em juízo e, ainda, entregou à ré o imóvel residencial, sem que haja informação de irregularidade
quanto às reformas que nele seriam realizadas. Assim, vislumbra-se que uma das partes tem sido excessivamente onerada,
embora tenha cumprido com suas obrigações, situação que não deve se prolongar no tempo. E mais, depreende-se dos autos
que a ré tinha, antes mesmo da permuta, a intenção de unificar os lotes e, após, dividi-los de maneira diversa, pelo que a
obrigação contratual não se mostra inconveniente à DANIELA. Desse modo, DEFIRO PARCIALMENTE a antecipação dos
efeitos da tutela, DETERMINANDO que a ré RETOME, em até 15 dias, o processo de retificação, unificação e desdobro dos
imóveis, conforme assumido contratualmente, promovendo o necessário perante a Prefeitura e o CRI, devendo concluir o
processo em até 45 (quarenta e cinco) dias corridos. Fixo, desde já, a multa por descumprimento do prazo fatal no valor R$
1.000,00 por dia de descumprimento, limitado a R$ 50.000,00. A ré deverá comunicar nos autos o andamento dos procedimentos.
DEFIRO, ainda, o depósito das parcelas mensais, contudo, indefiro, por ora, o depósito integral em caráter de liquidação
antecipada. Acerca do quanto já depositado, diga a ré sobre o levantamento, trazendo formulário para expedição do MLE. A ré
deverá, ainda, promover o determinado com relação à reconvenção, em 15 dias. No mesmo prazo, indiquem as partes as provas
que desejam produzir: (1) fazendo-o fundamentadamente, (2) pontuando de maneira direta qual fato controvertido pretendem
ver demonstrado, (3) esclarecendo objetivamente sua relevância para o julgamento e (4) a aptidão da prova requerida em
revelá-lo. Havendo interesse em prova oral, (5) o rol de testemunha deve ser apresentado desde logo, no mesmo prazo, com a
qualificação completa, sob pena de preclusão. Deverá ainda o interessado, no mesmo ato, (6) indicar sumariamente sobre quais
fatos cada testemunha tem conhecimento, com o objetivo de autorizar a apreciação da pertinência da prova (art. 443 do CPC).
Em homenagem ao princípio da celeridade (art. 4º do CPC e art. 5º, LXXVIII, da CF), incumbe ao magistrado zelar pela razoável
duração do processo (art. 139, II, do CPC), indeferindo as diligências inúteis e protelatórias (art. 370, parágrafo único, do CPC).
Por isso, considerando ainda o dever geral de colaboração para que se obtenha, em tempo razoável, decisão de mérito justa e
efetiva (art. 6º do CPC), requerimentos genéricos serão compreendidos como concordância com o julgamento do processo no
estado em que se encontra. Dentre eles se incluem os que não atendam aos aspectos acima indicados (1 a 6) e/ou se limitem a
requerer determinada prova para demonstrar os “fatos alegados”. Ressalta-se que, caso não haja outras provas a serem
produzidas, não é necessário novo peticionamento nos autos, na medida em que, certificado o decurso do prazo para
manifestação pelo sistema, os autos serão imediatamente conclusos para decisão/sentença, otimizando-se, com tal medida, os
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