DOEPE 31/03/2020 - Pág. 23 - Poder Executivo - Diário Oficial do Estado de Pernambuco
Recife, 31 de março de 2020
Diário Oficial do Estado de Pernambuco - Poder Executivo
Ano XCVII • NÀ 59 - 23
...continuação - MOURA DUBEUX ENGENHARIA S.A.
b) Custo incorrido e a incorrer para as unidades em estoque
Os totais de custo incorrido e a incorrer para as unidades imobiliárias vendidas e em estoque, estimados até a conclusão dos empreendimentos em construção, em 31 de dezembro de 2019, estão demonstrados a seguir:
Consolidado
31/12/2019
31/12/2018
Custo incorrido das unidades em estoque
118.236
159.222
Custo orçado total a incorrer das unidades em estoque
55.489
43.100
Custo incorrido e a incorrer das unidades em estoque
173.724
202.322
Os valores acima apresentados não contemplam custos financeiros capitalizados e provisões para garantias a incorrer.
c) Patrimônio de afetação
Os empreendimentos inseridos no “Patrimônio de Afetação” em observância à Lei no 10.931/04 perfazem em 31 de dezembro de 2019,
25,76% do total do ativo consolidado.
16. Patrimônio líquido
a) Capital social
Em 31 de dezembro de 2019 e de 2018, o capital social subscrito e integralizado totaliza R$286.646, composto por 401.377.204 (quatrocentos e um milhões, trezentos e setenta e sete mil, duzentos e quatro) ações ordinárias e nominativas, escriturais e sem valor nominal. Cada
ação ordinária nominativa dá direito a um voto nas deliberações da Assembleia Geral. Subsequentemente ao encerramento do exercício foi
efetuado um agrupamento de ações (vide Nota Explicativa nº 29).
b) Lucro (prejuízo) por ação
O lucro (prejuízo) por ação básico é calculado por meio da divisão do lucro líquido (prejuízo) do exercício atribuído aos detentores de ações
ordinárias pela quantidade média ponderada de ações ordinárias disponíveis durante o exercício o qual foi ajustado por efeito de agrupamento
de ações (vide Nota Explicativa nº 29), em conformidade com o item 64 do CPC 41.
O lucro (prejuízo) por ação diluído é calculado por meio da divisão do lucro líquido (prejuízo) atribuído aos detentores de ações ordinárias pela
quantidade média ponderada de ações ordinárias disponíveis durante o exercício, mais a quantidade média ponderada de ações ordinárias
que seriam emitidas no pressuposto do exercício de efeitos diluidores como exemplo opções de compra de ações.
O quadro a seguir apresenta os dados de resultado e quantidade de ações utilizadas no cálculo dos lucros (prejuízos) básico e diluído por ação
para cada um dos exercícios apresentados na demonstração de resultados:
Controladora
Básico/ diluído (i)
31/12/2019
31/12/2018
Prejuízo atribuível aos acionistas controladores (em milhares)
(96.331)
(202.315)
Média ponderada de ações ordinárias em circulação
26.758.480
26.758.480
Prejuízo básico e diluído por ação expresso em reais
(3,60)
(7,56)
c) Ajuste de avaliação patrimonial
Constituído pela diferença entre o custo de aquisição e o valor justo das propriedades para investimentos, deduzido da tributação diferida.
d) Transação de capital entre acionistas
Conforme mencionado na Nota explicativa nº 9(b) e (c), foi reconhecido em transação de capital o montante de R$ 25.179, relativo a efeito de
ganhos em operação entre acionistas.
e) Destinações dos resultados dos exercícios
O Estatuto Social da Companhia determina a distribuição de um dividendo anual mínimo de 25% do lucro líquido do exercício ajustado na forma
do artigo 202 da Lei
no 6.404/76.
17. Receita líquida
A composição da receita operacional líquida está demonstrada a seguir:
Controladora
Consolidado
31/12/2019
31/12/2018
31/12/2019
31/12/2018
Vendas de imóveis
147
549.446
392.048
Serviços prestados
54.057
33.905
54.083
33.469
Vendas de participações societárias
57.524
57.524
Receita por indenização de distrato
(99)
200
8.182
8.612
Provisão de distrato
308
(1.223)
(119.928)
(55.440)
Cancelamentos de vendas
(350)
(297)
(65.557)
(69.419)
Ajuste a valor presente
(2.007)
944
Impostos sobre vendas e serviços
(5.018)
(2.745)
(16.454)
(7.778)
Receita líquida operacional
49.045
87.364
407.765
359.960
18. Custo dos imóveis vendidos e serviços prestados
A composição do custo dos imóveis vendidos e serviços prestados classificados por natureza estão demonstrados a seguir:
Controladora
Consolidado
31/12/2019
31/12/2018
31/12/2019
31/12/2018
Custos de incorporações
(5.338)
(44.692)
(177.108)
(193.532)
Custos dos serviços prestados
(9.657)
(7.252)
(47.456)
(57.774)
Encargos financeiros alocados a custo
(21.276)
(37.982)
Custo dos imóveis vendidos e serviços prestados
(14.995)
(51.944)
(245.840)
(289.288)
19. Despesas administrativas
Controladora
Consolidado
31/12/2019
31/12/2018
31/12/2019
31/12/2018
Despesas com pessoal
(11.445)
(11.179)
(14.072)
(14.453)
Imóveis
(2.975)
(982)
(3.172)
(1.236)
Máquina e equipamentos
(183)
(422)
Serviços prestados
(5.782)
(4.179)
(6.545)
(4.799)
Comunicação e dados
(11)
(31)
(159)
(275)
Depreciação
(2.051)
(614)
(2.231)
(809)
Baixas de investimentos
(1.846)
(1.846)
Provisão/Estorno de processos para demanda judiciais
(294)
520
(1.950)
201
Honorários da diretoria
(1.867)
(2.917)
(1.885)
(2.932)
Outras despesas
(1.308)
(5.538)
(473)
(5.563)
Total
(25.733)
(26.949)
(30.487)
(32.134)
20. Despesas comerciais
Marketing, propaganda e comunicação
Despesas com pessoal
Despesas com Stand.
Depreciação
Baixa de crédito não liquidado
Provisão para devedores duvidosos
Serviços prestados
Outras despesas
Total
Controladora
31/12/2019
31/12/2018
(1.016)
(1.325)
(3.054)
(3.804)
(1)
(686)
(690)
(44)
(338)
(2.732)
(2.579)
(38)
(46)
(7.864)
(8.488)
Consolidado
31/12/2019
31/12/2018
(13.451)
(10.995)
(5.222)
(5.401)
(11)
(1.648)
(698)
(760)
(5.453)
(1.920)
(1.076)
(16.792)
(16.107)
(3.769)
(4.930)
(46.472)
(41.761)
Controladora
31/12/2019
31/12/2018
(24.781)
5.125
(3.845)
1.860
511
1.945
5.636
(24.821)
Consolidado
31/12/2019
31/12/2018
(26.782)
4.545
(8.307)
(8.532)
4.400
709
(12.151)
5.254
(51.372)
Controladora
31/12/2019
31/12/2018
Consolidado
31/12/2019
31/12/2018
21. Outras receitas (despesas) operacionais, líquidas
Baixa de ativos financeiros sem expectativa de realização
Ganho na recuperação de bens e direitos
Efeito líquido de créditos não liquidados
Impostos não recuperáveis
Ajuste a valor justo
Outras despesas e receitas
Total
22. Resultado financeiro líquido
Receitas financeiras
Rendimentos s/ aplicações financeiras
Rendimentos s/ operações intercompany
Descontos obtidos
Multa e juros recebidos
Despesas financeiras
Juros s/ empréstimos e financiamentos bancários
Juros s/ operações intercompany
Descontos e atualizações financeiras
Comissões, impostos e taxas bancárias
Outras despesas financeiras
Receitas (despesas) financeiras, líquidas
76
285
17
387
765
423
429
7
1.142
2.001
1.388
375
95
23.441
25.299
2.655
532
457
14.651
18.295
(42.052)
(5.106)
(4.515)
(1.382)
(8.761)
(61.816)
(61.051)
(57.020)
(3.713)
(7.057)
(2.826)
(5.190)
(75.806)
(73.805)
(144.442)
(5.126)
(43.329)
(2.948)
(9.179)
(205.024)
(179.725)
(126.459)
(3.722)
(13.215)
(8.320)
(5.764)
(157.480)
(139.185)
23. Transações que não afetaram o caixa e equivalentes de caixa
A Companhia e suas controladas realizaram as seguintes atividades de investimento e financiamento que não afetaram caixa e equivalentes de caixa, e essas atividades não foram incluídas nas demonstrações dos fluxos de caixa:
Controladora
31/12/2019
Ativo
Passivo
Liquidação de dividendos a pagar com saldos de mútuos
4.240
4.240
Liquidação de contas a pagar com unidades
20.505
20.505
Liquidação partes relacionadas
55.028
55.028
Transferência de investimento para propriedade para investimento
7.455
Transferência de investimento para estoque
20.456
Aquisições de terrenos por permuta
434.205
434.205
Transação de capital
10.318
10.318
Variação de capital nas investidas com devolução de AFAC
78.831
78.831
Liquidação de saldos de aluguéis
3.298
3.298
Consolidado
31/12/2019
Ativo
Passivo
Reversão de dividendos propostos
4.240
4.240
Liquidação partes relacionadas
65.850
65.850
Transferência de investimento para estoque
20.456
Aquisições de terrenos por permuta
543.776
543.776
10.318
10.318
Transação de capital
Liquidação de saldos de aluguéis
3.298
3.298
24. Compromissos
Em 31 de dezembro de 2019, a Companhia possui instrumentos particulares para aquisição de terrenos com a promessa de permutas
por unidades imobiliárias. Os referidos contratos possuem condições resolutivas ao exclusivo critério da Companhia e/ou suspensivas,
relacionadas à aprovações e precisam ser superadas para a concretização da transação. No entanto, para avaliação da viabilidade dos
terrenos a Companhia preparou estudos que estão suportados no Valor Geral de Venda - VGV (potencial de valor geral de venda). O
valor estimado de potencial de VGV para esses terrenos apresenta o montante de R$ 3.564.626. 25. Segmentos operacionais: A
Companhia avalia o desempenho de seus segmentos de negócio através do resultado operacional. As informações apresentadas nos
segmentos de incorporação e por administração de condomínio estão relacionadas à demonstração do resultado e incluem receitas, custos e despesas operacionais.
Incorporação
Administração
Total
31/12/19
31/12/18
31/12/19
31/12/18
31/12/19
31/12/18
Receita operacional bruta
175.710
319.755
314.066
117.651
489.776
437.406
Tributos sobre vendas e outras deduções
(62.886)
(64.532)
(19.125)
(12.914)
(82.011)
(77.446)
Receita operacional líquida
112.824
255.223
294.941
104.737
407.765
359.960
Custos de imóveis vendidos
e serviços prestados
(76.940)
(187.351)
(147.624)
(63.956)
(224.564)
(251.307)
Custos de empréstimos capitalizados
(21.276)
(37.982)
(21.276)
(37.982)
Lucro bruto
14.608
29.890
147.624
40.781
161.925
70.671
% Margem bruta
12,95%
11,71%
49,41%
38,94%
39,71%
19,63%
Lucro bruto ajustado (a)
35.884
67.872
147.317
40.781 S
183.201
108.653
% Margem bruta - ajustada
31,81%
26,59%
49,95%
38,94%
44,93%
30,18%
(a) Não contempla os encargos financeiros, os quais são capitalizados aos imóveis a comercializar à medida que são incorridos e apropriados ao resultado (custo dos imóveis vendidos) proporcionalmente às unidades vendidas.
26. Seguros
A Companhia adota a política de contratar cobertura de seguros para os bens sujeitos a riscos para cobrir eventuais sinistros, considerando a natureza de sua atividade. As apólices estão em vigor e os prêmios foram devidamente pagos.
As coberturas de seguros são as seguintes:
31/12/2019
31/12/2018
Riscos de engenharia (a)
425.117
237.430
Seguro Danos Físicos ao Imóvel (b)
399.648
399.648
Seguro de riscos diversos (c)
12.161
4.508
Seguro D&O (d)
50.000
836.926
691.586
(a) Risco de engenharia - obras civis em construção - apólice “allrisks”, que oferece garantia contra todos os riscos envolvidos na construção de um empreendimento, tais como incêndio, roubo e danos de execução, entre outros. Esse tipo de apólice permite coberturas
adicionais conforme riscos inerentes à obra, entre os quais se destacam responsabilidade civil geral e cruzada, despesas extraordinárias,
tumultos, responsabilidade civil do empregador e danos morais.
(b)Seguro Danos Físicos ao Imóvel – cobertura para imóvel concluído, ainda em garantia, com prejuízos causados por incêndio, queda
de raio, explosão, inundação e alagamentos, destelhamento, desmoronamento total e parcial e a sua ameaça, ou seja, todos os danos
causados ao imóvel por fatores externos.
(c) Seguro de riscos diversos - garantias judiciais contra eventuais processos.
(d) Seguro de responsabilidade civil geral de administradores.
27. Instrumentos financeiros. a) Gestão de risco de capital: A Companhia e suas controladas administram seu capital, para assegurar a continuação de suas atividades normais, ao mesmo tempo em que maximizam o retorno a todas as partes interessadas ou envolvidas em suas operações, por meio da otimização do saldo das dívidas e do patrimônio.
A estrutura de capital da Companhia e de suas controladas é formada pelo endividamento líquido (empréstimos e financiamentos detalhados na Nota explicativa nº 11, deduzidos pelo saldo de caixa e equivalentes de caixa na Nota explicativa de nº 4) e pelo patrimônio
líquido da Companhia (que inclui capital, reservas de lucros, reserva de capital e participações de acionistas não controladores).
A Companhia não está sujeita a nenhum requerimento externo sobre o capital.
b) Categorias de instrumentos financeiros
Controladora
Consolidado
31/12/2019
31/12/2018
31/12/2019
31/12/2018
Ativos financeiros
Custo amortizado:
Caixa e equivalentes de caixa
176
452
14.168
17.334
Aplicação financeira
41
130
15.644
1.646
Contas a receber de clientes
96.576
91.462
578.011
652.143
Partes relacionadas
137.573
111.355
13.800
79.764
Passivos financeiros
Custo amortizado:
Fornecedores
2.394
3.427
22.239
26.339
Empréstimos e financiamentos
330.022
384.750
1.141.889
1.205.337
Contas a pagar por aquisição de imóveis
7.752
8.304
Partes relacionadas
1.131.287
1.302.696
36.223
62.222
c) Objetivos da gestão do risco financeiro
A Companhia monitora e administra os riscos financeiros inerentes às operações. Entre esses riscos destacam-se risco de mercado (variação nas taxas de juros), risco de crédito e risco de liquidez. O principal objetivo é manter a exposição da Companhia a esses riscos
em níveis mínimos, utilizando, para isso, instrumentos financeiros não derivativos e avaliando e controlando riscos de crédito e liquidez.
d) Gestão de risco de mercado
A Companhia dedica-se principalmente à incorporação, construção e venda de empreendimentos imobiliários. Além dos riscos que afetam de modo geral o mercado imobiliário, tais como interrupções de suprimentos e volatilidade do preço dos materiais e equipamentos
de construção, mudanças na oferta e procura de empreendimentos em certas regiões, greves e regulamentos ambientais e de zoneamento, as atividades da Companhia são especificamente afetadas pelos seguintes riscos:
• A conjuntura econômica do Brasil, que pode prejudicar o crescimento do setor imobiliário como um todo, através da desaceleração da
economia, aumento dos juros, flutuação da moeda e instabilidade política, além de outros fatores.
• Impedimento no futuro, em decorrência de nova regulamentação ou condições de mercado, de corrigir monetariamente os recebíveis,
de acordo com certas taxas de inflação, conforme atualmente permitido, o que poderia tornar um projeto inviável financeira ou economicamente.
• O grau de interesse dos compradores em novo projeto lançado ou o preço de venda por unidade necessário para vender todas as
unidades pode ficar abaixo do esperado, fazendo com que o projeto se torne menos lucrativo do que o esperado.
Na hipótese de falência ou dificuldades financeiras significativas de uma grande companhia do setor imobiliário, o setor como um todo
pode ser prejudicado, o que poderia causar uma redução da confiança dos clientes em outras companhias que atuam no setor.
• Condições do mercado imobiliário local e regional, tais como excesso de oferta, escassez de terrenos em certas regiões ou aumento
significativo do custo de aquisição de terrenos.
• Risco de compradores terem uma percepção negativa quanto à segurança, conveniência e atratividade das propriedades da Companhia, bem como à sua localização.
• As margens de lucro da Companhia podem ser afetadas em virtude de aumento dos custos operacionais, incluindo investimentos,
prêmio de seguro, tributos imobiliários e tarifas públicas.
• As oportunidades de incorporação podem diminuir.
• A construção e a venda de unidades dos empreendimentos podem não ser concluídas dentro do cronograma, acarretando o aumento
dos custos de construção ou a rescisão dos contratos de venda.
• Inadimplemento de pagamento após a entrega das unidades adquiridas a prazo. A Companhia tem o direito de promover ação de cobrança, tendo por objetivo os valores devidos e/ou a retomada da unidade do comprador inadimplente, não podendo assegurar que será
continua...