TJDFT 09/06/2017 - Pág. 2022 - Caderno único - Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios
Edição nº 107/2017
Brasília - DF, disponibilização sexta-feira, 9 de junho de 2017
N. 0700588-41.2017.8.07.0020 - PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL - A: KELLY CATARINA FERRER CALDAS. Adv(s).:
DF29795 - PAULO JOZIMO SANTIAGO TELES CUNHA. R: MB ENGENHARIA SPE 052 S/A. Adv(s).: DF39011 - CAMILA TORINELLI SOARES,
DF039272 - FELIPE GAZOLA VIEIRA MARQUES. R: CONDOMINIO BLEND. Adv(s).: DF31698 - NORMA LUCIA PINHEIRO. Poder Judiciário
da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1JECIVAGCL Juizado Especial Cível de Águas Claras
Número do processo: 0700588-41.2017.8.07.0020 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) AUTOR: KELLY
CATARINA FERRER CALDAS RÉU: MB ENGENHARIA SPE 052 S/A, CONDOMINIO BLEND SENTENÇA Vistos, etc. Cuida-se de ação de
rescisão de promessa de compra e venda proposta por Kelly Catarina Ferrer Caldas em desfavor de MB Engenharia SPE 052 S/A e Condomínio
Blend Apartments, partes devidamente qualificadas. Sustenta a autora que, em 16/06/2016, celebrou com a requerida contrato de promessa de
compra e venda de bem imóvel, sendo que, no ato da assinatura do contrato, a requerida assegurou a liberação de financiamento bancário,
mas, até o ajuizamento da ação, não tinha obtido resposta do banco, o que está gerando transtornos e outros gastos com o imóvel como, por
exemplo, a taxa mensal de condomínio, que está obrigada a pagar desde 05/08/2016 (com vencimento no dia 5 de cada mês), mesmo sem
ter tomado posse da unidade. Sendo assim, requer a rescisão do contrato, com: a) a devolução de todos os valores adimplidos, ao total de R$
17.597,25 (dezessete mil, quinhentos e noventa e sete reais e vinte e cinco centavos), ou, alternativamente, com a retenção do percentual de 10%
(dez por cento), excluídos àqueles referentes à taxa de condomínio adimplidos ao Condomínio Blend; b) a declaração de nulidade da Cláusula
9.3, do contrato (Doc. 9), para condenar os requeridos à devolução do valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), referente às cotas condominiais
adimplidas no período de 05/08/2016 a 05/01/2017, com a devida correção monetária. Em sua defesa, a primeira ré arguiu a incompetência
dos Juizados e, no mérito, diz que, conforme extrato que anexou, a autora quitou apenas R$ 4.101,11 (quatro mil, cento e um reais e onze
centavos), sendo que a restituição de valores deverá observar disposição contratual expressa neste sentido (Cláusula 6.4), da qual encontravase a autora plenamente ciente quando da assinatura do contrato. Nega qualquer promessa de auxílio na obtenção do financiamento. O segundo
réu defende a legalidade da cobrança das despesas condominiais da autora, seja em virtude de expressa previsão contratual que desvincula
a dívida à entrega das chaves, seja em virtude da culpa da autora pelo atraso na imissão na posse do imóvel. É o breve relatório (art. 38 da
Lei 9.099/95). DECIDO. Procedo ao imediato julgamento da lide, em atenção aos princípios norteadores dos Juizados Especiais de eficiência e
celeridade, conforme norma do art. 2º da Lei n. 9.099/95, a par de inútil a produção de novas provas ao deslinde da matéria. De plano, rejeito a
preliminar de incompetência arguida pela primeira ré, uma vez que, conforme já decidiu a Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis
e Criminais, ?se o benefício patrimonial perseguido na ação não ultrapassa os 40 salários mínimos, é manifesta a competência dos Juizados
Especiais. Na hipótese, deve-se considerar a importância que se pretende ser reembolsado ou a soma dos pedidos cumulados objetivamente, e
não o valor do contrato, porque a discussão restringe-se à redução da cláusula penal compensatória e na devolução do montante que sobejar.?
(Acórdão n.979092, 07072224120168070003, Relator: EDILSON ENEDINO 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do
DF, Data de Julgamento: 09/11/2016, Publicado no DJE: 16/11/2016). Não havendo outras preliminares ou prejudiciais pendentes de apreciação,
passo à análise do mérito. A relação travada entre as partes é típica relação de consumo, nos termos do art. 3º, §2º, do CDC, sujeitando-se,
pois, à intervenção do Poder Judiciário sempre que seus contratos estabeleçam prestações desproporcionais ou excessivamente onerosas ao
consumidor, conforme o disposto no art. 6º, inciso V, do CDC. Contudo, a análise das cláusulas do contrato em comento deve ser feita com
parcimônia, a fim de que se proceda ao seu exame sem perder de vista o princípio do pacta sunt servanda, impedindo, contudo, o estabelecimento
de cláusulas vedadas em nosso ordenamento jurídico com base na autonomia da vontade. Quanto aos fatos, incontroversa a relação jurídica
entre as partes litigantes, nos moldes colocados na inicial, o que foi também comprovado pelos documentos juntados por ambas as partes. Colhese dos autos que nenhuma das partes pretende dar continuidade ao contrato, recaindo a divergência sobre a culpa pela rescisão e eventuais
abatimentos na devolução dos valores vertidos. O certo é que, uma vez operada a rescisão, a restituição das partes à situação anterior é uma
conseqüência natural, daí resultando a imprescindibilidade de serem restituídas as parcelas liquidadas a título de pagamento do preço, abatida,
se o caso, eventual multa acertada para o desfazimento do vínculo contratual. A questão, inclusive, foi alçada à condição de Súmula do Superior
Tribunal de Justiça, conforme enunciado nº543: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso
de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". No caso
em apreço, sobressai incontroverso que a autora quitou parte do valor relativo à aquisição do imóvel descrito na inicial, deixando de quitar as
parcelas subsequentes ajustadas no contrato, sob o argumento de que não logrou obter o financiamento bancário pretendido por culpa da ré.
Nada obstante, não há nos autos quaisquer documentos que demonstrem tal promessa pela ré. Ao contrário, consta expressamente do contrato
entabulado entre as partes as condições e forma de pagamento do preço total e, ainda, a previsão de que a contratação de financiamento bancário
é de inteira responsabilidade da adquirente (item XII ? b.3 ? ID 5350126 Pág. 3), não havendo qualquer indicativo de que a autora foi induzida
em erro quanto a tal questão. Conforme dispõe o art. 373 do Código de Processo Civil, é ônus do autor a comprovação dos fatos constitutivos
do seu direito e do réu a demonstração da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Atente-se para o fato de que
a existência de relação de consumo não autoriza a incidência automática e irrefletida da inversão do ônus da prova autorizada pelo artigo 6º,
inciso VIII, da Lei 8.078/90. A técnica da inversão do ônus da prova, a par de isentar o consumidor do encargo de demonstrar os fatos alegados
na petição inicial, não pode traduzir, para o fornecedor, o ônus de provar o próprio fato constitutivo do direito do demandante. Sobre o ônus da
prova, convém registrar a orientação de Luiz Guilherme Marinoni e Sérgio Cruz Arenhart: ?Afirma-se que a regra do ônus da prova se destina a
iluminar o juiz que chega ao final do procedimento sem se convencer sobre como os fatos se passaram. Nesse sentido, a regra do ônus da prova
é um indicativo para o juiz se livrar do estado de dúvida e, assim, definir o mérito. Tal dúvida deve ser paga pela parte que tem o ônus da prova.
Se a dúvida paira sobre o fato constitutivo, essa deve ser suportada pelo autor, ocorrendo o contrário em relação aos demais fatos.? (MARINONI,
Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz. Processo de Conhecimento, v. 2, 9ª ed. revista e atualizada, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011,
p. 266). Destarte, não tendo a autora feito prova dos fatos constitutivos do seu direito, deve arcar com o ônus de sua conduta omissiva. Nesse
panorama, constatado que a rescisão do contrato deve-se exclusivamente à vontade da compradora, deve ela incorrer nas penalidades ajustadas
no contrato (cláusula 6.4), mostrando-se necessária, contudo, intervenção judicial quanto ao percentual da cláusula penal acertada. Com efeito,
a Lei de Proteção ao Consumidor admite e convive com o instituto da cláusula penal, porém sanções que expandem para o campo do abuso e do
desequilíbrio colidem com os preceitos de ordem pública abrigados em seus artigos 6º, inciso V, 51, inciso IV e § 1º, e 53 da Lei 8.078/90. Como
bem pondera Paulo Roque Khouri: ?Ultimamente tem sido comum, nos contratos de adesão, a imposição de uma cláusula penal, em caso de
inadimplemento do consumidor, que não implica perda total, mas perda de um bom percentual do valor pago. Mesmo esta cláusula, ainda que não
implique a perda total das prestações pagas, pela regra do art. 51, IV, poderia ser considerada nula, por contrariar a boa fé e gerar o desequilíbrio
contratual.? (Direito do consumidor, 2ª ed., Atlas, p. 111). O próprio artigo 413 do Código Civil avaliza a intercessão judicial para a redução da
cláusula penal que se mostrar desproporcional, verbis: Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal
tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do
negócio. Reconhece-se, pois, à cláusula penal o importante papel de estímulo ao adimplemento obrigacional e de punição ao contratante que
descumpre a convenção, mas não se pode admitir a sua degeneração em enriquecimento sem causa ou violação de direitos elementares do
consumidor. Dentro do espírito de cooperação contratual e das finalidades do instituto, cabe ao juiz abrandá-la sempre que se revelar excessiva
e desproporcional dentro do cenário contratual. Na síntese de Teresa Negreiros: ?A interpretação da cláusula penal à luz do princípio da boafé impede que este instituto, distanciando-se da sua finalidade econômico-social, se transforme em instrumento de enriquecimento de um dos
contratantes em detrimento do outro.? (Teoria do Contrato - Novos Paradigmas, Renovar, 2002, p. 136). À luz dessa interpretação sistemática, a
cláusula penal que estabelece a perda de 70% do valor que tiver sido efetivamente pago pelo promitente comprador padece de abusividade e,
por esse motivo, pode ser temperada pela intervenção judicial apropriada aos contornos do caso sub judice. No caso, a retenção do percentual
de 15% dos valores despendidos pela autora, ao mesmo tempo em que a penaliza pelo descumprimento do contrato, possibilita à primeira ré o
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