TJSP 18/01/2012 - Pág. 11 - Caderno 1 - Administrativo - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: Quarta-feira, 18 de Janeiro de 2012
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Administrativo
São Paulo, Ano V - Edição 1106
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Trata-se de dúvida de registro de imóveis suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto, a requerimento
de Paulo César Cintra Biagini. O ingresso do título no fólio real foi negado pelo Oficial, já que ausentes os elementos
caracterizadores do condomínio edilício, entre os quais a real existência de áreas comuns. No terreno em que se pretende
instituir o condomínio há duas edificações geminadas, com saídas independentes para a via pública, e que mantém autonomia
entre si, o que poderia caracterizar burla à lei do parcelamento do solo.
A dúvida foi julgada procedente. O apelante alega que o projeto, idêntico a outros que têm sido aprovados pela Municipalidade,
prevê que a parte frontal do terreno seja comum aos condôminos. Haverá três entradas, duas para automóveis e uma para
pedestres e o acesso às edificações será comum, sendo desnecessário o desdobro sugerido pelo Oficial.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso (fls. 126/127).
É o relatório.
A dúvida versa sobre o registro de instituição do Condomínio Residencial Portobelo, situado na R. Jaime José do Nascimento
Feitosa, 141, loteamento Palmares, com duas casas geminadas, matrícula nº 59.182.
A instituição do condomínio edilício sobre casas é admissível, nos termos do art. 8º, da Lei 4.591/64. Mas para tanto,
é necessário que seja respeitado o regime dos artigos 1.331 e ss. do Código Civil, que se distingue daquele relativo ao
parcelamento do solo, estabelecido pela Lei 6.766/76.
No instrumento particular de instituição de condomínio (fls. 10), o apelante indica como partes comuns a área
“consubstanciada nas coisas e áreas de uso e propriedade comum dos condôminos do residencial, indivisíveis e inalienáveis,
acessórias e indissoluvelmente ligadas às unidades autônomas e muito especialmente o pátio de estacionamento de veículos,
com capacidade para 02 (duas) vagas de garagens e todas as demais coisas desde que não especificadas como sendo de
propriedade autônoma e exclusiva”. De concreto, a única área efetivamente indicada como comum é a da garagem. Mas, como
mostra a planta de fls. 64, ela é disposta de maneira tal que cada veículo fique defronte a uma das residências, o que permitirá
a oportuna individualização.
A planta comprova que as casas geminadas são autônomas, tendo, cada qual, saída independente para a via pública,
saídas de águas pluvial e esgoto próprias, lixeiras e portas laterais de acesso a quintais independentes. Cada construção ocupa
uma parte do terreno, e tem sua própria fachada. É o bastante para demonstrar que não há verdadeiro condomínio, já que cada
uma das casas será perfeitamente independente.
Este Egrégio Conselho Superior da Magistratura teve oportunidade, recentemente, de examinar questão idêntica. No
julgamento da apelação cível nº 990.10.169.412-3, de 26 de novembro de 2010, Rel. Des. Munhoz Soares, ficou decidido:
“Pelo que se verifica do memorial e das plantas, não há no imóvel, condomínio constituído por casa assobradada em que
cada um dos pavimentos é uma unidade autônoma, mas sim de dois lotes de terreno desmembrados e em que foram construídas
duas casas geminadas, devendo ser aplicada, pela inexistência de vinculação entre a construção (unidade autônoma) e o
terreno, a regra contida no artigo 5º da Lei nº 4.591/64.
Para a instituição do condomínio de casas os apelantes devem seguir integralmente as normas contidas nos artigos 1.331 a
1.346 do Código Civil e na Lei nº 4.591/64, no que esta não foi revogada. Tal providência não se verificou in casu”. No mesmo
sentido, a apelação cível nº 1.266-6/2, de 16 de março de 2010, Rel. Des. Munhoz Soares (fls. 68 e ss.)
A aprovação do projeto pela Municipalidade não exclui a qualificação registrária, subordinada a critérios específicos que não
foram observados.
Nesses termos, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
(a) MAURÍCIO VIDIGAL, Corregedor Geral da Justiça e Relator
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 0036997-27.2010.8.26.0100, da Comarca da CAPITAL,
em que é apelante JEFFERSON FRANCO SAMPAIO e apelado o 3º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida
Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao
recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores JOSÉ ROBERTO BEDRAN, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ
SANTANA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, ANTONIO AUGUSTO CORRÊA VIANNA, Decano, CIRO PINHEIRO E
CAMPOS, LUIS ANTONIO GANZERLA e FERNANDO ANTONIO MAIA DA CUNHA, respectivamente, Presidentes da Seção
Criminal, de Direito Público e de Direito Privado do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 27 de outubro de 2011.
(a) MAURÍCIO VIDIGAL, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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