TJSP 18/05/2012 - Pág. 11 - Caderno 1 - Administrativo - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: Sexta-feira, 18 de Maio de 2012
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Administrativo
São Paulo, Ano V - Edição 1186
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O 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil da Pessoa Jurídica de Piracicaba negou o registro da
carta de adjudicação expedida nos autos do processo nº 451.01.2009.004530-7, que tramitou perante a E. 1ª Vara Cível de
Piracicaba, no imóvel objeto da matrícula nº 25.964, daquela Serventia de Imóveis, porque não apresentadas as Certidões
Negativas de Débito (CND) do INSS e da Receita Federal.
De início, observe-se que os títulos judiciais não são imunes à qualificação do registrador de imóveis, conforme tranquila
jurisprudência deste C. Conselho. Por todas, cite-se a apelação cível nº 464-6/9, de São José do Rio Preto:
“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado
judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal, O exame da legalidade não
promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de
seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.
Fica claro, destarte, que o fato de se tratar de título judicial não implica automático ingresso no registro tabular.
Na questão de fundo, o recurso comporta provimento, em virtude da excepcionalidade do caso.
A sentença proferida na ação de adjudicação compulsória supre apenas a recusa do promitente vendedor em outorgar o
título hábil para a transmissão da propriedade imóvel, sem atingir as obrigações laterais como apresentação de CNDs ou da
guia de recolhimento de ITBI.
E a obrigação de apresentação das certidões negativas de débito do INSS e da Receita Federal decorre do art. 47, da Lei
nº 8212/91:
“É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos:
I - da empresa:
...
b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo”
Além de a exigência decorrer de texto expresso de lei, o presente caso não se amolda às hipóteses em que este E. Conselho
vem dispensando a apresentação de referidas certidões desde atendidos os requisitos do art. 16, da Portaria Conjunta da
PGFN/SRF nº 3:
“Fica dispensada a apresentação de certidão conjunta na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou
direito a ele relativo, que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação,
desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde
que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo
permanente da empresa.”
Isto porque, do exame das alterações do contrato social de fls. 32/36, verifica-se que o objeto social da vendedora é a
prestação de serviços de manutenção e montagens industriais e locação de máquinas e equipamentos.
Anote-se, ainda, que no sistema dos registros públicos vige o princípio tempus regit actum, segundo o qual na qualificação
do título incidem as exigências contemporâneas ao registro, e não as que vigoravam quando de sua lavratura. Por isso, não
prevalece o argumento do recorrente de que ao tempo da celebração e pagamento do negócio jurídico a empresa vendedora
encontrava-se em situação regular.
O quadro acima demonstra que a recusa do Oficial deveria ser mantida, não fosse a peculiaridade que se passa a
demonstrar.
O recorrente celebrou, em 21.05.07, contrato de compromisso de compra e venda com a empresa Araserv – Montagens
Industriais e Locação de Máquinas Ltda (fls. 11/12), época em que referida empresa encontrava-se em situação regular como
demonstram as certidões de fls 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47 e 48. Depois de cumprir com sua obrigação de pagar integralmente
o preço ajustado (fls. 14 e 15), teve frustrado pela vendedora seu legítimo direito à lavratura da escritura pública de compra e
venda, título necessário para adquirir o domínio do imóvel na forma do art. 1.245, do Código Civil. Ajuizou, por isso, ação de
adjudicação compulsória, que foi julgada procedente (fls. 18/19), culminando com a expedição da carta de adjudicação (fl. 04/
26), cujo registro foi recusado pelo Oficial de Registro de Imóveis porque não apresentadas as certidões negativas de débito
CNDs da empresa vendedora.
A exigência, conquanto legal, é de impossível cumprimento pelo recorrente, porque fora de seu alcance, haja vista que não
tem como obrigar a empresa vendedora a regularizar sua situação junto ao INSS ou à Receita Federal.
E, mantida a recusa do Oficial, outra saída não lhe restará a não ser ajuizar ação de usucapião, que fatalmente será julgada
procedente, principalmente em razão do trânsito em julgado da r sentença que julgou procedente o pedido de adjudicação
compulsória.
Ocorre que a ação de usucapião, além de movimentar desnecessariamente a máquina do Judiciário - pois serviria apenas
reafirmar, ainda que por outro título, o que já foi reconhecido pela r sentença da ação de adjudicação compulsória - traria ainda
mais prejuízos ao recorrente, notadamente em virtude do tempo, uma vez que, como se sabe, apenas seu ciclo citatório não raro
leva anos para ser concluído.
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º