TJSP 06/06/2012 - Pág. 1215 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: Quarta-feira, 6 de Junho de 2012
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano V - Edição 1199
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todos os requisitos para o exercício da ação reivindicatória. Não consta registro do compromisso de compra e venda no Cartório
Imobiliário, e não há prova no sentido de que o preço da aquisição do imóvel tenha sido totalmente integralizado. Instados para
que acostassem a prova da propriedade do imóvel, os autores esclareceram que o imóvel está situado em loteamento irregular
(fls. 30/34). Destarte, a improcedência do pedido é medida que se impõe. Neste sentido, a jurisprudência: “REIVINDICATÓRIA
- Requisitos - prova do domínio e injusta posse - Não apresentação de justo título - Compromisso de compra e venda e cessão
de direitos - Cessão de direitos, que não se confunde com a transmissão da propriedade - Documento inábil para a transmissão
do domínio, apesar de averbado no registro imobiliário - Ação julgada improcedente - Agravo retido não conhecido - Recurso
não provido”. (TJ/SP Apelação Cível nº 079.110-4/0-00, 8ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Zélia Maria Antunes Alves, j.
01.09.1999). Por outro lado, ainda que assim não fosse, mesmo que tivessem os autores comprovado a propriedade - o que não
ocorreu -, não restou demonstrado que o bem se encontra injustamente em poder dos réus. Restou incontroverso dos autos a
existência de contrato verbal entre as partes, tendo como objeto o imóvel dos autos. Outrossim, embora tenham ressaltado em
sua inicial que os requeridos não quiseram lhes pagar o valor integral, não cuidaram os autores de demonstrar tenham constituído
os devedores/réus em regular mora, requisito essencial e obrigatório para se autorizar a rescisão contratual. Isto porque,
segundo disposto pelo parágrafo único, do art. 397, do Código Civil, “Não havendo termo, a mora se constitui mediante
interpelação judicial ou extrajudicial” sendo que “a lei exige a interpelação prévia para constituição em mora do devedor nos
contratos de compromisso de venda e compra de imóveis à prestação” (art. 397, nota 6, p.321 in Código Civil Anotado e
legislação extravagante. Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, 2ª ed., São Paulo, RT). Ainda que ausente o
registro do compromisso, tal circunstância não afasta a obrigatoriedade da prévia constituição em mora conforme disposto pela
Súmula 76, do Colendo Superior Tribunal de Justiça. Até porque, “(...) diante do teor da referida súmula (Súmula 76/STJ), nem
mesmo a regra do art. 219 do Código de Processo Civil, que confere à citação força de constituir em mora, é suficiente para
dispensar a notificação do comprador” (in Código Civil Comentado, Coord. Min. Cezar Peluso, São Paulo, RT, pág. 286). Até
mesmo eventual cláusula resolutiva expressa não tem o condão de permitir a rescisão unilateralmente, sem obedecer à regra
citada. “Não se rompe unilateralmente sem intervenção judicial. Nenhuma das partes pode considerá-lo rescindido, havendo
inexecução da outra. Há de pedir a resolução. Sem a sentença resolutória, o contrato não se dissolve, tendo como objeto imóvel
loteado ou não” (“Contratos” - Orlando Gomes, 7ª edição, pág. 303). E mais: “Enquanto, pois, não desconstituída a relação
contratual, a posse está enraizada em uma base que ainda perdura. O inadimplemento das prestações constitui causa de
rescisão, que deverá ser promovida. Somente depois vai-se para a execução, que pode processar-se mediante uma
reivindicatória” (Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano”, Arnaldo Rizzardo, 5ª edição, pág. 109). A
jurisprudência mantém o mesmo entendimento: “Compromisso de compra e venda - Imóvel - Ação de resolução contratual c/c
reintegração de posse - Ajuizamento pela promitente vendedora com fundamento no inadimplemento das prestações - Ausência
de prova de regular e efetiva interpelação do promissário comprador - Necessidade de interpelação premonitória para constituição
do devedor em mora - Art. 1º do Decreto-lei nº 745/69 - Falta de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do
processo - Matéria de ordem pública - Extinção do processo sem resolução do mérito (Art. 267, IV do CPC). Inversão da
sucumbência. Recurso prejudicado” (TJ/SP, 2ª Câmara D.Privado, Apelação Civel nº 360.058.4/5-00, Rel. Des. Ariovaldo Santini
Teodoro, j. 01.04.2008, v.u.). “Compromisso de compra e venda - Rescisão - Inadimplemento - Falta de interpelação prévia Decreto 745/69 - Imprescindibilidade para purga da mora - Cláusula resolutória que não pode se sobrepor à disposição de
ordem pública em contrário - Capitulação da sentença retificada de ofício, de improcedência para extinção do processo, nos
termos do artigo 267, VI, do CPC - Recurso improvido para esse fim” (TJ/SP, 8ª Câmara D.Privado, Apelação Cível nº 206.781.4/000, Rel. Des. Luiz Ambra, j. 03.08.2006, v.u.). Sem a necessária interpelação com a constituição em mora do devedor e o
oferecimento de oportunidade a este para poder purgá-la, o compromisso de compra e venda firmado mantém-se eficaz, sendo
certo que os compromissários compradores mantêm posse justa sobre o imóvel, ou seja, têm o direito de possuir, pois, possuir
injustamente, segundo nos ensina Silvio de Salvo Venosa, “é ter o bem sem o direito de possuir (ius possidendi)” (Direito Civil:
direitos reais, 6ª ed., São Paulo, Atlas, 2008, v.5, p. 219), o que não é o caso dos autos. A posse dos réus tem causa jurídica
embasada em contrato de compromisso de compra e venda não rescindido e, portanto, justa, prevalecendo o contrato firmado
entre as partes. É inadmissível a interposição de ação reivindicatória contra o compromissário-comprador, sendo necessária a
prévia rescisão do compromisso de venda e compra. A posse dos requeridos, portanto, é justa, exercida por força de contrato
pelos compromissários, repita-se. “CIVIL. REIVINDICAÇÃO. Enquanto não rescindido o compromisso de compra e venda, o
promitente vendedor não pode, para os efeitos de reivindicação, opor o título de domínio contra o promitente comprador ou
contra terceiros. Recurso especial não conhecido” (STJ, 3ª Turma, Resp. 166.459/SP, Rel. Min. Ari Pargendler, j. 16.12.1999,
v.u). Ressalte-se que a quitação ou não do pereço é matéria a ser discutida em ação de rescisão do contrato, e não, em
reivindicatória. E, inexistente a posse de má-fé alegada, não se há falar em perdas e danos. Por outro lado, mostram-se
incabíveis as matérias alegadas em reconvenção pelos requeridos, que pretendem obrigar os autores a formalizar o contrato
verbal existente entre as partes, com as cláusulas que alegam terem sido acordadas, bem como que emitam recibos, além de
consignarem valores que pretendem a declaração de quitação. Pretendendo obter as declarações apontadas, deverão ajuizar
as ações cabíveis, e não, formular pedidos de naturezas diversas em sede de reconvenção em ação reivindicatória. Vale
ressaltar que não se admite reconvenção, de natureza possessória, em ação petitória. A reconvenção, portanto, deve ser extinta
por falta de interesse processual na modalidade adequação. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos, condenando
os autores ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que arbitro em R$ 2.000,00
(dois mil reais), atualizados monetariamente a partir desta data, ressalvado, no entanto, o disposto no art. 12 da Lei nº 1060/50,
ante a gratuidade deferida. Outrossim, JULGO EXTINTA a reconvenção, sem resolução do mérito, o que faço com fulcro no art.
267, VI, do Código de Processo Civil, condenando os réus/reconvintes ao pagamento de custas e despesas processuais, bem
como honorários advocatícios que arbitro em R$ 2.000,00 (dois mil reais), atualizados monetariamente a partir desta data,
ressalvado, no entanto, o disposto no art. 12 da Lei nº 1060/50, ante a gratuidade deferida. P.R.I. - [Em caso de recurso,
PREPARO: R$92,20 + TAXA DE PORTE E REMESSA: R$25,00; valores calculados em maio/2012.] - ADV CLAUDEMIR JOSE
DAS NEVES OAB/SP 147399 - ADV ALEXANDRE TEIXEIRA DE AZEVEDO OAB/SP 244790 - ADV TIAGO DE SOUZA DIAS
OAB/SP 244849
348.01.2008.014205-3/000000-000 - nº ordem 1855/2008 - Procedimento Ordinário - Reparação de Danos - ORLANDO
SOARES DA SILVA X GLOBEX UTILIDADE SA PONTO FRIO - Fls. 83/87 - VISTOS. ORLANDO SOARES DA SILVA, qualificado
nos autos, ajuizou ação de REPARAÇÃO DE DANOS em face de GLOBEX UTILIDADE S/A - PONTO FRIO, com qualificação
nos autos, alegando, em síntese, que apesar de não ter firmado qualquer negócio jurídico com a requerida, seu nome foi
lançado no cadastro de inadimplentes, o que lhe vem causando diversos problemas, inclusive junto à empresa empregadora. A
inicial (fls. 02/08) veio instruída com os documentos de fls. 09/15. A requerida foi citada (fls. 25) e ofereceu contestação,
sustentando, em resumo, ausência de culpa, pois a venda que originou a negativação foi regularmente efetivada, ressaltando
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º