TJSP 07/06/2017 - Pág. 1092 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: quarta-feira, 7 de junho de 2017
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano X - Edição 2363
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possibilidade de ter restituídos quaisquer valores já pagos pelo contrato não concluído. Como se extrai da manifestação da ré, o
leilão realiza-se para alienação a terceiros dos “direitos de compromissário comprador”, mas o valor que é levado à praça
pública corresponde à somatória do valor pago, as parcelas vencidas, acrescidas dos encargos moratórios, as parcelas
vincendas, honorários advocatícios, custas e despesas. Não havendo licitantes, e diga-se, nunca haverá, pois não se vislumbra
nesse procedimento qualquer vantagem que incentive o terceiro a arrematar direitos que incluem encargos moratórios, a
segunda hasta é feita somente pelo valor do débito em aberto, as parcelas vincendas, as custas, despesas e honorários. Nesse
passo, não havendo novamente licitantes, a incorporadora adjudica os “direitos de compromissário comprador” pelo valor total
devido, dando por rescindido o contrato e quitada a dívida. Evidente que esse procedimento jamais permitirá a restituição de
qualquer valor ao adquirente desistente, o que não pode ser admitido, porque em confronto com as normas protetivas do Código
de Defesa do Consumidor, em especial o art. 53, segundo o qual “nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis
mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as
cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento,
pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.Relevante relembrar, por oportuno, que a Lei n. 8.078 é
norma de ordem pública e de interesse social, geral e principiológica, o que significa dizer que é prevalente sobre todas as
demais normas especiais anteriores que com ela colidirem, razão porque, a despeito de o procedimento realizado pela ré ter
fundamento no artigo 63 da Lei Federal 4.591/63 combinado com os incisos VI e VII do artigo 1º da Lei Federal 4.864/65, sua
aplicação prática implica direta violação ao sistema protetivo do CDC, o que não pode ser admitido. A brilhante jurista Cláudia
Lima Marques não deixa margem de dúvidas quanto à prevalência do CDC no conflito entre as normas vigentes, no que se
refere aos contratos de consumo: “O CDC não trata de nenhum contrato em especial, mas se aplica a todos, a todos os tipos de
contratos, se contratos de consumo. Neste caso não revogará as normas especiais referentes a estes contratos, que nem
sempre são de consumo, mas afastará a aplicação das normas previstas nas leis especiais anteriores que forem incompatíveis
com o novo espírito tutelar e de equidade do CDC.” Ademais, é certo que a abusividade do procedimento de leilão extrajudicial
está estampada não somente no cotejo das normas em abstrato, mas também de forma concreta, visto que a ré sequer explica
e demonstra com exatidão os critérios de avaliação dos “direitos de compromissário comprador” levados à hasta pública, não
exibindo demonstrativo do valor exato e efetivo do débito, de modo a permitir a conferencia dos aspectos de legalidade dop
procedimento levado a cabo de forma extrajudicial e sem qualquer fiscalização pelo Poder Judiciário. E se não bastasse, é bom
observar que na hipótese dos autos, os promitentes adquirentes demonstraram claramente à ré a intenção de rescindirem o
contrato, por meio da notificação extrajudicial juntada às fls.70/72, realizada em 27 de outubro de 2015, e a requerida, embora
estivesse ciente de tal intenção (fls.73/74), ignorou a vontade dos autores, expedindo, em 25 de janeiro de 2016, a notificação
extrajudicial para pagamento juntada às fls.162/166, e, posteriormente, em 18 de março de 2016, realizando leilão público
supracitado.Ora, o leilão autorizado pelas leis especiais mencionadas pressupõe inadimplemento puro e simples, mas na
hipótese o que ocorreu foi a desistência por parte dos compromissários compradores, ainda que motivada pelo inadimplemento.
Não poderia a ré simplesmente ignorar o pedido de rescisão formulado, e realizar leilão pública que apenas a favorece.Aliás, a
desistência manifestada pelos autores é autorizada por entendimento já assente na jurisprudência pátria, consoante teor da
Súmula 1 do TJSP: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.Portanto, o leilão público realizado revelouse abusivo sob vários aspectos, como já visto, e não poderá afastar do compromissário comprador desistente o direito já
reconhecido pela jurisprudência pátria de reaver parte do valor pago, sob pena de afronta às disposições do Código de Defesa
do Consumidor, que devem prevalecer, em razão se encerrarem normas principiológicas, de ordem pública e de interesse social.
Nesta trilha, entendimento jurisprudencial:CONTRATO DE INCORPORAÇÃO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO DO
IMÓVEL DO ADQUIRENTE PELO CONDOMÍNIO. SALDO DEVEDOR. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. IMPOSSIBILIDADE.
RESTITUIÇÃO AO CONDÔMINO INADIMPLENTE DAS PARCELAS EFETIVAMENTE PAGAS. INCIDÊNCIA. CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR. LEI 4.591/64. 1. Afronta os princípios gerais de direito e a justiça contratual almejada pelo Código
de Defesa do Consumidor a não restituição, ao condômino inadimplente, das parcelas efetivamente saldadas para a construção
de empreendimento mediante contrato de incorporação. 2. Cabível a restituição das parcelas adimplidas devidamente corrigidas,
autorizada a retenção, pelo condomínio, de 15% do valor referente à comissão e multa remuneratória, a que se refere o § 4º do
artigo 63 da Lei 4.951/64. 3. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (g.n.) (STJ, 4ª Turma, REsp 472533/MS, Rel.
Min. Fernando Gonçalves, j. 12.08.2003, DJ 25.8.2003, p.318)COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Incorporação imobiliária
-Empreendimento realizado a preço de custo - Realização que incumbia ao condomínio - Inadimplemento confesso e
incontroverso do compromissário, que postula a restituição do que pagou - Resolução do negócio de rigor, com a devolução ao
compromissário de 75% do valor - Adjudicação do imóvel pelo condomínio - Irrelevância - Ao adjudicar a unidade autônoma, o
condomínio ressarciu-se do prejuízo, sendo que poderá comercializá-la novamente - Enriquecimento sem causa que deve ser
prevenido - Demanda procedente em parte - Recurso provido em parte. (g.n.) (Apelação nº 0024549-70.2006.8.26.0000, 1ª
Câmara de Direito Privado, Rel. Paulo Eduardo Razuk. Ribeirão Preto.Data do julgamento: 22/03/2011;Data de registro:
06/04/2011;Outros números: 994060245490)Incorporação imobiliária - Compradores que desistem do empreendimento - Imóvel
levado a leilão e adjudicado pelo condomínio - Restituição das quantias pagas admitida, na forma do art. 53, da Lei 8078/90, sob
pena de enriquecimento sem causa - Devolução pela incorporadora, Associação de Adquirentes, de 75% das parcelas quitadas
- Precedentes do STJ - Provimento para, na forma do art. 515, § 3o, do Código de Processo Civil, afastar a extinção e julgar a
ação procedente, em parte, com observação, tal como consta da parte dispositiva do voto condutor. (g.n.) (Apelação nº 921867819.2006.8.26.0000, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Enio Zuliani. Data de registro: 11/07/2006;Outros números: 4479034600)
Portanto, tem o compromissário comprador desistente direito de reaver parte do valor pago, sob pena de enriquecimento sem
causa da vendedora incorporadora, que inclusive poderá alienar novamente o bem. Como bem resume o eminente Desembargador
Relator Francisco Loureiro, “a jurisprudência tem aceito como adequada a retenção de 20% a 30% do total pago pelos
adquirentes, para que não haja prejuízos àquele (Apelação Cível nº 60.144-0 - São Paulo - 2ª Câmara de Direito Privado do
TJSP - Rel. Des. Cezar Peluso - J. 09.02.99; Apelação Cível n. 85.010-4, São Paulo, 7ª Câmara de Direito Privado do TJSP, Rel.
Des. Oswaldo Breviglieri, em 28.07.99, Unânime; Apelação Cível. nº 52.562-4 - São Paulo - 8ª Câmara de Direito Privado do
TJSP- Rel. Cesar Lacerda - J. 24.08.98 Unânime)” (TJSP - Apelação Cível no 1102376-82.2016.8.26.0100 - Relator(a): Francisco
Loureiro; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 24/05/2017; Data de registro:
24/05/2017).Deste modo, entende-se na hipótese ser suficiente a retenção do percentual de 20% do quanto pago pelos autores
a título de aquisição do bem, salientando-se não haver prova de prejuízo e também o fato de que o bem retornará à posse da ré
e poderá ser comercializado a terceiros, evitando-se, desse modo, enriquecimento sem causa da requerida. Destaca-se, ainda,
que os juros de mora devem correr a partir do trânsito em julgado, consoante precedentes do E STJ, uma vez que não há mora
anterior da ré:DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO.
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º