TJSP 13/06/2017 - Pág. 2024 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: terça-feira, 13 de junho de 2017
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano X - Edição 2367
2024
autoras manifestaram-se sobre a contestação (fls. 247/259), mencionando a existência de documentação trazida pelo réu,
referente à venda do terreno por R$ 27.000,00, majorada, posteriormente, para R$ 29.500.000,00. Esclareceu que o deslizamento
de terras foi proveniente de terreno diverso, mas os danos foram reparados pelas autoras, negando o alegado abandono.
Defendeu direito de participação na venda, no patamar de R$ 8.850.000,00. Juntou documentos (fls. 260/323).Instadas a
especificarem provas, as autoras requereram a produção de prova documental e oral (fls. 330), no que foram seguidas pelo réu
(fls. 331/332).Sobre interesse em audiência de conciliação, manifestaram-se as partes a fls. 335/337.Em audiência de
conciliação, foi esta tentada, sem sucesso (fls. 342).Saneado o feito, foi indeferida a intervenção de terceiro, afastada a
preliminar de ilegitimidade passiva e determinada a produção de prova oral, bem como a expedição de ofício (fls. 343/344).Rol
de testemunhas das autoras a fls. 351/352 e do réu a fls. 359/360.Houve resposta ao ofício a fls. 353/356.Em audiência de
instrução (fls. 361), foi noticiada a interposição de agravo de instrumento contra o despacho saneador.Houve pedido de
reconsideração a fls. 362/363, com informação de que, na verdade, não foi interposto o recurso.Seguiu-se determinação para
aguardar a vinda dos autos que tramitam na 4ª Vara Cível local, remetidos a esta Vara (fls. 364), todavia, em seguida, foi
acolhido o pedido de reconsideração e deferido o chamamento ao processo, além de salientado o julgamento, com trânsito em
julgado, da acima referida ação e afastada a preliminar de inépcia arguida (fls. 366).A empresa Bazze Max Jundiaí Ltda foi
citada (fls. 384) e apresentou contestação (fls. 385/394), defendendo não ser devido o chamamento pois não há solidariedade ,
bem como ser do réu a responsabilidade de efetuar o pagamento das autoras, conforme se obrigou contratualmente. Juntou
documentos (fls. 395/458).As partes manifestaram-se sobre a contestação ofertada (fls. 461/466 e 467/469).Foi oportunizada à
chamada a indicação de testemunhas (fls. 470) e houve juntada de rol a fls. 472.Em audiência de instrução (fls. 478/479), foram
ouvidas três testemunhas das autoras (fls. 480/482) e, em audiência de continuação (fls. 485), de mais uma das autoras e outra
da chamada (fls. 486/487).Houve apresentação de alegações finais (fls. 491/492, 493/498 e 499/505).É o relatório.Fundamento
e decido.Conforme documento de fls. 36/44, as autoras e o corréu Eduardo celebraram, em 24/07/2007, contrato particular de
parceria em empreendimento imobiliário de loteamento, a ser realizado em imóvel de propriedade do corréu Eduardo, matriculado
sob o nº 7416 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Jundiaí, com área de 42.252,17 m² (cláusula 2ª).O objeto do contrato
seria a execução do loteamento, com parcelamento do solo urbano, e a exploração conjunta do empreendimento (cláusula 3ª),
cabendo ao proprietário tão somente a entrega de documentos (cláusula 4ª) e às autoras, promover os projetos, as aprovações,
os registros, as obras de terraplenagem, de demarcação do loteamento e dos lotes e de construção de áreas de lazer, áreas
institucionais e vias de circulação (cláusula 5ª), tudo no prazo máximo de dezesseis meses (parágrafo único) a partir da
autorização do Poder Público, com tolerância de noventa dias (parágrafo 7º).Consta, ainda, da cláusula 9ª que “a participação
de cada contratante no loteamento será feita com base nas seguintes premissas: a) percentual de 70% (setenta por cento) para
o CONTRATANTE e 30% (trinta por cento) para as CONTRATADAS sobre o valor total das vendas, descontados os valores
referentes a título de corretagem”.As partes atribuíram ao contrato o caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade (cláusula 19)
e dispuseram que a parte que desse causa à rescisão arcaria com o pagamento de perdas e danos, nestes incluídos danos
emergentes e lucros cessantes (cláusula 20).Lê-se, todavia, na matrícula do imóvel, que o corréu Eduardo vendeu o terreno à
empresa corré por R$ 4.500.000,00, a qual, por sua vez, o hipotecou a Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária, para garantir
um crédito de R$ 21.700.000,00 (fls. 49), avaliando-o em R$ 52.885.000,00 (fls. 52).Dos e-mails trocados entre as partes, temse que, em reunião realizada em 18/08/2011, as autoras e o corréu Eduardo se decidiram pela venda do bem, o que seria feito
pelo valor de R$ 7.000.000,00 ou R$ 8.000.000,00 (fls. 78/79 e 81).Todavia, como já mencionado, em 08/03/2012, o corréu
Eduardo vendeu o terreno à empresa corré por R$ 27.000.000,00, sendo que R$ 4.500.000,00 “deverão ser pagos em momento
oportuno a quem de direito, a título de despesas operacionais para viabilização do empreendimento”, e R$ 22.500.000,00, “com
a dação ao Promitente Vendedor de tantas unidades acabadas que comporão o condomínio, quanto necessárias à totalização
de 5.000 m² (cinco mil metros quadrados) de área construída, ao preço de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por metro quadrado,
preço este considerado para efeito de venda” (fls. 185/191).Em seguida, em 03/05/2012, houve aditivo ao instrumento particular
de compromisso de venda e compra de bem imóvel, esclarecendo que as “despesas operacionais para viabilização do
empreendimento” se referem “à negociação e pagamento dos custos de obra referentes ao contrato celebrado entre o promitente
vendedor e a parte do sócio Hobeika e associados, responsáveis pela execução das benfeitorias executadas na área” (fls. 192).
Ademais, houve errata firmada na mesma data, em que constou a correção do valor da venda, sendo R$ 29.500.000,00 (fls.
260).Sobre os depoimentos das testemunhas ouvidas em audiência, tem-se que a testemunha Luciano Kinji Takahashi, arrolada
pelas autoras, disse ter conhecido uma área em Jundiaí, apresentada pelo Sr. Hobeika entre 2010 e 2011, ocasião em que foi
informado da existência de parceria entre ele e o proprietário do bem, sem maiores detalhas de seu conteúdo. Verificou a
existência de infraestrutura em situação bem avançada, com asfalto e galerias. Houve apresentação da área para venda ou
permuta, a qual foi oferecida, pelo depoente, à construtora Queiroz Galvão, sem sucesso. Não tem conhecimento de qualquer
descumprimento de contrato entre as partes.A testemunha Robeilson da Silva Roberto, arrolada pelas autoras, relatou ser
corretor de imóveis e, como tal, ter sido procurado pelo Sr. Simão Hobeika, irmão de Marcelo Hobeika, em 2011 para vender
uma área um Jundiaí ou encontrar um parceiro para participar do empreendimento. Afirmou existir parceria entre Hobeika e o
proprietário do imóvel, que consistia na realização, pelas autoras, de obras de infraestrutura. Conheceu o local e visitou-o por
três vezes, uma com o Sr. Simão e duas outras com clientes, confirmando existir ali infraestrutura, com exceção de um portão
que observou, na data do depoimento, ter sido colocado. Houve negociação realizada em reunião, na qual o depoente
acompanhou o Dr. Antônio Flores, do escritório de Marcelo e Simão, médico psiquiatra que atua na área coorporativa e tem
acesso a clientes com recursos no exterior, dela também participando o corretor Josué. As negociações não avançaram porque
a área já havia sido vendida. Foi informado de que o proprietário era o Sr. Eduardo, mas não o conhece e nunca conversou com
ele. A testemunha Moacir José Machado de Carvalho e Silva, arrolada pelas autoras, contou ser corretor de imóveis e, como tal,
ter-lhe sido apresentada pelo Sr. Simão Hobeika uma área atrás do Maxi Shopping Jundiaí no final de 2011 ou início de 2012.
Soube que os irmãos Hobeika tinham alguns sócios, mas não os conhecia. Conheceu a área e observou haver ali obras de
infraestrutura, como ruas asfaltadas com guias e preparação para cabeamento subterrâneo, quando levou clientes por duas
vezes ao local. A área foi oferecida à venda ou para parceria, com permuta física ou financeira. Quando lá esteve, não havia
sinais de abandono. Tomou conhecimento do imóvel, pois ele foi cadastrado pelo corretor Cláudio para venda. Conheceu apenas
o Sr. Simão Hobeika, sócio proprietário do empreendimento, mas nada sabia sobre o proprietário do imóvel. Nada foi falado de
valores, pois estes são fixados pela construtora, com base no VGV (valor geral de vendas). Os cálculos estavam sendo feitos
pela empresa Tenório, uma construtora do Recife e principal candidata à aquisição do empreendimento. Informou existir projeto
para a construção de casas tipo “townhouse”, mas também estudo para a construção de torres residenciais.A testemunha
Antônio Henrique de Souza, arrolada pelas autoras, informou conhecer os senhores Eduardo, Hobeika e Flávio da TMMW como
administrador da empresa denominada ACS, incorporadora do grupo MS, ocasião em que lhe foi apresentado por Hobeika e
Flávio um empreendimento próximo ao shopping e, após análise da viabilidade física e financeira, foi realizada proposta.
Identificou o documento de fls. 63/69 como a proposta realizada e aceita pelo Sr. Eduardo, inclusive quanto ao valor de 15%
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