TJSP 27/09/2017 - Pág. 2009 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: quarta-feira, 27 de setembro de 2017
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano X - Edição 2439
2009
Processo 1000965-52.2017.8.26.0361 - Procedimento Comum - Condomínio em Edifício - Condominio Residencial Sol
Nascente - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU - Vistos.Condominio
Residencial Sol Nascente move ação de Cobrança em face de Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado
de São Paulo - CDHU, alegando, em síntese, que a ré é “proprietária” da unidade habitacional nº 41-A do Bloco 9 (embora
informe não ser possível apresentar a matrícula imobiliária pertinente, tendo em vista que o empreendimento não está
regularizado perante o Cartório de Registro de Imóveis). Noticia o inadimplemento das despesas condominiais relativas a
dezembro de 2013, junho de 2015 e novembro de 2015 a janeiro de 2017, totalizando R$964,32 (em janeiro de 2017). Pretende
seja a ré condenada ao pagamento do referido valor, além das despesas condominiais que se vencerem no curso da ação até a
liquidação da sentença. Pede os benefícios da justiça gratuita, por se tratar de condomínio destinado à moradia de pessoas de
baixa renda, cuja manutenção tem sido prejudicada pelo alto inadimplemento de taxas condominiais. Com a inicial, foram
juntados os documentos de fls. 04/15.A ação foi inicialmente distribuída por direcionamento à 7ª Vara Cível tendo em vista a
tramitação, naquela Vara, da Ação nº 1017411-67.2016.8.26.0361, porém, uma vez constadada a diversidade de objetos entre
as ações, houve a redistribuição do feito a esta Vara (fls. 16/17).Deferida a justiça gratuita ao autor, a ré foi citada pela via postal
e apresentou contestação, impugnando, de início, a concessão da justiça gratuita ao requerente, por “não ter havido regular
comprovação de hipossuficiência financeira”. Aduz, ainda, ilegitimidade passiva, pelo fato de que a posse da referida unidade foi
transferida à compromissária compradora Joelma Aparecida da Silva em 28/02/2002, data anterior ao débito ora cobrado, sendo
ela, portanto, responsável pela dívida, nos termos da Lei nº 4.591/64, art. 12. Tanto é assim, que a ré não participou do ato que
instituiu a cobrança de despesas condominiais ou definição de seu valor, assim como desconhecia a existência da dívida e o
respectivo inadimplemento, revelando-se contrário à boa-fé e à segurança jurídica sustentar sua legitimidade passiva. Alega
que “segundo as normas do Sistema Financeiro de Habitação” e o Provimento nº 58/89 da Corregedoria Geral de Justiça do
TJSP, está autorizada a comercializar unidades habitacionais sem que os respectivos empreendimentos tenham sido
anteriormente averbados. Almeja, portanto, a revogação dos benefícios da gratuidade deferidos ao autor, a extinção do feito
sem resolução de mérito, por ilegitimidade passiva, ou, pelo princípio da eventualidade, a improcedência da demanda (fls. 20 e
23/42). Com a contestação, vieram os documentos de fls. 43/69. Em réplica, o autor argumenta que o entendimento firmado no
Recurso Especial nº 1.345.331, julgado sob a égide dos recursos repetitivos, foi alterado por decisões posteriores, que passaram
a admitir a legitimidade passiva concorrente do proprietário e do compromissário comprador nas ações de cobrança das
despesas condominiais, como se vê nos REsps nº 1.442.840 e 1.380.086. Alega que os documentos anexados à contestação só
comprovam a transferência de posse precária à compromissária compradora, de modo que a ré continua proprietária do bem,
conforme dispõem os arts. 221 e 1.245, § 1º, ambos do Código Civil. Invoca a natureza propter rem da obrigação e renova o
pleito de procedência da demanda, ressaltando que o termo a quo da correção monetária e juros moratórios sobre as quotas
condominiais deverá ser a data dos respectivos vencimentos, “e não como impugnado pela ré”.Intimadas as partes para
especificação de provas, requereram o julgamento da lide no estado em que se encontra (fls. 84/86).É o relatório.Fundamento e
decido.A impugnação ao benefício da justiça gratuita, deduzida na contestação, não merece prosperar, pois a genérica alegação
de “irregularidade” na comprovação de hipossuficiência financeira não é capaz de infirmar os dados contidos nos balancetes de
fls. 07/08, corroborados pelo fato notório de que os condomínios destinados à população de baixa renda costumeiramente se
encontram em dificuldades financeiras.A ré é parte legítima para figurar no polo passivo.Conforme relatado acima, sustenta a ré
que “segundo as normas do Sistema Financeiro de Habitação” e o Provimento nº 58/89 da Corregedoria Geral de Justiça do
TJSP, está autorizada a comercializar unidades habitacionais sem que os respectivos empreendimentos tenham sido
anteriormente averbados.A primeira alegação é genérica e, portanto, não se presta a embasar a tese defendida pela ré, que
sequer menciona, de modo específico, os artigos “das normas do Sistema Financeiro de Habitação” capazes de confirmar suas
assertivas. O Provimento CG nº 58/89, por sua vez, é o que define as Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça,
valendo dizer que a ré também não indica o artigo pertinente à autorização de comércio das unidades habitacionais sem a
prévia regularização do empreendimento no Registro de Imóveis. A propósito, o art. 170.7 e 306 das NSCGJ, Tomo II afirmam
expressamente que os loteamentos e parcelamentos promovidos pela CDHU estão sujeitos ao registro especial, embora com
dispensa de certidões exigidas pelo art. 18 da Lei nº 6.766/79.E, não obstante seja incontroverso que o empreendimento em tela
não se encontra regularizado perante o Registro de Imóveis, bem como que a propriedade dos bens imóveis depende do registro
no mencionado cartório extrajudicial, nos termos dos arts. 1.245, § 1º c/c 1.227, ambos do Código Civil, é certo que a ré se
declarou proprietária da unidade condominial em tela no “Contrato de Cessão e Transferência com Sub-rogação de Direitos e
Obrigações decorrentes de Termo de Adesão e Ocupação Provisória com Opção de Compra”, acostado por ela mesma às fls.
60/63.Uma vez que a ré se declara proprietária do imóvel e foi responsável pela construção do empreendimento no qual se
encontra a unidade habitacional devedora - embora não regularizado tal empreendimento perante o Registro de Imóveis (o que
permitiria à adquirente regularizar a propriedade após o pagamento integral do preço) -, pode ser considerada responsável
pelos débitos condominiais (ainda que de forma concorrente com a possuidora - diga-se, não incluída no polo passivo desta
demanda), ante o caráter propter rem da dívida, independentemente da ciência do condomínio autor sobre o contrato de fls.
60/63 (não negada em réplica), bem como do fato de os débitos serem posteriores à posse da pessoa nele indicada.Isto porque,
em atenção aos interesses da coletividade dos condôminos, houve uma evolução do entendimento firmado no REsp nº 1.345.331/
RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC/73, como se depreende de acórdãos e decisões monocráticas posteriores emanados
por ministros do E. STJ:”PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO
CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A
REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO
CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes
teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador
e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a
registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário
comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do
promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário
comprador.2. No caso concreto, recurso especial não provido.”(REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015).”AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE VENDEDOR. LEGITIMIDADE. PAGAMENTO DO DÉBITO
PELOS ADQUIRENTES. EXTINÇÃO DO PROCESSO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.1. A jurisprudência desta Corte evoluiu
no sentido de que, uma vez demonstrado que o promissário comprador imitiu-se na posse do bem e sendo comprovado que o
condomínio teve ciência inequívoca da transação, há legitimidade passiva concorrente de ambos os contratantes para responder
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º