TJSP 24/01/2018 - Pág. 2023 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: quarta-feira, 24 de janeiro de 2018
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano XI - Edição 2504
2023
exorbitantes. Requer que seja concedida tutela provisória para que a requerida se abstenha de inserir seu nome em cadastros
de inadimplentes e suspensão de apontamento eventualmente realizados, além da resolução contratual e condenação da
requerida à devolução dos valores pagos, de uma só vez (fls.01/12). Trouxe os documentos de fls.13/87.Aditada a petição inicial
e comprovado recolhimento das custas processuais devidas (fls.98/106), a tutela provisória foi parcialmente deferida (fls.107/110)
e atacada por agravo de instrumento (fls.121/164), o qual, em sede liminar, prosperou parcialmente (fls.165/166).Frustrada a
tentativa de conciliação (fl.173) a requerida apresentou defesa (fls.174/185), acompanhada dos documentos de fls.186/205.
Afirma que a responsabilidade pelo ocorrido é da parte autora, que deve ser observado o previsto no contrato, não cabendo
inversão do ônus da prova.Réplica às fls.208/211.Devidamente intimadas, as partes pugnaram pelo julgamento imediato do feito
(fls.213 e 215/216) e o requerente informou que não houve cumprimento tempestivo da determinação contida na tutela provisória
(fl.217).É o relatório do essencial. Fundamento e decido.O feito merece pronto julgamento, na forma do artigo 355, inciso I, do
Código de Processo Civil, pois as questões de fato foram devidamente esclarecidas por intermédio da prova documental
amealhada, existindo apenas questões de direito pendentes de acertamento, consignando que as partes não especificaram
provas adicionais e já houve audiência para tentativa de conciliação.Consigne-se, inicialmente, que, não obstante tenham sido
apresentados os documentos de fls.66/82, o pedido versa tão somente quanto aos descritos à fl.86. Assim, não se discute, no
presente feito, a restituição de comissão de corretagem.Volvendo ao mérito, a ação é parcialmente procedente.No caso em
apreço, a parte autora informa que deseja a dissolução contratual. A jurisprudência é pacífica quanto à admissibilidade do
pedido de desfazimento do compromisso de compra e venda pelo compromissário comprador, ante os preceitos fundamentais
da função social do contrato (CC, artigo 421) e da boa-fé objetiva (CC, artigo 422).De fato, a súmula nº 1 do Tribunal de Justiça
do Estado de São Paulo dispõe textualmente que: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”O Superior
Tribunal de Justiça, de longa data, também admite o desfazimento do compromisso de compra e venda a pedido do
compromissário comprador inadimplemento, consoante se infere dos arestos a seguir colacionados:Promessa de compra e
venda. Restituição. O comprador que deixa de cumprir o contrato alegando insuportabilidade da obrigação tem o direito de
promover ação para receber a restituição das importâncias pagas. Aplicação da regra do art. 924 do CCivil, para reduzir a
devolução a 90% das importâncias recebidas pela promitente vendedora. Recurso conhecido, pela divergência, e parcialmente
provido. (REsp 132903/SP - Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR - T4 - QUARTA TURMA - DJ 19/12/1997 p. 67507 - LEXSTJ vol.
106 p. 220 - RSTJ vol. 106 p. 334).Assim, afastada qualquer dúvida sobre a possibilidade de, por iniciativa exclusiva dos
promitentes compradores, dar-se o desfazimento do negócio. Entretanto, necessário pontuar que, no presente caso, a resolução
não decorre de culpa da requerida, uma vez que o autor deixa claro que tal fato decorre de não ter obtido financiamento para
quitação do saldo remanescente contratado.Diante do exposto, possível a resolução do negócio, porém sem atribuição de culpa
à requerida. Outra questão que se coloca na espécie é aquela atinente à devolução das quantias pagas pelo compromissário
comprador.Como regra geral, o desfazimento do contrato conduz as partes ao estado imediatamente anterior à sua celebração
(“status quo ante”), com a restituição das obrigações prestadas, a fim de se evitar o enriquecimento indevido.Porém, no presente
caso, evidente que a conduta da parte requerente, de imotivadamente rescindir o contrato já entabulado enseja prejuízo à ré, a
qual despendeu valor para alocar profissionais para captação de cliente, elaboração de contratos e outras mais.Atenta a esta
particularidade, a jurisprudência cristalizou o entendimento segundo o qual o promitente vendedor tem direito a reter um
percentual das quantias recebidas, para fazer frente às despesas havidas com o contrato bem como para remunerar eventual
ocupação do bem. Neste sentido:”Direito civil. Recurso especial. Ação de conhecimento sob o rito ordinário. Compromisso de
compra e venda de imóvel. Inadimplemento do promissário-comprador. Resolução contratual. Legitimidade ativa ad causam.
Possibilidade. Fundamento. Favor Debitoris. Cláusula de decaimento. Enriquecimento sem causa do promitente-vendedor.
Limitação. - O direito à devolução das prestações pagas decorre da força integrativa do princípio geral de direito privado ‘favor
debitoris’ (corolário, no Direito das Obrigações, do favor libertatis). - O promissário- comprador inadimplente que não usufrui do
imóvel tem legitimidade ativa ‘ad causam’ para postular nulidade da cláusula que estabelece o decaimento das prestações
pagas. - A devolução das prestações pagas, mediante retenção de 30% (trinta por cento) do valor pago pelo promissáriocomprador, objetiva evitar o enriquecimento sem causa do vendedor, bem como o reembolso das despesas do negócio e a
indenização pela rescisão contratual. - Recurso especial a que se dá provimento. (REsp 293214/SP - Ministra NANCY ANDRIGHI
- T3 - TERCEIRA TURMA - DJ 20/08/2001 p. 464 - REVFOR vol. 364 p. 340 - RSTJ vol. 149 p. 321).Quanto ao tema, o Superior
Tribunal de Justiça cristalizou o entendimento acerca da possibilidade de retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) das
prestações quitadas pelo compromissário comprador:DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA.
POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 25% A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO. 1. O entendimento
firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do
promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. 2. É direito do
consumidor, nos termos da jurisprudência cristalizada da Corte, a restituição dos valore pagos ao promitente vendedor, sendo
devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, o qual ora se fixa em 25% do valor pago. 3. Recurso especial
provido. (REsp 702787/SC - Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO - T4 - QUARTA TURMA - DJe 08/06/2010 - LEXSTJ vol. 251 p.
88) AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INEXISTÊNCIA. PROMESSA.
COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. PROMITENTE COMPRADOR. VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO. RETENÇÃO. 25%
(VINTE E CINCO POR CENTO). JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DECISÃO JUDICIAL. PARCIAL PROVIMENTO. 1. Não é
deficiente em sua fundamentação o julgado que aprecia as questões que lhe foram submetidas, apenas que em sentido contrário
aos interesses da parte. 2. A desistência do promitente comprador, embora admitida por esta Corte, rende ao promitente
vendedor o direito de reter até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores por aquele pagos a qualquer título, desde que não
supere o contratualmente estipulado. 3. “Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples
desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula
penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão.”
(REsp 1008610/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/03/2008, DJe 03/09/2008).
4. Agravo regimental a que se dá parcial provimento. (AgRg no REsp 927433/DF - Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI - T4 QUARTA TURMA - DJe 28/02/2012).Assim, necessário reconhecer que se faz justa e razoável a devolução, por parte da
requerida, de 75% dos valores pagos pelo requerente, sob a rubrica de preço de imóvel, devidamente atualizados desde os
respectivos pagamentos e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.Ante o exposto, julgo parcialmente
procedente a ação quanto a resolver o compromisso de compra e venda firmado entre as partes, condenando a ré a restituir, à
parte autora, 75% das quantias pagas por ela em decorrência do contrato resolvido, não englobando a comissão de corretagem,
cuja devolução não é devida(não tendo sequer sido requerida), corrigidos pela tabela prática do E. TJSP a partir dos respectivos
desembolsos e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.Em consequência, Julgo Extinto o processo na
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º