TJSP 03/08/2018 - Pág. 2015 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: sexta-feira, 3 de agosto de 2018
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano XI - Edição 2630
2015
arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Ciência ao MP. P.R.I. Maua, 01 de agosto de 2018. - ADV: PAULA
SILVANA AZEVEDO RAMOS (OAB 386726/SP), CRISTIANE SILVA OLIVEIRA (OAB 184308/SP)
Processo 1002138-19.2018.8.26.0348 - Despejo por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança - Locação de Imóvel Clarisse Saragiotto Franco - José Joaquim Bastos Gomes - Vistos. Clarisse Saragiotto Franco ajuizou ação de despejo cumulada
com cobrança de aluguel em face de José Joaquim Bastos Gomes, alegando em síntese, que locou ao réu, mediante contrato
de locação, o imóvel situado na Avenida Presidente Castelo Branco, nº 1527 (antigo 1450), Jardim Zaira, Mauá, SP, pelo prazo
de um ano, com início em 20.06.2016 e término em 20.07.2017. Assevera que, vencido o contrato notificou o réu acerca da
intenção de o encerrar. Decorridos os trinta dias previstos para a desocupação, as chaves não foram entregues. Diz que o réu
deixou de pagar os alugueres a partir de novembro de 2016, totalizando o valor de R$ 24.042,36. Pede, assim, a decretação do
despejo, a rescisão do contrato e a condenação do réu ao pagamento dos alugueres atrasados e encargos. O réu, regularmente
citado, contestou a ação (p.30/36), pediu a concessão dos benefícios da justiça gratuita e rebateu articuladamente os argumentos
autorais. Busca a compensação dos valores pretendidos pela autora, alegando que realizou diversas benfeitorias antes do atual
contrato de aluguel, e que utiliza o imóvel desde 1994. Assevera que teve autorização verbal do Sr. José Mário Franco, marido
da autora, hoje falecido, para realizar as benfeitorias. Estima ter gasto aproximadamente o montante de R$ 80.000,00 entre
material e mão de obra. É o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO. Do benefício da justiça gratuita requerida pela ré O art. 5º,
LXXIV, da Constituição Federal, dispõe “o Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem
insuficiência de recursos”. A declaração de pobreza, por sua vez, estabelece mera presunção relativa da hipossuficiência, que
cede ante outros elementos que sirvam para indicar a capacidade financeira. No caso, instada a parte autora a comprovar a
condição de hipossuficiência, sob pena de indeferimento, juntou a parte interessada cópia quase ilegível de sua CTPS (p.79/80)
e nada mais. Em que pese na CTPS não constar nenhum registro esse fato por si só não comprova o estado de miserabilidade.
Ademais, a contratação de advogado particular, dispensando o auxílio da Defensoria, e a ausência de outros documentos
suficientes para comprovar a impossibilidade de arcar com as custas, despesas processuais e sucumbência, afasta a presunção
de pobreza pelos indícios constantes nos autos. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de gratuidade formulado pela parte autora.
Da prova testemunhal Indefiro a produção de prova testemunhal pretendida pelo réu porque a existência ou não de eventual
ajuste sobre a realização de benfeitorias ultrapassa os limites do acerto realizado entre as partes em contrato. Neste sentido:
CERCEAMENTO DE DEFESA. Arguição de nulidade fundada no impedimento da produção de prova testemunhal para
caracterizar a simulação de um ajuste de empreitada global a que foi persuadido o fiador da locatária. Impropriedade.
Estabelecido no contrato locativo a cláusula de renúncia ao direito de retenção por benfeitorias, infere-se dispensável e obsoleto
o meio probatório testemunhal tencionando evidenciar que o fiador da locatária foi compelido a ajustar negócio jurídico simulado
de empreitada global. Preliminar rejeitada. LOCAÇÃO DE IMÓVEIS. Ação de despejo fundada na denúncia vazia. Sentença de
procedência. Confirmação. Notificado por escrito o inquilino do desinteresse do senhorio manter o vínculo locativo, e concedido
o prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, descortina lídimo o decreto de procedência da ação. Recurso desprovido.
INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. Desacolhimento do pleito manifestado na peça contestatória. Confirmação. Havendo
cláusula contratual desobrigando o locador do dever de indenizar benfeitorias, resulta descabido invocar o direito de retenção,
incidindo o enunciado da Súmula nº 335 Do Superior Tribunal de Justiça. Recurso desprovido (Relator(a): Júlio Vidal;Comarca:
São Bernardo do Campo;Órgão julgador: 28ª Câmara de Direito Privado;Data do julgamento: 25/06/2013;Data de registro:
15/08/2013) (grifei). Cumpre notar que a pretendida indenização por benfeitorias, com a qual o locador justifica o inadimplemento,
encontra expressa vedação na cláusula 8ª (p.13) do contrato entabulado entre as partes, assim redigida “(...), restituí-los quando
findo ou rescindido este contrato sem direito de retenção ou indenização por quaisquer benfeitorias, ainda que necessárias, as
quais ficarão desde logo incorporadas ao imóvel.” Referido dispositivo, inclusive, está em conformidade com o artigo 35 da Lei
n. 8.245/91, bem como com a Súmula n. 335 do e. Superior Tribunal de Justiça: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula
de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”. Daí que não se revelaria mesmo útil a prova oral que não
nos parece possa prevalecer sobre o quanto expresso em contrato. Do mérito A ação deve ser julgada procedente. É fato
incontroverso que há um contrato entre as partes, firmado por livre e espontânea vontade de ambos e no qual foi convencionado
o pagamento de aluguéis do réu à autora. O réu, não nega que está inadimplente, evoca necessidade de compensação entre o
valor gasto com a realização de benfeitorias no imóvel e o valor dos aluguéis em atraso. Sustenta que referidas benfeitorias
foram realizadas em data anterior ao contrato discutido e com a anuência do proprietário, marido falecido da parte autora, mas
não se resguardou de solicitar que a suposta anuência e realização das benfeitorias constassem do último contrato assinado
que, aliás, traz a cláusula 9ª em sentido exatamente inverso com se vê a fls.14. O inadimplemento do réu é fato incontroverso.
Ele não alega em nenhum momento que pagou os encargos locatícios cobrados na presente demanda e não apresenta outra
justificativa para não o fazer que não a pretendida compensação com o valor das alegadas benfeitorias. Assim, diante do
inadimplemento, de rigor a decretação do despejo e condenação do réu ao pagamento dos aluguéis em atraso. O réu deve os
aluguéis desde novembro de 2016 (fls.19), no valor mensal de R$ 1.250,00. Sobre cada parcela de R$ 1.250,00 em atraso deve
incidir a multa de 10% prevista no contrato, correção monetária pela Tabela Prática do TJSP e juros de mora de 1% ao mês
ambos a contar de cada vencimento. Confira-se neste sentido aresto do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: DIREITO
PRIVADO - LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA - AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS - RECONVENÇÃO PARA
COBRANÇA DE BENFEITORIAS - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL E IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO APELAÇÃO DA RÉ-RECONVINTE - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA - NÃO OCORRÊNCIA - Julgamento
antecipado em consonância com os preceitos legais - Conjunto probatório suficiente ao deslinde da causa - MÉRITO - Aluguéis
devidos até a data da entrega das chaves - Não demonstração de resistência pela locadora no recebimento - Pequena diferença
de dias resultante de incompatibilidade das partes quanto à data - Indenização por benfeitorias ou acessões - Impossibilidade Renúncia expressa no contrato, em consonância com o art. 35 da Lei de Locações e Súmula 335 do S.T.J. - Sentença que não
comporta reparos e deu adequada solução à lide - Recurso desprovido. (1002728-03.2014.8.26.0100 Relator(a): Antonio Tadeu
Ottoni; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 05/10/2016) Por fim, o pedido
compensatório/indenizatório feito pelo réu, não tem como subsistir. A cláusula 9ª do contrato de locação deixa claro que toda e
qualquer benfeitoria a ser realizada no imóvel objeto dos autos precisaria contar com a anuência do locador. O réu locatário não
comprovou anuência do locador. Ademais, dita cláusula também explicita que não seria devida indenização pelas benfeitorias
realizadas. A lei de locação, em seu artigo 35, deixa à livre disposição das partes a questão da indenização por benfeitorias.
Assim, tendo em vista que o contrato exclui o direito a indenização por benfeitorias realizadas, não há que se falar em cobrança
de valores a este título ou compensação. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, para: (1) DECRETAR O
DESPEJO do requerido, do imóvel apontado na inicial, declarando, ainda, rescindida a relação locatícia, fixando-lhe o prazo de
15 (quinze) dias para a desocupação voluntária, sob pena de despejo coercitivo, nos termos do artigo 63, § 1°, e artigo 65,
ambos da Lei 8.245/91; (2) CONDENAR o pólo passivo, ao pagamento dos aluguéis vencidos a partir de novembro de 2016,
incluindo-se todos aqueles que se venceram até a data da efetiva desocupação do imóvel. Os valores dos aluguéis devem ser
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º