TJSP 04/04/2019 - Pág. 1623 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: quinta-feira, 4 de abril de 2019
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano XII - Edição 2782
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outrossim, a produção da prova testemunhal requerida pelos demandados, pois desnecessária ao deslinde do feito. Cuidam-se
de provas meramente procrastinatórias, já que o feito se encontra suficientemente instruído para receber decisão de mérito,
pois as provas que devem ser produzidas são as que se revestem de pertinência e relevância para o desate do processo, o que
não é o caso de produção das provas requeridas pelas partes. As provas colacionadas mostram-se suficientes para a solução
da quaestio juris. Inicialmente não se há falar em intempestividade da contestação ofertada, tendo em vista que o mandado de
citação da codemandada Imobiliária foi acostado aos autos em 19.01.2015 (fls. 106/107), e a contestação protocolizada em
04.12.2014, ou seja, antes do início do prazo para contestação, conforme dispõe o art. 335, III, c/c art. 231 e §1º, do Código de
Processo Civil. Afasto, outrossim, a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela Imobiliária Alvarino (Alvarino Lemes). O
artigo 723 do Código Civil diz que “o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência que o negócio
requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena
de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da
segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência”. Destarte,
tanto o corretor como a imobiliária, respondem por eventuais irregularidades. O entendimento da jurisprudência é no sentido de
que, se não forem tomadas essas precauções, existe a responsabilidade solidária entre a imobiliária e os promitentes
vendedores. Ressalte-se que há pedidos de devolução de valores e indenização. Não se há falar, portanto, em ilegitimidade
passiva. O mérito, no entanto, em relação a eventual indenização a ser arcada pela Imobiliária, será apreciado a seguir.
Afastadas as preliminares arguidas, passo ao julgamento do mérito. Com efeito, pelo que se depreende dos autos, em 26 de
fevereiro de 2014 a autora firmou Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra com a primeira requerida, para
aquisição de imóvel situado na Rua Presidente Carlos Luz, nº 34, Parque São Vicente, nesta cidade de Mauá, através de
Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra. A venda do imóvel foi intermediada pela segunda demandada. ficando
acertado o pagamento de R$ 230.000,00, sendo que R$ 10.000,00, a título de sinal; R$ 180.000,00 com recursos próprios; e R$
40.000,00 através de financiamento bancário. Efetuou o pagamento do sinal, sendo-lhe solicitado, pela segunda requerida,
também o pagamento de R$ 1.000,00 para providências referentes ao financiamento junto a Caixa Econômica Federal de Santo
André. Entretanto, conforme restou incontroverso dos autos, o imóvel apresentou umidade que impediu a aprovação pela
instituição financeira, tendo a vendedora efetuado reparos. Em seguida, ao serem solicitadas as certidões em nome da
vendedora, foi constatado que a mesma apresentava restrições. Somente em julho de 2014, ou seja, cerca de cinco meses após
a assinatura do contrato, e já tendo a demandante solicitado a rescisão do contrato, é que a instituição financeira entrou em
contato para assinatura do contrato de financiamento. Constata-se, portanto, que a negligência das demandadas, uma vez que
o imóvel foi vendido sem que se encontrasse em boas condições para a vistoria necessária a ser efetuada pela instituição
financeira, necessitando de prévio reparo. Outrossim, não houve análise dos documentos pela Imobiliária para a venda do
imóvel, nem comprovou a vendedora a inexistência de restrições no cadastro de inadimplentes. Somente após a venda, para a
formalização do contrato de financiamento, constatou-se a existência de restrições. Tais fatos acarretaram o atraso na finalização
do negócio firmado entre as partes, e não podem ser imputados à autora, devendo as requeridas responder por tal desídia.
Deve-se atribuir portanto às demandadas a culpa pela rescisão do contrato havida. A primeira demandada alienou e a segunda
intermediou a venda de imóvel, sem a regular documentação, e sem que estivesse em condições para aprovação pela instituição
financeira, impossibilitando a imediata celebração de contrato de financiamento. Ante o constante dos autos, há de se concluir
que foram as rés quem, efetivamente, deram causa à não concretização do negócio, nos termos ajustados. Houve efetivo
inadimplemento contratual por parte das rés. Patente, pois, o reconhecimento de que a transação não se completou por
descumprimento de obrigações a serem imputadas as rés. Diante disso, não sendo possível a finalização do negócio em prazo
razoável por culpa exclusiva das demandadas, imperiosa a devolução do valor pago, com a consequente rescisão contratual.
Não está a compradora obrigada a aguardar, após a aquisição do imóvel, a regularização do imóvel e de sua documentação,
podendo rescindir o contrato. O conjunto probatório evidencia que a promitente vendedora e, solidariamente, a imobiliária,
deram exclusivamente causa à inexecução do contrato. Devem, portanto, os réus arcar com as consequências da desistência
do negócio pela autora, ante a culpa das demandadas No caso ora em análise, sendo as arras confirmatórias, aplica-se o
preceituado no artigo 418, segunda parte, do Código Civil, o qual estabelece que se a inexecução contratual se der por parte de
quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução. Ressalte-se que não há
pedido de devolução em dobro. A devolução deverá ser efetuada pela vendedora, que recebeu o montante em questão.
Rescindido o contrato, as partes devem ser imediatamente restituídas ao estado anterior, evitando-se o enriquecimento sem
causa, nos termos do art. 884 do Código Civil. O sinal pago caracteriza princípio de pagamento, devendo ser restituído ao
compromissário comprador, uma vez que desfeito o negócio, sendo incabível a retenção das arras confirmatórias pelo vendedor.
Outrossim, certo é que prevê o artigo 419, da legislação civil pátria, que a parte inocente pode pedir indenização suplementar,
se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima de indenização. No entanto, no caso sub judice, entende-se
incabível a indenização suplementar pretendida, como perdas e danos, uma vez não demonstrado maior prejuízo material que
levasse à condenação em indenização suplementar. Entende-se que o fato de continuar arcando com os valores do aluguel da
casa em que residia, mostra-se insuficiente para a condenação pretendida. Vale salientar que o financiamento bancário, ainda
que não tivesse ocorrido os óbices em questão, não é imediatamente concedido, não se tratando de compra à vista. Por outro
lado, não se há falar em danos materiais a serem ressarcidos pela autora à imobiliária ré. Não se há falar em comissão de
corretagem, ante a culpa que lhe foi imputada pela não concretização do negócio jurídico. A cláusula 15ª do contrato, referida
pelo réu/reconvinte, indica expressamente que a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é de
responsabilidade da vendedora. Incabível portanto se mostram as pretensões das rés formuladas em sede de reconvenção,
ante a reconhecida culpa das mesmas pela não realização do negócio jurídico. Ressalte-se que não restou caracterizado o
arrependimento da compradora, e sim, a não finalização do negócio em tela por culpa das demandadas. Ante o exposto, JULGO
PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, referente ao imóvel
nele descrito, por culpa das demandadas, condenando a demandada Thaís Luciano, à devolução do valor pago a título de arras
R$ 10.000,00 (dez mil reais) corrigido desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação.
Outrossim, JULGO IMPROCEDENTES as reconvenções apresentadas pelos réus. Em consequência, JULGO EXTINTOS os
processos (1005933-72.2014, 1009752172014 e 0007752-56.2017) com resolução do mérito, com fulcro no art. 487, inciso I, do
Código de Processo Civil. Ante a sucumbência mínima da autora, condeno as requeridas ao pagamento de custas e despesas
processuais, bem como honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação atualizado
monetariamente pela Tabela Prática do E.Tribunal de Justiça. P.I.C. - ADV: JOAO FELICIO ALVES (OAB 137176/SP), ANA
MARIA SENTOMA ALVES (OAB 210610/SP), CAIO EDUARDO FELICIO CASTRO (OAB 325800/SP), ANDERSON SOUZA DE
OLIVEIRA (OAB 360518/SP), GABRIELA PORTO GIL MAZZINI (OAB 360551/SP)
Processo 1009764-31.2014.8.26.0348 - Execução de Título Extrajudicial - Alienação Fiduciária - BANCO BRADESCO S/A
- V I S T O S. Observa-se que a executada foi localizada e citada pessoalmente (fls. 84), deixando contudo transcorrer “in
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