TJSP 09/02/2022 - Pág. 3602 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte III - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: quarta-feira, 9 de fevereiro de 2022
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte III
São Paulo, Ano XV - Edição 3444
3602
Proposta de Reserva de Lote, o Autor solicitou que, sob as mesmas regras legais da Proposta, fosse feita alteração das
quantidades de parcelas e, consequentemente, valores das mesmas, passando de 240 parcelas para 120 parcelas no valor de
R$ 408,31; 3) em 23.06.2020, o Autor reconheceu firma junto ao Tabelião de Notas e Protestos de Letras e Títulos por estar
convicto de que o financiamento imobiliário estava sob as regras do Sistema Francês de Amortização (Tabela Price), tendo em
vista o pacto firmado diante da Proposta de Reserva de Lote; 4) o Autor, ao reler o Instrumento Particular De Compromisso de
Compra E Venda, passou a ter dúvidas quanto à Cláusula “8”, a qual se encontra fora de sintonia com a cláusula “3.2”; 5) o
Compromisso de Compra e Venda do referido lote fora firmado no dia 07/09/19, conforme PROPOSTA DE RESERVA DE LOTE,
e não no dia 02/12/2019, como consta no documento INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA; 6) consta no instrumento particular que foi dada uma entrada de R$ 1.200,00, todavia houve, na realidade, o pagamento
de R$ 400,00 no ato e mais 04 (quatro) parcelas de R$ 400,00, conforme consta documento PROPOSTA RESERVA DE LOTE;
7) não há motivação jurídica para a inserção da Cláusula “8” no mencionado documento, tendo em vista que a Cláusula “5”
contradiz a aplicabilidade de juros durante a vigência do financiamento imobiliário; 8) há um contrato imobiliário antessessor a
este, arquivado no Cartório Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Teodoro Sampaio-São Paulo, no qual a
Senhora Oficiala Lucila Paula Cruz Carvalho registrou na Matricula n.11.496 Av.10, do Registro Geral Livro n. 02, na data de
28.11.2019; 9) a Senhora Keila Varella de Paula Ragazzi, não detém competência legal para alterar qualquer documento e,
quem assim o fizer responderá por seus atos; 10) este ato, realizado de forma unilateral, tem por finalidade prejudicar direito,
criar obrigação e alterar a verdade sobre fato juridamente relevante em desfavor do Autor; 11) conforme registrado na Matrícula
n. 11.496 Av. 10/M.11.496 : “............foi apresentado o novo contrato padrão, com finalidade de adequar à Lei 13.786/2018, bem
como incluir, alterar e excluir algumas cláusulas constantes no contrato anterior, o qual fica arquivado nos autos do Loteamento...”;
12) em 07 de setembro de 2019, o Autor adquire o imóvel em comento, através do documento PROPOSTA DE RESERVA DE
LOTE, onde em seu rodapé está expresso : “1. As parcelas do financiamento, calculadas pela Tabela Price, já estão acrescidas
de juros estabelecidos em contrato e serão corrigidas anualmente pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.”; 13) a
afirmação: “....já estão acrescidos de juros estabelecidos em contrato......” logicamente se refere ao Contrato Anterior,
devidamente arquivado nos autos do Loteamento; 14) por decisão unilateral, a Senhora Keila Varella de Paula Ragazzi, resolve
incluir, alterar e excluir Cláusulas do Contrato Anterior, registrando o Novo Contrato, junto ao Cartório Oficial de Registro de
Imóveis, na data de 28 de novembro de 2019; 15) dissimuladamente a Senhora Keila Varella de Paula Ragazzi, registra no
Contrato INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA DE VENDA fl. 8. : “(Esta folha de assinaturas integra
o Quadro Resumo do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda QUADRA H 163 Firmado em 02/12/2019
Loteamento Jardim Nova Teodoro Sampaio II / Teodoro Sampaio-SP); 16) para se esquivar de qualquer responsabilidade jurídica
futura, a Senhora Keila Varella de Paula Ragazzi empresária, médica, corretora de imóveis, sócia-proprietária da Empresa RKMI
ENGENHARIA LTDA, bem como, sócia-proprietária do RESIDENCIAL NTS2 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
registra no documento público INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, na pagina 31, a
Cláusula 12.2 “O presente contrato torna sem efeito quaisquer outros impressos ou documentos eventualmente assinados,
destituídos assim, de força probante ou efeito jurídico, não podendo ser invocados para enventual alteração do ora pactuado
pelas partes.”; 17) o Autor, ao analisar o documento INSTRUMENTO PARTICULAR DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
vislumbrou que, de maneira sutil, foi inserido no verso da primeira folha do referido documento, o item “A”; 18) o mencionado
item A, não corresponde com a verdade tendo em vista que o Autor, em 02/12/2019, nada firmou com a Contratante, muito
menos com os Corretores; 19) no campo designado para apor assinatura, não consta o nome expresso Ricardo Ragazzi de
Oliveira, e sim RKMI ENGENHARIA LTDA; 20) o nome do corretor no campo assinatura é de suma importância para que este
ato seja considerado ato legal; 21) torna-se imperativa a obrigatoriedade indevida quanto à cobrança da comissão de Corretagem
em desfavor do Autor, no momento em que a Senhora Keila Varella de Paula Ragazzi sócia-proprietária do RESIDENCIAL NTS2
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, registra no documento INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA, a Cláusula 6 Da Corretagem; 22) sofreu danos morais. Requer: a) a concessão da tutela de urgência para:
1) que a empresa ré retifique e retire de circulação toda e qualquer forma de publicidade envolvendo o RESIDENCIAL NTS2
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA; 2) que a ré cancele as vendas de lotes regrados ao financiamento proposto; 3)
que a empresa ré cancele o pagamento das parcelas vincendas até que seja nulificado os documentos: INSTRUMENTO
PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA e, INSTRUMENTO PARTICULAR DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
e, apresentado novo Contrato como manda a Lei n. 8078/1990; 4) que a empresa ré, traga aos autos o Contrato Anterior, que
segundo a Oficiala - Lucila Paula Cruz Carvalho - do Cartório de Registro Imóveis e Anexos da Comarca de Teodoro Sampaio,
consta registrado na Matrícula n. 11.496. Av. 10, aos 28 de novembro de 2019; 5) que a empresa ré apresente aos autos as
Certidões Negativas de Débitos da Receita Federal e Previdência Social dos sócios-proprietários da RESIDENCIAL NTS2
EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - Keila Varella de Paula Ragazzi, Ricardo Ragazzi de Oliveira, Sara Varella de
Paula Oliveira, José Lima de Oliveira Junior, Fábio Ragazzi de Oliveira, Gabriela Heck Vitaliano de Oliveira, José Osmar de
Oliveira e, Maria Regina Ragazzi de Oliveira; 6) que a empresa ré traga aos autos o Certificado do CRECI dos Senhores Ricardo
Ragazzi de Oliveira e Keila Varella de Paula Ragazzi, ambos sócios-proprietários da empresa RKMI ENGENHARIA LTDA; 7)
que a empresa ré apresente aos autos todos os documentos referentes ao loteamento em comento, os quais encontram-se
registrados no Cartório Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Teodoro Sampaio São Paulo, tais como :
Matricula n. 8.948, Matricula n. 8.949, Matricula n. 8.591, Matricula n. 11.496 e, os Contratos Instrumento Particular de
Compromisso de Compra e Venda -, referente ao RESIDENCIAL NTS2 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA,
constantes no Registro Geral Livro 02, fl. 3v, Av. 10, da Matrícula n.11.496; 8) que a empresa ré apresente aos autos o documento
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, já devidamente registrado no Cartório Oficial de
Registro de Imóveis e assinado pelas duas testemunhas constantes no rol de assinaturas, as quais presenciaram o negócio
jurídico, na data de 02 de dezembro de 2019; b) seja imposto à ré a contrapropaganda capaz de desfazer o malefício da
publicidade enganosa; c) a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, no importe de R$ 33.000,00; d)
a declaração de nulidade do INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. A decisão à fl. 136
indeferiu os pedidos de tutela de urgência. Devidamente citada, a requerida ofereceu resposta na forma de contestação (fls.
152/165), ocasião na qual alegou, em síntese, que: 1) deve ser reconhecida a conexão desta ação com a de número 100076229.2021.8.26.0627; 2) é procedimento de rotina a publicidade de lançamento de um empreendimento, com a divulgação por
meio de panfletos e por meio de outros veículos de comunicação; 3) no estande de vendas em regra é feita um pré-contrato, ou
uma reserva de lote, estipulando-se as condições do negócio que são posteriormente reproduzidas no contrato definitivo; 4)
neste caso, tudo transcorreu normalmente, sem qualquer ofensa aos direitos do contestado, valendo ressalvar que num universo
de 194 lotes comercializados o contestado foi o único comprador a reclamar contra a negociação e um contrato formalmente
assinado por ele; 5) nenhum valor foi cobrado a título de corretagem; 6) os pagamentos realizados foram para entrada e duas
parcelas; 7) não houve má-fé alguma, bem como nenhuma irregularidade no procedimento, no máximo, um erro material em
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º