TJDFT 29/03/2017 - Pág. 1567 - Caderno único - Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios
Edição nº 60/2017
Brasília - DF, disponibilização quarta-feira, 29 de março de 2017
pela parte inocente, sejam eles de ordem material ou moral. Neste sentido, a lição da Professora Judith Martins-Costa: A cláusula de prefixação
de perda e danos conduz à associação entre a cláusula penal e a idéia de um ato de liquidação preventiva de um dano, eventual e futuro,
produzido ou pelo inadimplemento definitivo, ou pela mora. Essa associação conduz a situar a cláusula penal como ?medida concreta do dano?;
tanto assim que se denomina a função ressarcitória de ?função estimativa? do dano, decorrente da própria convenção, uma vez que as partes
fixam e substituem, convencionalmente, as conseqüências derivadas do incumprimento da obrigação principal. Vimos, ao comentar o art. 407
que, para fazer frente ao inadimplemento imputável e culposo, o credor tem a possibilidade de optar entre o procedimento ordinário, pleiteando
perdas e danos nos termos dos arts. 395 e 402 (o que o sujeita à demora do procedimento judicial e ao ônus de provar o montante do prejuízo),
ou, então, estipular certa importância na cláusula penal (preestabelecendo o que corresponderá às perdas e danos). Daí a utilidade da cláusula
penal como instrumento que facilita o recebimento da indenização, poupando ao credor o trabalho de provar, judicialmente, ter havido dano ou
prejuízo, livrando-se, também, da objeção da falta de interesse patrimonial. Assim, se decidiram as partes pactuar cláusula penal estimando
as perdas e danos, o credor, em face do inadimplemento, fica livre das delongas do procedimento indenizatório, recebendo aquele montante
estabelecido à forfait. Porém, tratando-se de uma prefixação das perdas e danos, é possível que o ?efetivo prejuízo? possa ser maior do que
foi fixado com antecedência: à utilidade trazada pela cláusula penal ao credor, corresponde o risco, que assume, de ter um prejuízo maior do
que aquele que será ressarcido pela cláusula. Por esta razão, o Código, em atenção ao princípio da indenização integral, deixa espaço ? nesta
funcionalidade da cláusula ? à atuação da autonomia privada, ao conter a previsão de possibilitar a estipulação de indenização suplementar[1].
No mesmo sentido: CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
CLÁUSULA PENAL. MITIGAÇÃO. BASE DE CÁLCULO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. A cláusula penal
compensatória serve como medida de ressarcimento previamente ajustada para a hipótese de inexecução do contrato, a fim de desestimular o
inadimplemento e como meio de reforçar o princípio da segurança jurídica. 2. Na hipótese de onerosidade excessiva, em homenagem à natureza e
à finalidade do negócio, deve ser reduzida equitativamente a cláusula penal, devendo incidir sobre o valor da quantia efetivamente desembolsada
pelo promitente-comprador. 3. O valor compensatório na hipótese de rescisão contratual deve ser proporcional e razoável às circunstâncias do
caso concreto, a fim de evitar o enriquecimento sem causa do promitente-vendedor. 4. Diante do ajuste da incidência da cláusula penal para a
hipótese de desfazimento do negócio, a retenção das arras confirmatórias importa em dupla penalidade ao promitente-comprador e consequente
enriquecimento sem justo motivo do promitente-vendedor. 5. Recurso desprovido. (Acórdão n.541932, 20070111321645APC, Relator: MARIOZAM BELMIRO, Revisor: NÍDIA CORRÊA LIMA, 3ª Turma Cível, Data de Julgamento: 13/10/2011, Publicado no DJE: 19/10/2011. Pág.: 135)
Desta feita, é abusiva a fixação de duas penalidades que tenham a mesma finalidade, devendo apenas incidir o previsto na cláusula 9ª, III, ?d?.
6. Da rescisão do contrato O artigo 475, do Código Civil, coloca à disposição da parte inocente a possibilidade de requerer o cumprimento da
obrigação ou a rescisão do contrato. Optando o autor pela rescisão do contrato e demonstrado o descumprimento contratual por parte da ré (atraso
na entrega da obra), julga-se procedente esse pedido, devendo haver a restituição de todos os valores pagos pelo autor. Como o descumprimento
se deu por culpa da ré, não há que se falar em retenção de valores. Aquilo que foi pago pelo autor deverá ser restituído. Admitindo-se a rescisão
por conta do atraso na entrega da obra, torna-se desnecessária a análise da alegação de ocorrência de propaganda enganosa. 7. Dos valores a
serem restituídos Consoante documento ID 5137027 p. 1, datado de 06.10.2016, o autor pagou R$ 8.178,34, sendo o esse o valor a ser restituído.
8. Do pedido contraposto Reconhecendo-se que a rescisão do contrato se deu por culpa da ré, não lhe é reconhecido direito à retenção de
quaisquer valores, razão pela qual inviável o acolhimento do pedido contraposto. 9. Dispositivo Diante do exposto, julgo parcialmente procedente
os pedidos para declarar a nulidade parcial da cláusula 9ª, § 2º: - Inciso III, alínea ?c?; - Inciso III, alínea ?e? (também chamada ?a? no contrato
ID 5137030 p. 14). Julgo parcialmente procedente o pedido, ainda, para rescindir o contrato referente à compra e venda de unidade imobiliária
208, do Bloco A, Ed. Porto, do empreendimento Encontro das Águas Thermas Resort, e, em consequência, condenar a requerida a devolver à
autora R$ 8.178,34, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir da resposta ao pedido de rescisão (06.10.2016), eis que não se sabe quando
houve o pagamento de cada um dos valores, e com juros de 1% ao mês a contar da apresentação da contestação (07.03.2017), eis que o AR não
retornou. Julgo improcedente o pedido contraposto. Quanto ao pedido de gratuidade, deverá o autor apresentar, no prazo de 3 dias, comprovante
de rendimentos, a fim de que seja analisado o pedido, bem como a impugnação apresentada pelo réu. Sem custas e honorários. Transitada
em julgado, dê-se baixa e arquive-se. P.R.I. Planaltina/DF, 27 de março de 2017, às 14:32:33. FERNANDA DIAS XAVIER Juíza de Direito [1]
Comentários ao novo Código Civil. Rio de Janeiro: Forense, 2009, vol. V, tomo II, p. 726/727.
N. 0700153-15.2017.8.07.0005 - PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL - A: ELIVAN DE SOUSA MELO. Adv(s).: DF47108
- DILMA ROCHA DA SILVA LIMA, DF45869 - FABRICIO MARTINS CHAVES LUCAS. R: RMEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA
SPE LTDA. Adv(s).: GO38492 - MOISES ELIAS GONCALVES. Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO
FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1JECIVPLA 1º Juizado Especial Cível de Planaltina Número dos autos: 0700153-15.2017.8.07.0005 Classe
judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) AUTOR: ELIVAN DE SOUSA MELO RÉU: RMEX CONSTRUTORA E
INCORPORADORA SPE LTDA SENTENÇA Dispensado o relatório, nos termos do artigo 38, da Lei 9.099/95. Decido. 1. Dos fatos Narrou a
autora que, em 17.08.2014, celebrou com a ré contrato de compra e venda de unidade imobiliária 208, do Bloco A, Ed. Porto, do empreendimento
Encontro das Águas Thermas Resort, no regime de multipropriedade, no valor de R$ 24.795,12, com data prevista de entrega para 31.12.2015
e possibilidade de prorrogação por 180 dias. Alegou que o empreendimento vem sendo entregue em dia, mas com diversas irregularidades:
apartamento inacabados, academia, spa, cinema, brinquedoteca e estacionamento, todos em fase de construção, e piscinas vazias. Requereu a
rescisão do contrato e devolução dos valores pagos, bem como a declaração de nulidade da cláusula 9ª, § 1º, III. A ré formulou pedido contraposto
para retenção de R$ 4.239,75. 2. Da impugnação à gratuidade da justiça Quanto a esse tópico, deverá o autora apresentar, no prazo de 3 dias,
comprovante de rendimentos, a fim de que seja analisado o pedido. 3. Da cláusula 12ª, I O prazo de 180 dias já previsto em contrato tem por
objetivo abarcar aquelas situações que, embora previsíveis, não podem ser computadas ab initio, pois não se sabe se efetivamente irão ocorrer,
tais como atraso na entrega de material, insuficiência de mão-de-obra, chuvas etc. Nesse sentido, é o entendimento atual desta Corte: COMPRA E
VENDE DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 180 DIAS DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. DEMORA NA CONTRATAÇÃO DO FINANCIAMENTO.
CULPA DA CONSTRUTORA. JUROS REMUNERATÓRIOS. DANOS MATERIAIS E MORAIS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. 1. Não é abusiva
cláusula contratual que preveja a prorrogação da entrega da unidade imobiliária em construção, adquirida na planta, em 180 dias. As regras
da experiência comum indicam ser difícil a previsão exata da conclusão da obra porque está sujeita a atrasos por motivos alheios à vontade
do construtor, como a oscilação da mão de obra, materiais para a construção e clima. Vencido esse prazo, a construtora fica constituída em
mora de pleno direito (dies interpelatio pro homine) e passam a ser devidos os encargos contratuais. 2. (...) 3. (...) 4. (...) 5. O atraso para
a entrega do imóvel configura infração contratual; mas não chega a ofender os direitos de personalidade dos compradores, tais como honra,
integridade moral, dentre outros. 6. Incide a regra do art. 21 do CPC quando as partes saem-se vencedoras e vencidas, simultaneamente, no
processo. 7. Recursos conhecidos, parcialmente provido o do autor e não provido o da ré. Unânime. (Acórdão n. 583593, 20110110072126APC,
Relator WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR, 2ª Turma Cível, julgado em 25/04/2012, DJ 03/05/2012 p. 130) No mesmo sentido: Acórdão n.
551170, 20090111259923ACJ, Relator LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, julgado
em 11/10/2011, DJ 29/11/2011 p. 189; Acórdão n. 547708, 20110710130955ACJ, Relator AISTON HENRIQUE DE SOUSA, 2ª Turma Recursal
dos Juizados Especiais do Distrito Federal, julgado em 25/10/2011, DJ 16/11/2011 p. 29; Acórdão n. 480545, 20100020204720AGI, Relator
LÉCIO RESENDE, 1ª Turma Cível, julgado em 09/02/2011, DJ 17/02/2011 p. 66, entre outros. Dessa feita, lícita a referida cláusula, inclusive
quanto à previsão de que os 180 dias sejam computados em dias úteis, eis que não há nenhuma lei que determine o prazo de tolerância
que deve constar dos contratos. Aceitando como válido e legítimo o prazo de 180 dias úteis, os seguintes precedentes desta Corte: Acórdão
n.997673, 20150310035424APC, Relator: ROMEU GONZAGA NEIVA 4ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 16/02/2017, Publicado no DJE:
02/03/2017. Pág.: 713/720; (Acórdão n.974603, 20130110117708APC, Relator: ANGELO PASSARELI 5ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento:
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