TJDFT 06/06/2018 - Pág. 2009 - Caderno único - Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios
Edição nº 104/2018
Brasília - DF, disponibilização quarta-feira, 6 de junho de 2018
na qualidade de vendedor, requer como pedido principal a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel residencial. Conquanto não tenha
delineado os fundamentos jurídicos para o pedido de lucros cessantes, entendo que, na hipótese de ser acolhido o pedido de rescisão contratual,
o pagamento do aluguel pelo tempo em que a ré permaneceu no bem seria consequência lógica deste. Veja-se, não se trata de pedido implícito
como faz crer o autor, mas de aplicação da inteligência do artigo 322, §2º, do CPC. De mais a mais, é imprescindível a descrição dos fatos e da
causa de pedir remota pela parte, no entanto, a causa de pedir próxima, quais sejam, os fundamentos jurídicos, é livre cognição do Magistrado.
Dito isto, concluo que a petição inicial preenche os requisitos formais e substanciais previstos na legislação processual. Além disso, não estão
presentes as hipóteses previstas no art. 330, §1º, do CPC. Rejeito, pois, a preliminar arguida. Superados tais pontos, diviso a presença dos
pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, assim como das condições de existência do direito de ação.
Não verifico, em contrapartida, nenhuma nulidade processual a ser declarada ou sanada pelo Juízo. A lide cinge-se sobre as alegações da parte
autora de que celebrou contrato de compra e venda de imóvel com a ré, porém esta não adimpliu a totalidade dos valores acordados, o que
ensejaria a rescisão do ajuste e a perda das arras, além do pagamento de aluguéis, a título de lucros cessantes. Em defesa, a ré afirma que
deixou de efetuar os pagamentos, pois o autor não procedeu à devida regularização do imóvel até o momento e pleiteia o reconhecimento da
exceção do contrato não cumprido e do adimplemento substancial. Pois bem. Está incontroverso nos autos o vínculo jurídico entre as partes e o
inadimplemento da parte ré. A principal afirmação da ré é no sentido de que ?ao prometer a venda e compra por instrumento particular, era de
se esperar que seja outorgada a escritura pública definitiva. O sentido do contrato é, mesmo que implicitamente, o de outorgar também o direito
real de propriedade, por transferência, ao promitente comprador ou cessionário sucessor, posto que do contrário jamais o promitente comprador
tornar-se-ia proprietário da coisa que adquiria? (ID13327519). Para tanto, alega que Cláusula 5ª do instrumento previa o comprometimento do
autor para regularizar o bem, o que não ocorreu, haja vista que o imóvel não possui escritura definitiva até esta data. Não há como acolher a
defesa. A uma que o contrato de ID13327451 configura-se em ?cessão de direitos, vantagens e obrigações?. Ou seja, o objeto do ajuste atevese aos direitos de posse e não sobre a propriedade do imóvel. A duas que é de conhecimento comum da população do Distrito Federal que a
situação de irregularidade dos imóveis localizados em diversas cidades satélites, dentre elas está o Park Way. A três que, quando das tratativas
preliminares ou da assinatura do contrato, a ré tinha, ou deveria ter, conhecimento das reais condições do imóvel, o que incluiria sua regularidade
frente ao Governo do Distrito Federal, tendo-se em vista o valor vultoso empreendido. A quatro que a Cláusula 5ª do ajuste dispõe que o autor
se comprometeria a prestar assistência para a regularização e transferência do imóvel, porém, antes disso, a situação do imóvel está à mercê da
política fundiária do governo, o que impede ao autor de, neste momento, adimplir a obrigação. Por tais razões, a tese de exceção do contrato não
cumprido resta afastada. No tocante à tese de adimplemento substancial, esta, igualmente, não é cabível. É preciso cautela na aplicação de tal
teoria, pois seria temerário seu reconhecimento generalizado no âmbito dos contratos cíveis, sob pena de subverter o meio normal de extinção das
obrigações ? pelo pagamento. Conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, para admissão do adimplemento substancial
exigir-se-ia, o preenchimento dos seguintes requisitos: ?a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b)
o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem
prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários?(critérios adotados no REsp 76.362/MT, QUARTA TURMA, j.
Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917). Em vista disso, é nítido que o caso dos autos não se enquadra aos requisitos, porquanto do valor total
acordado, a ré está inadimplente em cerca de 35% (trinta e cinco por cento) ? R$205.000,00 (duzentos e cinco mil reais), o que, claramente,
não se mostra como um valor ?ínfimo?. Portanto, inexistindo tese bastante a justificar a mantença do negócio jurídico, outro caminho não há
senão o seu desfazimento com o consequente retorno das partes ao status quo ante. Nesse ponto, impende consignar que não assiste ao autor
direito à retenção do sinal entregue. Como forma de penalidade contratual, seria imprescindível a expressa previsão das arras no instrumento
contatual. Entretanto, da leitura do contrato de ID13327541, verifico que não há cláusula nesse sentido, sequer há estabelecimento de direito
de arrependimento, o que, conjuntamente com a vedação do enriquecimento sem causa, impede o deferimento do pedido. Por conseguinte, o
autor deve restituir a quantia de R$200.000,00 (duzentos mil reais), atualizada desde o desembolso. Em contrapasso, a teor do artigo 402 do CC,
as perdas e danos suportadas pelo autor inclui-se o que este efetivamente perdeu, mas também o que deixou de lucrar. Eis que, a despeito de
não existir cláusula contratual para o caso de rescisão contratual e suas consequências, certo é que o fato jurídico que dá origem a um vínculo
obrigacional não se atem aos negócios jurídicos, estes são apenas uma das fontes. Surge relação obrigacional da declaração de vontade de uma
única parte, manifestando o agente a intenção de assumir um dever. Emitida a declaração de vontade esta se torna perfeitamente exigível ao
chegar ao conhecimento de terceiros. Seria o que a doutrina consideração obrigação extracontratual/aquiliana. Para tanto, uma das hipóteses é
o enriquecimento sem causa, fundamentado na eticidade, o qual se constitui em ?fonte obrigacional, ao mesmo tempo em que a sua vedação
decorre do princípio da função social das obrigações e da boa fé objetiva? (TARTUCE, Flávio, Manual de Direito Civil, volume único. São Paulo:
Método. 7 ed.). Da análise dos autos, é de clareza solar que ré usufruiu do bem como sua residência. Ainda, ao que se denota, sempre teve ciência
da situação irregular do terreno, bem como nunca lhe foi garantida a transferência da propriedade. Desse modo, resta configurado os elementos
configuradores do enriquecimento sem causa, quais sejam: o enriquecimento da ré ao usar o imóvel; o empobrecimento do autor, então legítimo
possuidor, que, em virtude do retorno ao status quo que se opera nesta decisão, nada receberá em contraprestação; a relação de causalidade
entre enriquecimento e empobrecimento; a inexistência de causa jurídica prevista por convenção das partes ou pela lei; e a inexistência de ação
específica. Com efeito, diante do exposto, é certa a condenação da ré ao pagamento dos aluguéis, já que todo aquele que, sem justa causa, se
enriquecer às custas de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, sob pena de incorrer em enriquecimento sem razão (artigo
884 do CC). Embora seja necessária prova dos danos a fim de oportunizar eventual condenação em dano material, em casos similares ao dos
autos, tais como em contratos de promessa de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que é prescindível a
prova, bastando o reconhecimento do fato-jurídico que dê ensejo ao direito de ressarcimento (AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI
BENETI, Terceira Turma, DJe 24/02/2012). Em relação ao valor da indenização, sem outras provas nos autos, mantenho o entendimento firmado
pela jurisprudência no sentido de se adotar como parâmetro a média de preço de aluguel praticado no mercado, correspondendo a 0,5% do valor
contratual do imóvel por mês de atraso (Acórdão n.899511, 20150310132456ACJ, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA 1ª
Turma Recursal). Por derradeiro, a parte ré requer o reconhecimento da litigância de má-fé da contraparte. Contudo, para a condenação na multa
por litigância de má fé, deve restar comprovada uma das situações descritas no artigo 77, do Código de Processo Civil. Dada a procedência
dos pedidos formulados, não vislumbro a incidência do citado artigo. Dispositivo Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido
para decretar a rescisão do contrato entre as partes e determinar o retorno ao status quo ante, e para tanto: a) Condeno a ré a restituir a posse
do imóvel ao autor; b) Condeno o autor a restituir à ré todos os valores vertidos, inclusive o sinal entregue no importe de R$200.000,00 (duzentos
mil reais), incidindo correção monetária pelo INPC a contar do desembolso de cada parcela e juros de 12% ao ano, pro rata, a partir da citação;
e c) Condenar a ré a pagar ao autor, admitida a compensação, os aluguéis pela fruição do imóvel, no equivalente a 0,5% (meio por cento) sobre
o valor do imóvel fixado em contrato, R$564.000,00 (quinhentos e sessenta e quatro mil reais), a título de lucros cessantes, desde a assinara do
contrato (24/03/2015, ID13327451), até a presente data, incidindo correção monetária pelo INPC a contar do implemento de cada termo, o qual
estabeleço como dia 19 de cada mês (Cláusula 2ª, ID13327451) e juros de 12% ao ano, pro rata, a contar da citação, cujo quantum debeatur
será obtido por mero cálculo aritmético. Resolvo o processo, em seu mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.
Em razão da sucumbência recíproca, mas não equivalente, condeno a parte ré, na proporção de 70% (setenta por cento), e a parte autora, em
30% (trinta por cento), ao rateio das custas processuais e dos honorários advocatícios da contraparte, estes arbitrados em 10% (dez) por cento
sobre o valor da condenação, vedada a compensação. Sentença registrada eletronicamente nesta data. Publique-se. Intimem-se Taguatinga/DF,
Segunda-feira, 28 de Maio de 2018. MARYANNE ABREU Juíza de Direito Substituta
N. 0702286-87.2018.8.07.0007 - MONITÓRIA - A: MARCO AURELIO AMARO DA SILVA. Adv(s).: DF23455 - DAVI RODRIGUES
RIBEIRO. R: ADEMILTON ALVES BRASIL. Adv(s).: Nao Consta Advogado. No decorrer da tramitação processual as partes compuseram acordo
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