TJSP 02/09/2015 - Pág. 2020 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: quarta-feira, 2 de setembro de 2015
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano VIII - Edição 1959
2020
parte, reconsidero a decisão de fls. 44, pois considerando que o exequente não é beneficiário da justiça gratuita, a providência
prescinde de intervenção judicial. Deverá a parte buscar informações diretamente no endereço eletrônico www.penhoraonline.
com.br. Intime-se. - ADV: PAULO SERGIO ZAGO (OAB 142155/SP)
Processo 1005395-08.2014.8.26.0408 - Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Silene
Miraglia - VIA REGGIA IMÓVEL LIMITADA - - Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária Ourinhos II - SPE Ltda - Vistos.
SILENE MIRAGLIA ajuizou ação em face de TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA OURINHOS II - SPE
LTDA e VIA REGGIA IMÓVEL LIMITADA. Diz que compareceu ao showroom da primeira requerida para adquirir um imóvel (casa
nº 228, modelo M40B, vaga de garagem descoberta nº 241) situado no condomínio denominado Moradas Ourinhos II, a qual
encaminhou a autora para um corretor de imóveis. A comercialização das unidades era efetuada com a promessa de
financiamento do bem. Referido corretor exigiu o pagamento de R$ 2.487,04 a título de comissão de corretagem, para início das
negociações. Não pretendia a contratação de corretor. Também efetuou o pagamento a título de sinal no valor de R$ 497,83,
pago de forma parcelada. Ocorre que, embora a primeira requerida tenha comunicado que o contrato de financiamento havia
sido formalizado em 24/03/2011 e que a conclusão da obra ocorreria em 20/06/2012, posteriormente foi informada de que houve
recusa na liberação do financiamento. Foi orientada a desistir da negociação, sendo-lhe proposto a devolução de R$ 200,00. A
desistência do negócio ocorreu anteriormente à formalização do contrato definitivo junto ao agente financeiro. O contrato
preliminar não traz cláusula que impute ao comprador o dever de arcar com a comissão de corretagem. Requer a rescisão do
contrato, a devolução, em dobro, dos valores desembolsados a título de sinal e corretagem, bem como a condenação das
requeridas ao pagamento de danos morais. Pede a inversão do ônus da prova e o deferimento dos benefícios da justiça gratuita
(fls. 1/25). Juntou documentos (fls. 26/117, 123/128 e 133/138). Deferi os benefícios da justiça gratuita (fls. 139). Citada (fls.
146), a primeira requerida, TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA OURINHOS II - SPE LTDA, ofereceu
contestação (fls. 147/180). Diz que o preço do imóvel dividiu-se em duas partes. A parte “A” previa o pagamento parcial do
preço, no valor de R$ 592,00. A parte “B” deveria ser paga no dia 31/07/2011, por meio de recursos próprios ou mediante
obtenção de financiamento. No entanto, a autora não efetuou referido pagamento. A autora efetuou somente o pagamento de R$
497,83 referente à parte “A”. O contrato traz cláusula pena compensatória e indenizatória. É lícita a cobrança de comissão de
corretagem. Não há que se falar em repetição de indébito ou de ato ilícito indenizável. Inaplicável a inversão do ônus da prova.
Requer a improcedência dos pedidos. Juntou documentos (fls. 181/195). Citada (fls. 238), a segunda requerida, VIA REGGIA
IMÓVEL LIMITADA, ofereceu contestação (fls. 197/212). Alega, preliminarmente, prescrição. Diz que é legítima a cobrança de
comissão de corretagem. A Via Reggia agiu na condição de imobiliária credenciada pela Rodobens para atender os consumidores
interessados na aquisição de unidades imobiliárias do empreendimento. Havendo atuação do corretor a comissão de corretagem
é devida. Não há ato ilícito indenizável. Requer a improcedência dos pedidos. Juntou documentos (fls. 213/234). Réplica a fls.
239/262 e 287/296. Regularizada a representação processual da ré Via Régia (fls. 297 e 300/305), determinei às partes que se
manifestassem em termos de especificação de provas e acerca da possibilidade de conciliação (fls. 306), vindo aos autos as
manifestações a fls. 308 e 309/313, permanecendo em silêncio a primeira requerida. É O RELATÓRIO. DECIDO. As provas
documentais que instruem os autos são suficientes para formar o convencimento acerca da questão colocada, diante da
legislação aplicável à matéria, tornando desnecessária a dilação probatória. Confira: PROCESSO CIVIL JULGAMENTO
ANTECIPADO DA LIDE SUFICIÊNCIA DA PROVA DOCUMENTAL POSSIBILIDADE AGRAVO DESPROVIDO Não há ilegalidade,
nem cerceamento de defesa, na hipótese em que o juiz, verificando suficientemente instruído o processo e desnecessária a
dilação probatória, julga o mérito de forma antecipada, nos termos do art. 330, I, CPC (STJ AGA 431870 PR 4ª T. Rel. Min.
Sálvio de Figueiredo Teixeira DJU 19.12.2002). A segunda requerida alega prescrição. O prazo prescricional para discutir
cobrança de comissão de corretagem é decenal. Neste sentido, é a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo. Confira:
APELAÇÃO - Ação de Repetição de Indébito - Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Pretensão
de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem e SATI - Sentença de improcedência, reconhecida a
prescrição trienal Inconformismo da autora - Pleito de devolução de valores que possui natureza pessoal - Incidência do prazo
decenal previsto do art. 205, CC - Decreto prescricional afastado - Legalidade da cobrança das taxas de corretagem e SATI Recurso parcialmente provido para afastar a prescrição e, no mérito, julgar improcedente a ação. (Apelação 102283850.2014.8.26.0576, Relator(a): José Aparício Coelho Prado Neto; Comarca: São José do Rio Preto; Órgão julgador: 9ª Câmara
de Direito Privado; Data do julgamento: 18/08/2015; Data de registro: 21/08/2015) O Superior Tribunal de Justiça assentou que
o comprador sem condições de adimplir o contrato pode requerer sua resolução, a fim de receber a restituição de importância
pagas: PROMESSA DE VENDA E COMPRA. RESILIÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA
INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. RESTITUIÇÃO. - O compromissário comprador que deixa de
cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a
restituição das importâncias pagas. Embargos de divergência conhecidos e recebidos, em parte. (EREsp 59870/SP, Rel. Ministro
BARROS MONTEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10/04/2002, DJ 09/12/2002, p. 281) Entretanto, fica obrigado a indenizar
o vendedor pelos prejuízos causados e ressarcir os custos operacionais: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE
INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE.
RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. REVISÃO DO PERCENTUAL. PECULIARIDADES DO CASO ANALISADO
PELO TRIBUNAL A QUO. VEDAÇÃO SÚMULA 7/STJ. I.- Em caso de resilição unilateral do compromisso de compra e venda,
por iniciativa do devedor, que não reúne mais condições econômicas de suportar o pagamento das prestações, é lícito ao credor
reter parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da contratação. (...) (AgRg no Ag 1283663/
SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/12/2010, DJe 03/02/2011) A autora obrigou-se a pagar
com recursos próprios R$ 592,00 (seiscentos reais), divididos em seis parcelas. Diz que pagou cinco das seis parcelas. O
contrato prevê indenização de 6,5% do valor do contrato a título de despesas administrativas e a retenção de 10% do valor a ser
restituído, apurado após a dedução das despesas mencionadas, a título de perdas e danos (cl. 5.7 fls. 39/40). Os percentuais
acima não se mostram abusivos. O preço da compra e venda foi R$ 59.688,96 (fls. 28 item 03), os custos administrativos a
serem indenizados montam R$ 3.879,78 (três mil oitocentos e setenta e nove reais e setenta e oito centavos) e a autora pagou
R$ 497,83, conforme declara na petição inicial e demonstra o extrato de pagamentos (fls. 58). Logo, não tem direito a restituição.
A autora pagou R$ 2.487,04 a título de serviços de corretagem, conforme prova o documento a fls. 55. Diante do teor do
documento, não há como admitir a alegação da autora de que não pretendia contratar corretor de imóvel e que desconhecia a
destinação do valor que pagou. Mas admitido por hipótese que errou, o equivoco é inescusável. A finalidade do pagamento
poderia ser percebida por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio (art. 138 do CC). O pacto imputa
exclusivamente ao comprador os custos de assessoria técnicoimobiliária para fechamento deste contrato , que porventura
decida incorrer (fls. 50 - cl. 15.1, a). O inadimplemento do negócio jurídico não autoriza a devolução da comissão de corretagem,
pois a empresa corretora não concorreu para o evento. Neste sentido, há precedente do Superior Tribunal de Justiça: CIVIL E
PROCESSUAL CIVIL. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM. COMISSÃO DEVIDA. ENTENDIMENTO FUNDADO
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