TJSP 13/06/2017 - Pág. 2014 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: terça-feira, 13 de junho de 2017
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano X - Edição 2367
2014
primeira ré efetuou duas visitas no imóvel com aquele nos dias 15/02/2015 e 28/02/2015. Sustenta que embora tenha aproximado
do primeiro réu (MAC LUCER) os compradores (Rodrigo e Juliana) de seu imóvel e tenha viabilizado o negócio, não recebeu a
referida comissão ajustada verbalmente. Alega que o negócio diretamente efetuado entre os réus foi formalizado aos 09/06/2015,
pelo valor de R$ 1.200.000,00, conforme registro na matrícula imobiliária nº 123.187 do 1º C.R.I. local. Requereu a procedência.
Juntou documentos. Foi deferida a gratuidade processual ao autor (fls. 50). A tentativa de conciliação não foi exitosa (fls. 78).
MAC LUCER CONSTRUÇÕES LTDA apresentou contestação, sustentando que sem conhecimento da construtora o autor levou
os corréus para conhecer o imóvel e que estes dependiam da venda de um apartamento para poder adquirir o imóvel em
questão, e que após determinado período e consulta a outros corretores, entraram os corréus adquirentes do imóvel em contato
diretamente com a construtora e formalizaram a compra pelo valor de R$ 1.200.000,00. Sustentou a inexistência de contrato
entre as partes. Discorreu acerca do não preenchimento dos requisitos legais do artigo 726 do Código Civil. Requereu a
improcedência da ação. Juntou documentos. Os Corréus RODRIGO PORTELA CARVALHO e sua mulher JULIANA PORTA
PEREIRA MACHADO CARVALHO, ofertaram contestação (fls. 99/117), alegando em preliminar a sua ilegitimidade passiva.
Sustentam que a efetiva negociação da venda do imóvel não contou com a intermediação do autor, pois nunca contrataram os
seus serviços, motivo por que a comissão de corretagem é indevida. Impugnaram os benefícios da justiça gratuita. Requereram
a improcedência da ação. Juntaram documentos. Réplica às fls. 295/299 e fls. 302/309. Manifestação acerca da impugnação
aos benefícios da justiça gratuita às fls. 310/313. As partes especificaram provas. O processo foi saneado às fls. 318. Foram
indeferidas a inquirição das testemunhas do autor (fls. 347) e realizado o depoimento pessoal do autor (fls. 348) e do corréu
Rodrigo (fls. 349). Alegações finais às fls. 351/353, fls. 354/358 e fls. 359/366. É o relatório. Fundamento e decido. Oportuno o
julgamento do processo no estado em que se encontra, sendo desnecessária maior dilação probatória, uma vez que os fatos
restam comprovados pelos documentos constantes dos autos, restando, ademais, formada a convicção do Juízo sobre o litígio
posto em debate (artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil). De início, afasto a preliminar de ilegitimidade passiva
arguida pela corré, vez que participou de algum modo da relação jurídica que acabou ensejando a propositura desta demanda.
Na prática de mercado, em tratando de venda de imóvel por intermediação de terceiros, os valores geralmente são pagos à
empresa intermediária (corretora profissional de imóveis) ou ao profissional autônomo, o corretor de imóveis, por aquele que
realiza o contrato típico previsto no código civil, in verbis: Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra
em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um
ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Já o artigo 726 do Código Civil isenta o pagamento da comissão da
corretagem, quando o negócio é celebrado diretamente entre o vendedor e comprador, somente se iniciado e terminado sem a
intervenção do corretor. Entretanto, o réu nega que houve a mediação. Nota-se, portanto, que a controvérsia cinge-se, pois,
quanto à promoção da venda do imóvel, ou seja, se foi realizada, ou não, pelo autor. Consoante regra processual estatuída no
artigo 373, inciso I do CPC, é ônus do autor provar o fato constitutivo do direito que alega. O Professor e Desembargador JOSÉ
ROBERTO DOS SANTOS BEDAQUE, discorrendo sobre o referido artigo do Código de Processo Civil, esclarece: Fato
constitutivo é aquele que dá vida a uma vontade concreta da lei, que tem essa função específica e que normalmente produz
esse efeito. Extintivo, porque faz cessar essa vontade. Impeditivo é a inexistência do fato que deve concorrer com o constitutivo,
a fim de que ele produza normalmente os seus efeitos, enquanto o fato constitutivo é a causa eficiente, o impeditivo é a ausência
de uma causa concorrente (Bedaque, José Roberto dos Santos “in” Poderes Instrutórios do Juiz Editora Revista dos Tribunais
2a Edição 1994 p. 84 e seguintes). Ao julgador, mostra-se irrelevante em termos de julgamento, a existência de provas e,
eventualmente, quem as trouxe ao processo, porquanto tem ele a obrigação de proferir a decisão, por expressa dicção do artigo
140 do Código de Processo Civil (“O juiz não se exime de decidir sob alegação de lacuna ou obscuridade do ordenamento
jurídico.”). Em outras palavras, esse é o ensinamento de HUMBERTO THEODORO JÚNIOR: “Não há um dever de provar, nem
à parte contrária assiste o direito de exigir a prova do adversário. Há um simples ônus, de modo que o litigante assume o risco
de perder a causa se não provar os fatos alegados e do qual depende a existência do direito subjetivo que pretende resguardar
através da tutela jurisdicional. Isto porque, segundo máxima antiga, fato alegado e não provado é o mesmo que fato inexistente”
(Theodoro Júnior, Humberto “in” Curso de Direito Processual Civil vol. 1 - 17a edição 1995). A inicial alega que o autor atuou na
intermediação imobiliária por autorização oral e realizou anúncio em site com fundamento nesta autorização. O artigo 20, III, da
Lei 6530/78, dispõe: Art 20. Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos nos órgãos de que trata a presente lei é vedado:
III - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito. O anúncio realizado
pelo autor foi irregular, considerando a falta de autorização por escrito prevista na norma. Não existem documentos indicando o
valor da comissão imobiliária devida em caso de venda da unidade. Não se pode reconhecer o percentual de 6% sobre a venda
com base apenas na alegação do autor. Não existe documento ou depoimento de testemunha desinteressada que confirme o
contrato de corretagem e o valor da comissão. Não é possível o reconhecimento da obrigação o conhecimento de elemento
essencial ao contrato. Logo, a atuação do corretor não se limita a aproximar as partes, mas deve levar a bom termo a conclusão
do negócio. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL - COBRANÇA - CORRETAGEM - ALEGAÇÃO DE CONTRATO VERBAL INTERMEDIAÇÃO - NÃO COMPROVAÇÃO - NEGÓCIO REALIZADO COM TERCEIRO - AUSÊNCIA DE CONTRATAÇÃO
EXCLUSIVA - COMISSÃO NÃO DEVIDA. O corretor somente fará jus à remuneração se houver resultado útil de concretização
da venda, nos termos do Artigo 725, do vigente Código Civil Brasileiro. Não demonstrada a existência de intermediação na
compra e venda efetivada de imóvel por corretor, não há que se falar em incidência de comissão em percentual sobre o valor
daquela venda. Não havendo cláusula contratual de exclusividade, a venda a terceiro não pode ser considerada como quebra
contratual, ainda mais em contrato verbal em previsão de qualquer cláusula. (Apelação Cível nº 0203993-07.2011.8.13.0079 (1),
11ª Câmara Cível do TJMG, Rel. Alexandre Santiago. j. 25.01.2017, Publ. 31.01.2017). O autor teve todas as oportunidades de
formalizar o contrato, mas não produziu o documento escrito que seria essencial para comprovar os termos da avença e
regularizar a atividade desenvolvida. Destarte, não se pode afirmar com a certeza necessária que o autor aproximou as partes.
Até porque, o autor não trouxe qualquer prova dos fatos alegados. O autor não se desincumbiu da sua tarefa de trazer aos autos
prova de que tenha realmente aproximado as partes. Assim sendo, sem a certeza necessária, é dizer, não comprovando a sua
atuação na aproximação das partes para realização da venda entre os réus, não faz jus à taxa de corretagem pretendida.
Destarte, pelo fundamentado, de rigor a improcedência do pedido. Por fim, quanto à impugnação ao pedido de concessão de
benefício de assistência judiciária gratuita, os impugnantes alegaram, em síntese, ser incabível a concessão do benefício
pleiteado, uma vez que o impugnado não comprovou nos autos seus rendimentos; que figura como sócio de empresa registrada
desde a década de 1990; que possui plano de saúde em nome de referida empresa; que reside em casa dentro de condomínio
de luxo; que é patrocinado por advogado particular; que o impugnado alega estar acometido por doença grave e irreversível e
que não pode trabalhar, sendo que na verdade o Relatório Médico diz que o paciente encontra-se em boas condições clínicas;
que a esposa do impugnado é Defensora Pública no Estado de São Paulo, possuindo salário que gira em torno de R$ 25.000,00.
Juntaram aos autos, ainda, fotos da piscina instalada recentemente na residência do impugnado (fls. 142/153), bem como, dos
carros que lhe pertencem (fls. 128/138). No que diz respeito ao ônus da prova, ao autor incumbe a prova do fato constitutivo de
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º