TJSP 01/06/2017 - Pág. 1225 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: quinta-feira, 1 de junho de 2017
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano X - Edição 2359
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NCPC).A intimação será feita pela via judicial somente se: I - for frustrada a intimação prevista realizada pelo advogado; II - sua
necessidade for devidamente demonstrada pela parte; III - figurar no rol de testemunhas servidor público ou militar, hipótese
em que o juiz o requisitará ao chefe da repartição ou ao comando do corpo em que servir; (art. 455, §4º, do NCPC). Desde já
resta deferida a expedição de carta precatória para a intimação das testemunhas residentes fora da comarca, cabendo a parte
a comprovação da distribuição nos autos no prazo de trinta dias da intimação para sua retirada.Inclua-se a audiência no SAJ.
Int. - ADV: CRISTINA MERCA ROSZIK (OAB 336432/SP), ELIANE APARECIDO MANSUR (OAB 179222/SP), ROBERTO CHAIM
MANSUR JUNIOR (OAB 179097/SP)
Processo 1018934-76.2016.8.26.0309 - Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Clayton
Michel Zancani - - Aline Barbarini - Plano Pitangueira Empreendimentos Imobiliários Ltda - Vistos. Clayton Michel Zancani e
Aline Barbarini propuseram Ação de Rescisão do contrato e devolução do dinheiro contra Plano Pitangueira Empreendimentos
Imobiliários Ltda, sustentando, em síntese, que firmaram com a ré Instrumento Particular de Compra e Venda e outras Avenças,
tendo por objeto a aquisição do imóvel descrito na petição inicial. Afirmam que, por razões particulares, pretendem a rescisão do
contrato, e a restituição de 90% dos valores pagos, além da quantia paga a título de taxa SATI, postulando, ainda, o deferimento
de liminar para suspensão das parcelas vencidas e vincendas, taxas condominiais e IPTU do imóvel. Com a inicial vieram os
documentos de fls. 18/77. Deferida a liminar para suspensão das parcelas vencidas e vincendas, a ré foi citada e ofertou
contestação (fls. 82/86), juntando os documentos de fls. 87/182. Alegou, em síntese, que concorda com o pedido de rescisão
contratual, mas aduz que a decisão pela rescisão foi unilateral dos autores, razão porque deve incidir a cláusula IX-3 e seguintes
das Normas Gerais aplicáveis ao contrato, que preveem, para a hipótese, a devolução de 15% do montante pago. Concordou,
outrossim, com o pedido de restituição do montante pago a título de taxa SATI. Finalmente, postulou que em caso de condenação
os juros incidam a partir do transito em julgado. Houve réplica (fls. 186/195). As partes manifestaram-se pelo julgamento
antecipado da lide. É o relato do necessário. Passo a fundamentar e decidir. Passo ao julgamento antecipado da lide, uma vez
que se revela desnecessária a produção de provas em audiência para o deslinde da matéria, na forma do artigo 355, I, do
Código de Processo Civil. As partes não divergem quanto à intenção de rescisão do contrato manifestada pelos autores.
Tampouco há divergência quanto ao pedido de restituição do montante pago pelos demandantes a título de taxa SATI. A
controvérsia reside apenas no montante a ser devolvido aos autores, daquilo que foi pago pelo contrato. A cláusula cuja aplicação
pretende a requerida é evidentemente abusiva, visto não haver justificativa plausível para a retenção de 85% daquilo que foi
pago pelos promitentes compradores, ainda que seja admitida a retenção de percentual necessário para arcar com despesas
administrativas. A relação estabelecida entre as partes é de consumo, eis que os autores são consumidores finais dos imóveis
comercializados pela ré de maneira habitual e de forma a intervir no mercado, nos moldes do disposto nos artigos 2º e 3º do
Código de Defesa do Consumidor. Deste modo, a eles aplicam-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor, entre
elas o artigo 51, IV, que dispõe ser abusiva a cláusula que estabeleça obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem
o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade, e o artigo 39, V, que por sua
vez veda ao fornecedor exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva. Sob essa ótica, evidente a abusividade da
cláusula contratual cuja aplicação pretende a ré, pois, como bem resume o eminente Desembargador Relator Francisco Loureiro,
“a disposição contratual supera em muito o percentual que se tem aceito como suficiente para compensar as perdas sofridas
pelo alienante que não deu causa à rescisão. A jurisprudência tem aceito como adequada a retenção de 20% a 30% do total
pago pelos adquirentes, para que não haja prejuízos àquele (Apelação Cível nº 60.144-0 - São Paulo - 2ª Câmara de Direito
Privado do TJSP - Rel. Des. Cezar Peluso - J. 09.02.99; Apelação Cível n. 85.010-4, São Paulo, 7ª Câmara de Direito Privado
do TJSP, Rel. Des. Oswaldo Breviglieri, em 28.07.99, Unânime; Apelação Cível. nº 52.562-4 - São Paulo - 8ª Câmara de Direito
Privado do TJSP- Rel. Cesar Lacerda - J. 24.08.98 Unânime)” (TJSP - Apelação Cível no 1102376-82.2016.8.26.0100 - Relator(a):
Francisco Loureiro; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 24/05/2017; Data
de registro: 24/05/2017). Deste modo, entende-se na hipótese ser suficiente a retenção do percentual de 20% do quanto pago
pelos autores a título de aquisição do bem, salientando-se não haver prova de prejuízo e também o fato de que o bem retornará
à posse da ré e poderá ser comercializado a terceiros. Destaca-se, ainda, que os juros de mora devem correr a partir do trânsito
em julgado, consoante precedentes do E STJ, uma vez que não há mora anterior da ré: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM
FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DO
VALORES PAGOS. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE POSSE SOBRE O IMÓVEL. ENTENDIMENTO
ADOTADO PARA EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL.
DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção
é no sentido de ser possível a resolução do compromisso de compra e venda, por parte do promissário comprador, quando se
lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. 2. Ocorrendo a resolução do compromisso por culpa do
promissário comprador, este deverá ser ressarcido parcialmente sobre o valor pago. 3. No caso em julgamento, considerando
suas peculiaridades, a taxa de ocupação deve incidir desde o início da permanência no imóvel até sua efetiva devolução, tendo
em vista a necessidade de não gerar enriquecimento sem causa por parte do promissário comprador. 4. Na hipótese de resolução
contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição
das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito
em julgado da decisão. 5. Recurso especial provido. (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe 20/10/2015). Finalmente, a ré não contestou o pedido de restituição do valor pago a título
de taxa SATI, o que, aliás, revela coerência da ré, considerando que em 24.08.2016 houve julgamento dos Recursos Especiais
nºs 1.551.956/SP, 1551951/SP e 1.599.511/SP, oportunidade em que o Colendo Superior Tribunal de Justiça fixou as seguintes
teses a serem seguidas pelas instâncias inferiores, nos termos do artigo 1.040, §3º, do CPC/2015: 1. “Incidência da prescrição
trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência
técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC)” (Resp 1551956/SP). 2 - “Legitimidade passiva ‘ad
causam’ da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores
pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática
abusiva na transferência desses encargos ao consumidor”. (REsp) 1551951/SP 3. “Validade da cláusula contratual que transfere
ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp 1.599.511/SP). 4. “Abusividade da cobrança
pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração
de promessa de compra e venda de imóvel” (REsp 1.599.511/SP). Portanto, tem os autores direito à restituição do valor pago a
título de taxa SATI, esta devidamente corrigida desde o desembolso e acrescida de juros de mora de 1% a partir da citação.
Dispositivo. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado, para: 1) declarar rescindido o
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